Внимание: распродажа! Дефолтные квартиры

Если еще несколько лет назад продажа банками залоговых объектов была большой редкостью, то сегодня ситуация несколько изменилась. Столкнувшись с трудностями, связанными с возвратом ипотечных кредитов, финансовые организации были вынуждены прибегнуть к распродаже дефолтных квартир. Нередко на весьма выгодных, как может показаться на первый взгляд, условиях.

Банк, торги и снова банк

Если по какой-то причине заемщик больше не имеет возможности выплачивать по кредиту и ни один из способов реструктуризации, предложенных банком, ему не подходит, остается лишь одна возможность рассчитаться с финансовой организацией — продать квартиру и вернуть долг. Сделать это можно несколькими способами. Первый и наиболее оптимальный – продать квартиру самостоятельно, вернуть банку недостающую сумму, а на оставшиеся средства попытаться приобрести другое, менее комфортное жилье. Второй способ – предоставить продажу квартиры банку. В этом случае человек вынужден расстаться с недвижимостью не по собственному желанию, а по решению суда.

«В соответствии с действующим законодательством, владельцы квартир с согласия банка имею право продать квартиру и вырученные от продажи деньги направить на погашение кредита, - комментирует начальник правового департамента Национального Торгового Банка Татьяна Мустаева. - Но, как правило, должники не хотят этого делать, поскольку недвижимость в настоящее время значительно упала в цене, и психологически очень сложно смириться с продажей квартиры, понимая, что ты остаешься и без квартиры, и без денег, да еще и какое-то время был вынужден платить проценты». В случае если должник не готов расстаться с квартирой самостоятельно, она продается с публичных торгов судебным приставом-исполнителем на основании решения суда, который устанавливает начальную продажную цену для торгов.

Как пояснила Татьяна Мустаева, залоговые объекты продаются долго. Причем зависит это не столько от банка, сколько от судебных приставов-исполнителей, у которых обычно очень много работы. Да и сам по себе процесс торгов требует немалой подготовки. «Если объект не продан ни на первичных, ни на повторных публичных торгах, то он передается банку с дисконтом 25% от начальной продажной цены, установленной судом, по этой цене имущество может быть реализовано», - поясняет Татьяна Мустаева.

Таким образом, сегодня практически у всех банков, выдающих ипотечные кредиты, есть список залоговых квартир, предлагаемых к продаже. Список этот, как правило, публикуется в открытом доступе, чаще всего на банковских сайтах.

А есть ли выгода?

Несмотря на внушительный дисконт, не стоит обольщаться. Если в список дефолтных квартир вдруг попадет какое-то интересное предложение, скорее всего, такая квартира найдет своего покупателя еще до того, как информация о ней будет размещена на сайте банка.

«В случаях, когда нужно вернуть небольшую сумму от стоимости квартиры, скажем, 50%, заемщик, как правило, реализует ее самостоятельно, пусть даже с некоторой скидкой за счет того, что объект находится в залоге у банка», - рассказывает руководитель отдела кредитования ГК «Спектр недвижимости» Елена Герасина. Сами же банки, как правило, выставляют на продажу не очень выгодные объекты. Например, в списке одной из финансовых организаций есть однокомнатная квартира, купленная заемщиком в 2008 году за 2,5 млн рублей. Для того времени это была средняя рыночная цена, однако сегодня стоимость такой квартиры составляет не более 1,6 млн рублей. И даже если какая-то небольшая часть кредита уже погашена и задолженность составляет, например, 2 млн рублей, то и эта сумма все равно будет выше существующей сегодня рыночной стоимости аналогичной квартиры.

По ставке рефинансирования

Дефолтная квартира может быть приобретена в кредит. В этом случае банк переоформляет кредит на нового заемщика, и тот рассчитывается с ним уже по новой схеме. «Покупатель может выбрать подходящую ему программу кредитования, - поясняет Татьяна Мустаева. - Банки, работающие по федеральным программам, отличающимся достаточно низкими процентными ставками и длительными сроками кредитования, никаких дополнительных льгот заемщикам не предоставляют, предлагая получить кредит на общих основаниях».

Некоторые банки предлагают приобрести залоговые квартиры на более выгодных, на первый взгляд, условиях. Например, взять кредит по ставке рефинансирования, то есть под 7,75% годовых, при условии, что стандартный кредит на не очень долгий срок (до 15 лет) при небольшом первоначальном взносе (40%) предлагается под 12,1% годовых. То есть сами по себе условия кредита весьма выгодные, но только в том случае, если не брать в расчет, по какой стоимости вам надлежит приобрести квартиру. Если же произвести все необходимые подсчеты, то становится очевидно, что в большинстве случаев вся выгода сходит на нет.

В ожидании роста цен

Тем не менее, и такие квартиры нередко находят своего покупателя. «Учитывая, что рынок недвижимости сегодня не сильно насыщен предложениями, а потребность в приобретении жилья, например, в определенном районе, а зачастую и в определенном доме (например, по соседству с заболевшим родственником, нуждающимся в уходе), существует, и такой вариант может показаться кому-то интересным», - считает Елена Герасина.

Кроме того, на сайтах банков зачастую выставляются объекты, предлагаемые к продаже не только в отдельно взятой области, но и по всей России. Для граждан, желающих сменить место жительства и перебраться в другой регион, может оказаться более выгодным приобрести квартиру у банка – по крайней мере, она будет стопроцентно проверена с юридической точки зрения, банк проконтролирует весь процесс проведения сделки и покупателю не придется ждать никаких сюрпризов.

Ну и, конечно же, еще одна причина, по которой банки не торопятся снимать квартиры с продажи – возможный рост цен на жилье, который, пусть не в ближайшее время, но все же прогнозируется участниками рынка недвижимости.