Рост цен или рост слухов?

Мнения экспертов

Уже к 2012 году стоимость российского жилья может увеличиться на 25%! По мнению эксперта, столь существенный рост цен станет возможен в связи с падением доходности инвестиций на фондовом рынке. В результате деньги «перетекут» с биржи в недвижимость, а рост спроса, в свою очередь, спровоцирует ценовой скачок. Это заявление аналитика известного федерального портала о недвижимости тут же было подхвачено, протранслировано и отправлено в массы… Сегодня появляется все больше самых разных прогнозов относительно того, ждать ли роста цен на недвижимость и каким он будет. Между тем многие из этих предсказаний явно строятся на манипуляциях общественным мнением или личных ощущениях представителей СМИ и участников рынка недвижимости. Однако компетентный и грамотный прогноз о росте цен в настоящий момент востребован среди населения, которое хочет получить сведения, для того чтобы иметь ясность, как поступать со своими свободными деньгами или со своим квартирным вопросом.

Задача нашего материала – разобраться в природе возможных предвестников роста и сделать прогноз на основе реальных тенденций и подводных течений, которые могут привести к изменению картины цен на рынке недвижимости. Слово самарским аналитикам и участникам рынка недвижимости.

Владислав Зотов, генеральный директор ИК «Восток-Инвест»:

- При росте цен на нефть недвижимость, безусловно, - флагман по времени, потому что на рынке недвижимости существует инерционная составляющая. Рост начинается через определенное время – как правило, через год-полтора после роста цен на энергоносители. Эта инерционная составляющая связана с тем, что ликвидность данной отрасли гораздо ниже, чем на рынке акций, валютном рынке или рынке межбанковского капитала, решения принимаются не так быстро. Доходная часть бюджета на 65% зависит от сырья (металл, газ, нефть, электроэнергия). Поскольку денежные потоки в страну увеличиваются - уменьшаются ставки по ипотеке, денежная база растет… В этой связи сначала увеличиваются объемы продаж, а в конечном этоге, когда появится инвестиционный спрос, появляется устойчивая тенденция к росту цен на недвижимость, пусть незначительному, но стабильному. Безусловно, мы сможем наблюдать эту тенденцию, но это произойдет не раньше, чем в течение года-полутора, во всяком случае в нашем регионе, опять же в силу инерционной составляющей. Цены закрепились выше 100 долларов за баррель не более 4 месяцев назад. Нужно, чтобы эта тенденция оказалась устойчивой. И в этой связи мы сможем наблюдать в течение полутора лет увеличение сделок без повышения цен.

Через полтора года рынок постепенно начнет расти по объективным причинам: при повышении цен на энергоносители на внутреннем рынке предприятия, производящие строительную продукцию, будут вынуждены повышать цену из-за роста себестоимости. В убыток продавать никто не хочет. Соответственно, когда по истечении 2-2,5 года появится инвестиционный спрос, мы увидим поступательное движение на рынке недвижимости, стабильно растущие цены.

Я считаю, что ждать сейчас прихода инвесторов с фондового рынка или других рынков на рынок недвижимости не стоит, потому что эти рынки являются в какой-то степени конкурирующими. Средний вклад клиента на региональном фондовом рынке составляет около 500 тысяч рублей, на рынке недвижимости просто нет таких объектов, которые стоили бы такую сумму. Безусловно, есть крупные инвесторы, которые присутствуют на фондовом рынке, но это не более 5% от общего количества. Поэтому когда появится инвестиционный спрос и если прогнозный рост цен будет выше, чем на фондовом рынке, часть денег перетечет. Но говорить о том, что это панацея, что деньги придут только отсюда большим потоком, нельзя. В ближайшие пять лет не будет 25%-ного роста цен на недвижимость в год. В Японии недвижимость не растет, а даже падает в цене на протяжении 22 лет. И почему обязательно в следующем цикле развития недвижимость должна расти? Совершенно необязательно – доказывает пример Японии. Но у нас в диапазоне 10-15% в год рост все-таки возможен.

Алексей Гурьянов, генеральный директор, ГК «Институт оценки»:

- Давайте вспомним рынок 2005 года – начало раскрутки рынка с точки зрения роста цен. Недвижимость стала инвестиционным ресурсом. Деньги двинулись в этот рынок, что, по всем канонам экономики, должно было привести к росту цен. В связи с тем, что это был инвестиционный ресурс, он шел не от потребности, а от возможности заработать деньги. Люди вкладывали, чтобы в нужный момент «спрыгнуть» и заработать деньги. Кто успел это сделать в конце 2007-го

