На каком этапе лучше покупать новостройку?

Лучшая квартира – это, конечно же, новостройка. На завершающем этапе строительства, в доме «на сдаче», как пишется в рекламных объявлениях, а еще лучше – с полученным свидетельством. Правда, далеко не все покупатели видят разницу между двумя этими понятиями. Попробуем разобраться. Документы прилагаются Итак, дом, в котором вы решили приобрести квартиру, полностью построен, – в наличии стены, крыша, окна, отделан подъезд и подключены все коммуникации. Однако праздновать новоселье рано – сначала застройщик должен сдать возведенный им объект в эксплуатацию, то есть получить соответствующий разрешительный документ. Для этого ему необходимо обратиться в городской департамент строительства и архитектуры. К этому моменту объект должен быть построен в соответствии с проектом, прошедшим государственную экспертизу. Он должен быть полностью подключен к инженерным коммуникациям, места общего пользования должны быть выполнены в чистовой отделке, прилегающая территория благоустроена. Внутренняя отделка выполняется в зависимости от условий, прописанных в договоре. «К своему заявлению застройщик должен приложить пакет документов, подтверждающий соответствие построенного им объекта требованиям технических регламентов, в том числе требованиям энергетической эффективности, то есть иметь в наличии счетчики, а также выполненную по всем правилам систему утепления стен, фасадов, крыши, подвалов, - рассказывает председатель совета директоров СК «Авиакор» Владимир Кошелев. - Обязательными документами для сдачи дома в эксплуатацию являются документы о выполнении технических условий, подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения – подключение воды, газа, электричества, канализации. Объект в обязательном порядке проходит техническую паспортизацию в БТИ. Также застройщик должен предоставить заключение органа государственного строительного надзора о соответствии построенного объекта требованиям проектной документации и технических регламентов». Поданное застройщиком заявление вместе со всеми прилагаемыми документами рассматривается в течение 45 дней. Если документы предоставлены в полном объеме и никаких замечаний по ним нет, комиссия, состоящая из представителей организаций, выдающих технические условия и осуществляющих надзор, выезжает на объект. Если и при осмотре объект никаких нареканий не вызывает, комиссия выдает разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Когда соответствующее разрешение получено, застройщик подает документы для постановки объекта на кадастровый учет. Процесс этот достаточно длительный, обычно на него уходит несколько месяцев. Далее квартиры передаются дольщикам по актам приема-передачи для дальнейшего оформления. Уже права собственности. Недочеты устранить Однако не всегда построенные объекты недвижимости сдаются в эксплуатацию с первого раза. Как правило, основанием для отказа выдачи необходимого разрешения является несоответствие построенного объекта требованиям градостроительного плана земельного участка либо требованиям, указанным в разрешении на строительство. Дом также могут не принять из-за отсутствия документов, подтверждающих подключение к инженерно-техническим сетям, или из-за несоответствия каких-либо параметров указанным в проектной документации. «В любом из этих случаев застройщик должен устранить выявленные замечания и повторно обратиться в орган местного самоуправления, - поясняет Владимир Кошелев. - Эта процедура может быть многократной и повторяться до тех пор, пока все нарушения не будут устранены. Но при всем при этом застройщик должен уложиться в сроки, определенные разрешением на строительство». Сдавать или не сдавать? Срок между окончанием строительства и получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, как правило, составляет от 3 до 6 месяцев. Тем не менее известны случаи, когда по разным причинам построенные объекты сдаются годами. Так же, как и случаи, когда застройщики вовсе не сдают дома в эксплуатацию – видимо, из-за нежелания тратить на эту весьма хлопотную процедуру время и средства. Такие дома так и остаются на стадии «дом на сдаче». «В этом случае вопрос с получением свидетельства о праве собственности приходится решать самим дольщикам в судебном порядке – регистрируя свою квартиру, как объект незавершенного строительства», - комментирует руководитель департамента реализации недвижимости ЗАО «Эл-Траст» Андрей Шерстобитов. Таких объектов в Самаре немало. Покупатели въезжают в свои квартиры, оформляют в них регистрацию и живут годами в так и не сданных в эксплуатацию домах. Основным минусом такого проживания, по словам экспертов, являются коммунальные платежи, которые начисляются по завышенным тарифам. Выбор есть Прежде чем принимать решение о приобретении квартиры в не сданном в эксплуатацию доме, специалисты рынка рекомендуют выяснить причину, по которой этот объект не был одобрен приемной комиссией. В зависимости от ее серьезности и следует делать дальнейшие выводы. Лучший вариант - это, конечно же, квартира со свидетельством. В этом случае покупателю уже не придется выжидать долгие месяцы, пока оформляются все необходимые документы, и однозначно не придется самостоятельно оформлять принадлежащие ему квадратные метры в случае, если дом так и останется на стадии «на сдаче». Единственный недостаток таких квартир заключается лишь в том, что после ввода дома в эксплуатацию они несколько вырастают в цене. Кроме того, если вы планируете приобрести жилье на кредитные средства, то, покупая квартиру со свидетельством, сможете выбирать из большего числа банковских программ. «Если квартира уже имеет свидетельство, то покупатель может воспользоваться практически любой ипотечной программой на ее приобретение и получить кредит в любом банке, выдающем кредиты под объекты с регистрацией права, - комментирует Андрей Шерстобитов. - Если же право собственности еще не зарегистрировано, кредит можно будет получить только в тех банках, где аккредитован застройщик». Стоит также иметь в виду, что в тот период, когда дом введен в эксплуатацию, но свидетельства еще не получены, приобрести квартиры в нем можно только по предварительному договору купли-продажи, поскольку данный объект уже не является долевкой, но право собственности на него еще не возникло. Как правило, в этом случае девелопер сначала оформляет не распроданные до сих пор квартиры в свою собственность и затем, после возникновения соответствующего права, передает их покупателям уже по основному договору купли-продажи. Если объект успешно введен в эксплуатацию, никаких сложностей такая схема, как правило, не вызывает. Стоимость 1 кв. м жилья в новостройках Самары Aвтор: Светлана Келасьева