Плюс один в пользу нотариуса

К оформлению ипотечных кредитов подключаются посредники — нотариусы. Именно их участие в сделках по оформлению жилья сделают обязательным соответствующие поправки к Гражданскому кодексу. Для заемщиков, с одной стороны, это повлечет лишние расходы, с другой — юридическую защиту сделки.

Забытое старое

В новой редакции процесс регистрации сделки по оформлению ипотеки проходит через нотариуса. Он собирает документы заемщика и кредитора, проводит их правовую экспертизу, отсылает регистратору и сам получает свидетельство права собственности на жилье. Так когда-то и оформлялись подобные сделки.

По оценкам игроков ипотечного рынка, участие нотариуса в процессе оформления и регистрации ипотечной сделки может привести к дополнительным расходам в размере не более одного процента от суммы сделки

«До 2004 года нотариусы уже участвовали в процессе регистрации договоров ипотеки, — рассказывает начальник департамента ипотеки ОАО «Национальный Торговый Банк» Ольга Городкова. — Сейчас же происходит возврат к прежней практике. Нотариусы уже год назад об этом говорили с плохо скрываемым удовольствием, так как при введении этой нормы у них увеличится заработок. Согласно нашему опыту, в 2004-2005 годах обращение заемщика к нотариусу увеличивало не только его материальные затраты, но и приводило к значительным временным затратам. Это реально отпугивало потенциальных заемщиков от получения ипотечного кредита.

Все знают, что творится в регпалатах, хотя они рассчитаны на большой поток клиентов. Теперь люди будут толпиться в тесных нотариальных конторах. Удлинятся и сроки регистрации».

По мнению Ольги Городковой, возникнет двойная правовая экспертиза — со стороны нотариуса и со стороны регистратора (и, соответственно, двойная оплата услуг). Но риски так и не минимизируются, поскольку нотариус, в отличие от регистратора, ответственности за сделку не несет. Таким образом, услугу навязывают, создавая еще одну структуру, которой нужно платить, причем по тем тарифам, которые посчитает нужным брать нотариус.

«Желательно законодательно ограничить максимальный размер комиссии, которую имеет право взимать нотариус по сделкам с недвижимостью, а особенно по ипотечным сделкам», — считает Ольга Городкова.

Сможет ли нотариус, выступая посредником по регистрации права, обеспечить проверку «чистоты» совершенной сделки с недвижимостью? Эксперты считают, что нет.

«Нотариус, осуществляя широкий спектр нотариальных действий, не будет осуществлять подробный юридический анализ совершаемой сделки, — говорит начальник отдела продвижения банковских продуктов ЗАО «ФИА-БАНК» Анна Волошина, — а также углубляться в подробности законности ранее совершенных с данной недвижимостью сделок. На подробный анализ у него просто не хватит времени. В случае возложения на нотариуса обязанности по сбору необходимых документов и передаче их на регистрацию прав можно прогнозировать два варианта. Либо будет иметь место формальный подход нотариуса: сбор необходимых для регистрации документов и передача их на регистрацию. Либо нотариус вынужден будет набирать в штат квалифицированных юристов, которые смогут обеспечить квалифицированную юридическую проверку и сопровождение сделок, связанных с регистрацией права».

После отмены участия нотариусов в заверении сделок с ипотекой остались только регистрация, переход права собственности и собственно самого залога в реестре в Регистрационной палате. Нотариус лишь заверял дееспособность продавца и покупателя. Когда будут приняты изменения, по сути, процедура останется той же, регистрационные записи об ипотеке все равно будут вестись в реестре Федеральной регистрационной службы.

«Банк (и заемщики) могли всегда получить выписку из реестра по объекту, в котором отражены все обременения на объект, принадлежность объекта, доли собственности и т.п., — объясняет Анна Волошина. — Поэтому наличие нотариуса в сделке лишь утяжеляет ее, как по стоимости (дополнительный платеж нотариусу), так и по времени (перед Палатойпридется записаться к нотариусу и получить его заверение сделки). Сама ипотека из-за этого дорожать не будет, возрастут лишь расходы при проведении сделки купли-продажи с ипотекой».