- начале 2008 года, ушли с прибылью, кто нет – получили убытки. Это в определенной степени «умертвило» рынок в отношении дальнейшего процесса. Что касается покупателя, в 2005-2007 годах активно развивается рынок ипотеки – только ленивый в нее не пошел. Получить кредит и купить квартиру было достаточно легко. У многих, кто в этот процесс вошел, после 2008 года возникли проблемы по обслуживанию кредита. Таким образом, на рынке сегодня появился сегмент «пустой» недвижимости, которая не используется собственником. Первая его составная часть - недвижимость, которая сейчас не нужна вложившимся в нее инвесторам, она уходит в сегмент аренды. Предложений аренды сегодня стало значительно больше, чем до кризиса. Вторая часть - проблемные квартиры, которые продаются банками. В этом секторе возникает спекулятивная цена – появляется система перекупщиков, которые ждут, когда восстановится рынок. И сегодня, с одной стороны, есть необеспеченный жильем трудовой народ, с другой – свободные ресурсы. При этом все упирается в доход. Именно этот параметр во многом показывает путь развития рынка. Я считаю, что сдерживающим фактором в ближайшее время будут доходы. В моем понимании, сегодня дефлируют процессы во всех сегментах рынка труда, кроме связанного с государством. Доходы остаются на том же уровне или падают. Это касается всех, кто связан с недвижимостью, - строителей, риэлторов, оценщиков, многие затянули свои пояса. Целые пласты населения оказались выброшены за рынок.

Надо понимать, что кто-то будет продолжать покупать – какой-то покупатель будет при любых раскладах. Но массового процесса я все-таки не вижу. Для этого должна сработать ипотека. Когда она дойдет до уровня ниже 8%, будет возможен массовый вход в рынок тех, у кого есть потребность, – новые семьи, молодежь, начинающие жить отдельно. Вполне возможно, что тогда и будет обозначен рост цен, но я считаю, что он не будет явно пиковым, потому что такого, как было в 2005-2007 гг.,

мы позволить просто не можем – тогда рынок был значительно отброшен назад. Если бы происходил тот же рост, но в течение десяти лет, мы бы его практически не заметили и не убили бы производство, инвестиции. Доход получили единицы – большинство потеряли. Входя в спекулятивный режим, 95% теряют, а 5% находят – это принцип спекуляции.

Сегодня недвижимость покупать можно – ниже она не опустится, и это всем понятно. Как минимум, ты не будешь в убытке. Но надо понимать, что рынок насытился, а при избытке предложений относительно спроса отдача будет низкой. Однако недвижимость есть недвижимость, земля есть земля. И это хорошее средство сохранить деньги. Единственное, что нужно делать, - отсекать спекулянтов, дешевые формы инвестирования. Особенно часто так в сегменте земли бывает, что участок покупают за рубль, а продают за 200 рублей, просто переведя его в другую категорию. Надо понимать и не идти туда, где есть спекулятивная наценка. Инвестировать нужно в те сегменты, в ту недвижимость, где все понятно.

Владимир Кошелев, председатель Совета директоров СК «Авиакор»:

- Экономические предпосылки для динамики цен на недвижимость, безусловно, есть. Мы видим некоторые признаки оживления – увеличивается поток посетителей кафе, покупателей в супермаркетах, повышается количество их покупок и, соответственно, размер среднего чека. Растет спрос на автомобили, повышаются их продажи. Все это можно рассматривать как предпосылки некоторого оживления и на рынке недвижимости.

Полагаю, что в следующем году оно будет еще более активным. Рынок недвижимости четко сегментирован. Выделяется бюджетный сегмент, в котором стоимость квартир составляет около 30-35 тысяч за кв. м. Летом рост цен в данном сегменте традиционно остается на одном уровне, ближе к осени он незначительно увеличивается и достигает пика в канун нового года. Безусловно, такого роста цен, который наблюдался в докризисный период, в размере 20-30%, мы не ожидаем. Ярко выражен небольшой, но очень стабильный сегмент дорогой недвижимости, стоимость квартир в котором – 60-65 тысяч за кв. м, и эта стоимость будет увеличиваться на 3-5% в соответствии с уровнем инфляции.

В среднем ценовом сегменте стоимость квартир составляет 40-45 тысяч за кв. м, ее увеличение также ожидается соответственно уровню инфляции. Мы отмечаем повышение инвестиционной привлекательности недвижимости, поскольку в бюджетном сегменте спустя несколько месяцев затишья снова наблюдаются активные покупки со стороны так называемых частных инвесторов, которые приобретают уже далеко не первые квартиры и не торопятся их продавать. Это означает, что есть потенциал роста стоимости недвижимости, следовательно, есть и повышение ее инвестиционной привлекательности.

