Цены твердо стоят на земле

Первый квартал 2011 года завершился для земельного рынка Самары и области без серьезных изменений. Небольшое повышение цен на земельные участки под индивидуальное жилищное строительство наметилось лишь в наиболее привлекательных с точки зрения расположения и экологической обстановки районах. Аналитики связывают это с приближающимся началом дачного сезона.

Земельный вопрос

Во всех районах города и муниципалитетах губернии средняя цена квадратного метра участков под ИЖС с начала года практически не изменилась.

По итогам первого квартала квадратный метр земли под строительство жилья в областной столице в среднем стоит около шести тысяч рублей. Наиболее дорогие участки выставлены на продажу в центре города, на территории Самарского района. «Дело в том, что в этой части города предлагаются небольшие по размеру участки под ИЖС с высоким коммерческим потенциалом. Их стоимость может варьироваться от 13 до 26 тысяч рублей за кв. м. Однако, количество таких предложений, и их размер очень незначительны. В общем объеме земельных участков, выставленных на продажу в Самаре, они занимают менее 1%», – комментирует заместитель директора Поволжского Центра Развития Оксана Никитина.

Наиболее широко представлен на самарском земельном рынке Красноглинский район, где традиционно сложилось большое количество зон, пригодных под ИЖС. В этой локации средняя цена за сотку составляет около 200 тысяч рублей.

Определенную положительную ценовую динамику на земельном рынке в первом квартале этого года аналитики Поволжского Центра Развития (ПЦР) зафиксировали лишь в двух городских районах: Железнодорожном и Промышленном. Однако причины проявления положительных тенденций различные. Повышение средней стоимости участков в Железнодорожном районе почти на 15% вызвано появлением новых предложений. Количество объектов, выставленных на продажу в этом районе настолько мало (менее 1% от общего объема рынка), что малейшие изменения в структуре предложений может привести к значительным колебаниям средней цены.

Пятипроцентный рост расценок на земельные участки в Промышленном районе, на территории которого расположены наиболее привлекательные с точки зрения индивидуального жилищного строительства в городской черте просеки, может быть связан с приближающимся началом летнего дачного сезона, в преддверии которого заинтересованность покупателей в приобретении собственного «клочка земли» обычно возрастает. Как следствие, увеличение спроса стимулирует повышение цен.

Средние цены на земельные участки в областных районах также демонстрировали стабильность на протяжении первых месяцев 2011 года. По данным ПЦР стоимость территорий под ИЖС находится на уровне 500-550 рублей за квадратный метр.

«Наиболее высокие ценовые показатели цены на земельные участки под ИЖС в марте 2011 года, так же как и на протяжении 2010 года в целом, зафиксированы в самых привлекательных для инвесторов районах, а именно в Красноярском, Волжском и Кинельском районах. В среднем квадратный метр земли в этих муниципальных образованиях можно приобрети за 700-1100 рублей», – рассказывает Оксана Никитина.

В первом квартала 2011 года самые высокие средние цены на землю установились в Красноярском районе – около 120 тысяч рублей за сотку. Самые низкие в отдаленном от столицы региона Кинель-Черкасском районе – чуть больше 20 тысяч рублей за сотку.

На момент публикации материала в базе объектов Dom63.ru находится 1 054 объявления о продаже земельных участков под ИЖС. Из них по Самаре – 323 предложения. Основная же масса объявлений содержит информацию о продаже земельных участков в областных районах. В Волжском районе на продажу выставлен 181 земельный участок. В Красноярском районе – 303 участка. В Кинельском районе в базе объявлений всего 88 участков. Наделы в Безенчукском районе продаются только в 24 объявлениях. На оставшиеся муниципалитеты области в базе объявлений приходятся лишь штучные предложения.

Коттеджный ответ

Другой подсегмент земельного рынка неразрывно связан с рынком загородной недвижимости. Наряду с земельными участками в общем объеме выставленных на продажу объектов есть масса предложений, когда сотки продаются вместе с домом или коттеджем.

По Самаре средняя цена типового предложения (дом или коттедж площадью около 200 кв. м. и земельный участок порядка 7-10 соток) составил в марте 2011 года восемь миллинов рублей. «В целом можно сказать что цены на коттеджи в Самаре стоят – детальный анализ выборки показывает, что колебания средних показателей по районам связаны исключительно с изменением выборки и появлением/исчезновением из нее дорогих объектов – домов по 400-500 метров с большими участками (25 соток и более) по цене от 50 миллионов рублей за объект», – комментирует данные Оксана Никитина.

Предложения на просеках традиционно для Самары находятся в верхнем ценовом диапазоне (дома по 30 миллионов рублей с лишним). Они и формируют высокую среднюю стоимость (15-16 миллионов рублей за объект) предложений по коттеджам, продающимся вместе с земельными участками, в Октябрьском и Промышленном районах.

Типовое двойное предложение «коттедж плюс участок» в области несколько отличается от городского: площадь дома чуть меньше – около 148 кв. м, а земельный участок, напротив, существенно больше – примерно 14 соток. «Средняя цена (по данным на март 2011 года) в этом подсегменте по области составляет два миллиона рублей», – рассказывает Оксана Никитина. При этом эксперт отмечает, что этот показатель практически не менялся в течение всего 2010 и в первые месяцы 2011 года – колебания не превышали 2%.

Самые дорогие дома и коттеджи располагаются в наиболее популярных для загородного отдыха районах : Красноярском (в среднем 6,8 миллиона рублей за дом), Волжском (4,9 миллиона рублей) и Ставропольском районе (3,5 миллиона рублей за дом с участком). В целом, средняя стоимость домов и коттеджей в наиболее привлекательных районах составляет 4,4 миллиона рублей за объект, в отдаленных и аграрных районах области – 1,7 миллиона рублей.

В этом подсегменте ценовая динамика оказалась наиболее выраженной. Цены в этих районах по сравнению с началом прошлого 2010 года выросли на 5-10%. По данным аналитиков это связано с увеличением количества более дорогих предложений и сокращением числа более дешевых, что является косвенным свидетельством повышения спроса на загородную недвижимость в популярных направлениях.

В базе недвижимости на сайте Dom63.ru на момент публикации материала размещено 1 069 предложений о продаже домов и коттеджей с земельными участками. Из них в областном центре расположена почти половина объектов – 478. Остальные приходятся на область. При этом большая часть предложений сосредоточены в наиболее популярных с точки зрения загородного отдыха районах. В Красноярском районе продается 169 объектов. В Волжском районе – 135 коттеджей с земельными участками. Еще 113 объявлений с предложениями о продаже домов и коттеджей в Кинельском районе.

Самый дорогой объект в базе недвижимости на Dom63.ru – усадьба в селе Бобровка, Кинельского района. Общая площадь коттеджа – 500 кв. м. Участка – 100 соток. В дополнительной информации указано, что на территории усадьбы есть производство, своя дизельная подстанция. Ведется видеонаблюдение. Есть наружный и внутренний бассейны. Цена объекта – 88 миллионов рублей.

Использованы данные Поволжского Центра Развития