Рынок: от серого к белому

Изменения коснутся не только ипотеки — место нотариусов пересмотрят в сделках с недвижимостью вообще. Идея разработчиков — решить проблему правовой экспертизы документов и тем самым сократить до минимума серый рынок услуг. Поэтому, несмотря на возможное подорожание услуг для заемщиков, такой подход находит одобрение в среде банкиров. Ведь нотариус все-таки проводит правовую экспертизу документов и проверку прав сторон сделки, что способствует повышению контроля за законностью и правильностью оформления сделки.

«Во-первых, не стоит забывать, что пользоваться услугами нотариусов обяжут всех покупателей квартир, а не только оформляющих жилье в ипотеку, — поясняет генеральный директор филиала ЗАО «Банк Сосьете Женераль Восток» в Самаре Константин Балдуев. — Таким образом, подорожание коснется всего рынка недвижимости. Во-вторых, скорее всего, будет достигнута цель, ради которой инициируются поправки: сократится до минимума так называемый серый рынок риелторов и количество правовых проблем при сделках с недвижимостью. Подобная инициатива относится к разряду санационных и направлена на сокращение уголовных и административных проблем у самых простых участников рынка и может быть сравнима с введением страхования вкладов или обязательного страхования автогражданской ответственности».

Сегодня официальный тариф за нотариальное оформление ипотечной сделки составляет от 200 до трех тыс. рублей за каждый договор. Однако к услугам нотариусов прибегает всего 1-2% заемщиков, желающих получить гарантию юридической чистоты ради собственного спокойствия. Но эксперты не исключают, что при увеличении числа таких клиентов банков расценки нотариусов понизятся. Не исключено, что при увеличении их числа расценки понизятся, и гарантия юридической чистоты сделки будет обойдется покупателям не так дорого.

«Учитывая, что по статистике россиянин покупает квартиру не более двух раз в своей жизни, — говорит Константин Балдуев, — стоимость нотариального оформления такой сделки, обеспечивающей правовую безопасность, не будет для него слишком высокой».

Никто не ограбит

Проект закона о нотариате предлагает процедуру подачи нотариусом удостоверенных документов для проведения государственной регистрации прав и выдачу документов о зарегистрированных правах заявителям. Документ предлагает гражданам право выбора: либо обращение к посредникам, как это сегодня практикуется, либо к нотариусу, который сможет выполнить весь комплекс действий от заключения договора до вручения новому собственнику жилья комплекта оформленных документов. Получится оформление квартиры в одном окне.

«Очереди в БТИ, в регистрационных палатах и прочих чиновничьих службах могут остаться лишь страшным сном, — прогнозирует Анна Волошина. — Более того, проект предлагает новеллу — использование депозитного счета нотариуса для расчетов по заключенной сделке. Час расплаты — самый опасный момент при покупке-продаже квартиры и любой дорогой вещи с рук — станет легким и, возможно, даже приятным. Никто никого не ограбит и не обманет, гарантией тому станет нотариус».

По оценкам игроков ипотечного рынка, участие нотариуса в процессе оформления и регистрации ипотечной сделки может привести к дополнительным расходам в размере не более одного процента от суммы сделки. Иными словами, если вы решите купить квартиру за полтора миллиона рублей, на услуги нотариуса придется потратить 15 тыс. рублей. Для большинства покупателей это деньги, которые тратить лишний раз, конечно, не захочется. В любом случае, до 2012 года волноваться не стоит, именно тогда будут, скорее всего, приняты поправки.

«В случае введения обязательного нотариального удостоверения всех сделок с недвижимостью можно ожидать и повышения стоимости жилья, — комментирует предложенные изменения управляющий филиалом «Самарский» ОАО Банка «Открытие» Сергей Гусак, — так как продавцы будут включать дополнительные расходы в цены на недвижимость. Но нотариальное удостоверение сделки у нотариуса может положительно сказаться на взаимодействии продавца и покупателя, так как покупатель получает дополнительную, в том числе психологическую, уверенность в законности сделки и ее правильном оформлении».