Ипотека - друг человека, или Банки против страхов

Ипотека уже давно и основательно вошла в нашу жизнь. Мы знаем про нее, казалось бы, все. Но и сегодня, как и во времена, когда ипотека была еще малопонятной диковинкой, каждый заемщик решает для себя этот извечный вопрос, быть или не быть в ипотеке, в борьбе не только с сомнениями, но и страхами. О том, что ипотека не кусается, рассказывают те, кто, собственно, ее и выдает. Со страхами заемщиков борются: Екатерина Маклакова, начальник ипотечного отдела Евгений Прошин, управляющий операционным центром «Самарский» ИТБ Василий Гринев, начальник отдела розничного бизнеса Самарского филиала ОАО «Нордеа Банк» СТРАХ №1 Если я заболею, потеряю работу или захочу переехать в другой город, то с моей квартирой придется распрощаться. Василий Гринев: Заемщик обязательно страхуется от рисков потери жизни и трудоспособности (инвалидность 1-й и 2-й группы), поэтому, если наступает страховой случай, страховая компания выплачивает страховую сумму, которая и идет частично или полностью на погашение кредита. Риск потери работы, безусловно, существует, но банк, проверяя потенциального клиента, принимает этот риск: именно поэтому, как правило, платеж по кредиту не должен превышать 40-50% от дохода, ведь таким образом даже при уменьшении дохода заемщик будет в состоянии оплачивать кредит. К тому же банк анализирует образование, опыт работы, должностные обязанности заявителя. На основании данной информации возможно предположить, каков срок поиска работы у подобного специалиста, какова максимальная, средняя, минимальная оплата его труда. А при анализе бизнесмена банк изучает бизнес, причем не только текущее состояние, но и ретроспективно, за несколько отчетных периодов в прошлом. В случае возникновения проблемной ситуации можно посоветовать следующее: ни в коем случае не замыкаться в себе, выходить на общение с банком, вносить посильные суммы в счет погашения задолженности и продумывать вместе с банком пути выхода из сложившейся ситуации. СТРАХ №2 Ежемесячный платеж стал для меня непосильной и обременительной ношей, значит, квартиру придется продать. Екатерина Маклакова: Если земщик решает продать квартиру, то в этом случае наш банк его не оставляет один на один со сложившейся проблемой. Банк помогает реализовать заемщику квартиру, выставив ее на свой официальный сайт. Более того, для желающих приобрести данные объекты ВТБ 24 предлагает специальную процентную ставку, равную ставке рефинансирования ЦБ РФ. На данный момент она составляет всего 7,75% годовых. Евгений Прошин: Если ежемесячный платеж для клиента стал обременительным, например, при существенном снижении дохода, рождении ребенка, разводе, есть несколько путей решения проблемы.Во-первых, это модификация графика платежей – уменьшение ежемесячного платежа за счет увеличения срока кредита. Во-вторых, реструктуризация – то есть помощь заемщику, оказавшемуся в тяжелой жизненной ситуации и не способному на протяжении определенного времени в полной мере осуществлять свои обязательства по кредиту. К видам реструктуризации можно отнести стабилизационный заем или кредит, когда специальной организацией (АРИЖК) клиенту предоставляется кредит на то время, которое он не может платить по кредиту (как правило, не более одного года), либо предоставляется новый кредит с процентной ставкой значительно ниже, чем по действующему ипотечному кредиту. Василий Гринев: Наиболее приемлемым для обеих сторон выходом из проблемной ситуации является продажа заемщиком заложенной недвижимости с разрешения банка. Как правило, в данном случае цена продажи должна полностью покрывать сумму задолженности заемщика. Схема в данном случае классическая - в течение одного дня происходят следующие действия: покупатель квартиры вносит сумму в погашение кредита, кредит закрывается, подписывается договор купли-продажи и в орган, осуществляющий государственную регистрацию данных сделок, сдаются документы на регистрацию снятия обременения с квартиры и ее куплю-продажу. СТРАХ №3 Случилась трагическая ситуация - заемщик умер, его семья не сможет сохранить квартиру. Евгений Прошин: В случае смерти заемщика все права и обязанности по кредиту переходят к его наследникам, т.к. заложенная квартира будет включена в наследственную массу. Однако если при оформлении ипотечного кредита заемщик в качестве обеспечения кредита выбрал дополнительный вид страхования – личное страхование, т.е. страхование на случай смерти или наступления инвалидности, то страховая компания при его наступлении выплатит банку-кредитору сумму оставшегося долга и квартира перейдет к наследникам без каких-либо долгов и обременений. Мы всегда настоятельно рекомендуем нашим клиентам выбирать личный вид страхования. Все ипотечные кредиты нашего банка помимо имущественного страхования обеспечены и личным страхованием заемщика. Екатерина Маклакова: Выдача ипотечного кредита сопровождается подписанием договора комплексного ипотечного страхования. Данный договор предусматривает страхование жизни и здоровья заемщика и созаемщика. При наступлении страхового случая страховая компания производит выплаты по остатку ссудной задолженности. Наследники вступают в свои законные права. Однако страховые компании, как правило, отказывают в выплате, если смерть заемщика наступила в состоянии алкогольного опьянения или в результате самоубийства. СТРАХ №4 Межбанковские ставки на мировых рынках повысились, и банки начинают выдавать займы под более высокие проценты. Василий Гринев: Такая ситуация произошла в конце 2008-го - начале 2009 года, но глобального влияния на взаимоотношения добросовестных заемщиков и банков это не оказало. Кредит выдается здесь и сейчас и на условиях кредитования и стоимости недвижимости, действующих на сегодняшний момент. Екатерина Маклакова: Кредитный договор ВТБ 24 не предусматривает возможности изменения ставки в одностороннем порядке. Поэтому в случае повышения процентных ставок по ипотечным кредитам заемщики, которые ранее получили кредит, продолжают платить по ставкам, указанным в договоре. В то же время кредитные программы банка предусматривают возможность рефинансирования ипотечного кредита. Если ставки уменьшились, то заемщик может заключить кредитный договор с учетом меньшей ставки. Программы ВТБ 24 предусматривают возможность рефинансирования как кредитов других банков, так и кредитов ВТБ 24. Также есть возможность взять кредит в большем размере под залог своей квартиры и использовать разницу на любые потребительские цели. Евгений Прошин: Вне зависимости от каких-либо изменений в макроэкономической ситуации заемщикам нашего банка гарантированы фиксированные процентная ставка и ежемесячный платеж. В случае значительного снижения процентных ставок по вновь выдаваемым кредитам существует программа перекредитования, когда заемщику выдается новый кредит по действующей низкой процентной ставке. Однако с 2008 года данная программа временно приостановлена. СТРАХ №5 Я стабильно работаю в хорошей компании, но я только что окончил университет и у меня еще нет движимого или недвижимого имущества, - это значит, что я не смогу стать заемщиком по ипотеке. Екатерина Маклакова: В процессе рассмотрения потенциального заемщика банк прежде всего учитывает стабильность его дохода и стабильность компании-работодателя, уровень образования заемщика. Наличие активов является только дополнительным, но не основным фактором, характеризующим заемщика. Поэтому в нашем банке шансы получить кредит молодому перспективному сотруднику стабильной компании чрезвычайно высоки. Василий Гринев: Безусловно, шанс у такого молодого человека есть. Задача кредитного аналитика - не отсеять клиента, а учесть все риски. Клиент отсеивается, только если уровень рисков выше приемлемого и установленного внутренними регламентами банка. СТРАХ №6 Выбранная мною квартира не пройдет проверку и кредит мне не дадут. Екатерина Маклакова: В нашем банке нет жестких требований по году постройки квартиры, степени ее износа, материалу стен и т.д. По сути, для того чтобы банк принял квартиру как предмет залога, она должна соответствовать всего двум требованиям: объект недвижимости должен быть оснащен всеми коммуникациями, здание, в котором расположен объект недвижимости, не должно быть аварийным и состоять на учете по постановке на капитальный ремонт, снос или реконструкцию с отселением. Евгений Прошин: В нашем банке нет жестких требований к жилому помещению и году постройки. Предметом ипотеки могут быть квартира или жилой дом с земельным участком, свободные от прав третьих лиц, не имеющие неузаконенных перепланировок, с исправным состоянием всех коммуникаций и подключенными санитарно-техническими приборами. В домах 2008 года постройки и позже допускается отсутствие чистовой отделки и санитарно-технических устройств. СТРАХ №7 Регистрировать сделку в государственных органах очень долго и сложно, она в любой момент может быть расторгнута. Василий Гринев: Ипотечная сделка может быть расторгнута в тех же случаях, что и сделка простой купли-продажи. Взаимодействие с органом, осуществляющим государственную регистрацию сделок с недвижимостью, при ипотеке аналогично действиям при любой иной сделке с недвижимостью. Евгений Прошин: К причинам расторжения ипотечных сделок относятся общие условия недействительности и ничтожности гражданско-правовых сделок, предусмотренные гл. 9 ГК РФ. Сроки регистрации ипотечных сделок по Самарской области составляют 5 рабочих дней. Однако на практике сроки выхода зарегистрированных документов из Росреестра затягиваются, и этот фактор необходимо учитывать продавцам жилого помещения или заемщикам при планировании альтернативных сделок. В нашем банке есть возможность использовать форму расчета между продавцом и покупателем «в день сделки», и в таком случае задержки регистрации документов никак не отразятся на участниках ипотечной сделки. Универсальной таблетки от страха не существует. Риски и форсмажорные обстоятельства обязательно нужно просчитывать. Но однозначно можно сказать, что не так страшна ипотека, как ее малюют