Елена Халякина, директор ГК «Статус»:

- На данный момент экономическая тенденция, создающая предпосылки для роста цен, налицо. Вряд ли можно с уверенностью сказать, что это долгосрочный тренд. Экономика после кризиса еще не устоялась, и стихийные (краткосрочные) взлеты и падения имеют место не только на мировых рынках недвижимости, но и на других (например, на рынке энергетических ресурсов). Это показывает, что аналитика и выводы, которые мы сегодня делаем, актуальны и эффективны в применении на период до конца 2012 года. Далее мы своих клиентов не ориентируем, и для этого есть две причины. Во-первых, прогноз может оказаться неточным в силу предполагаемых «сюрпризов», которые, возможно, сегодня только назревают, а впоследствии окажут пагубное воздействие на результаты, которых мы совместно с клиентами планировали достичь. Это в основном касается инвесторов, вкладывающих средства в рынок недвижимости. «Длинные» вложения специалисты ГК «Статус» не рекомендуют. Вторая причина – можно действительно достичь большинства эффективных целей в более короткие сроки. Для физических лиц, приступивших к решению практической задачи (переезд, раздел, улучшение жилищных условий с использованием ипотеки и без), сроки работы с рынком недвижимости - 2-6 мес., без дальнейшего обращения к нему в течение довольно долгого периода. Для лиц, осуществляющих

(в том числе и опосредованно) предпринимательскую деятельность на этом рынке, сроки (от вложений до коммерческой отдачи) могут составить до 1,5 года (в зависимости от типа актива и поставленной цели).

Ожидается стабильный прирост цен в сегменте новостроек (улучшенное и элитное жилье), как вновь сданных в эксплуатацию, так и со сроком постройки не позднее 2002-2004 гг. Это объясняется дефицитом такого рода жилья в городе. Спрос платежеспособных клиентов (70% из которых используют ипотеку) направлен на улучшение жилищных условий. Под этим подразумеваются параметры: кухня - не менее 12 кв. м, комнаты - не менее 15 кв. м, наличие кладовки, холл - не менее 8 кв. м, в двух-трехкомнатных квартирах не менее 2 санузлов, наличие грузовых лифтов, организованное эффективное ТСЖ. Всем этим требованиям удовлетворяет исключительно новое жилье. Спрос превышает предложение, т.к. в связи с кризисом ввод такого жилья в эксплуатацию (и новое строительство) существенно приостановился. Инвестиционная привлекательность такого жилья, наоборот, повышается.

Психологически потребитель выражает лояльность к стабильному, но не интенсивному росту цен на жилье. Это даже стимулирует покупателя к принятию решений, т.к. утверждает в мнении о правильном и эффективном вложении средств именно сегодня. Однако как только рост цен начинает превышать психологический уровень, а также существенно (на 2-3 и более тыс. рублей) влиять на увеличение платежа по ипотеке, спрос падает, трансформируется, возникает «затишье», и через 2-4 месяца он возвращается к рабочему уровню. Здесь рынок очень чувствителен, и рыночные законы образования стоимости в зависимости от соотношения «спрос-предложение» работают, как часы.

Дмитрий Панферов, советник председателя правления НП «СРО «Самарская гильдия строителей»:

- Ситуацию, которая сложилась сегодня на строительном рынке, нельзя назвать плохой и безнадежной. Она стала лучше по сравнению с тем, что творилось на рынке год-полтора назад. Отрасль постепенно оживает, но до полного ее восстановления еще слишком далеко.

Растет объем прямых продаж жилья от застройщиков, но в то же время снижается объем ввода в эксплуатацию квартир в новостройках. Бесконечно долго эта ситуация длиться не может, так как оживает покупательский спрос на новое жилье, что грозит в ближайшей перспективе вылиться в серьезный дефицит предложения от самарских застройщиков. Рост покупательской активности уже привел к росту цен на новое жилье за истекшие полгода на 9-11% относительно начала декабря 2010 года.

Мы наблюдаем рост интереса к строительной отрасли со стороны банковского сообщества. Постепенно снижаются процентные ставки по ипотеке и активно предлагаются займы для застройщиков. Пока уровень ставок не устраивает строителей и в немалой степени сдерживает потенциальных заемщиков от покупки жилья в кредит. Велика доля переплаты.

Размер среднестатистической самарской ставки по ипотечному кредиту сегодня составляет почти 13%, нужно стремиться к показателю 8-9%. Задачу вполне можно решить в течение года. Это позволит зарабатывать банкам, а для граждан займы станут гораздо доступнее. А раз меньше будет бремя ежемесячных платежей, то это решит многие проблемы на строительном рынке и даст задел для старта новых проектов.

Но так как строят сегодня гораздо меньше, тем самым создавая дефицит в будущем, чем доступнее будут заемные деньги по ипотеке через год, тем дороже будет стоить готовое жилье. За временной период с 1998 года до середины 2008 года самарское жилье подорожало в 10 раз.

Поэтому за предстоящий год мы прогнозируем рост цен на жилье около 15%. Наиболее быстро будет расти в цене жилье эконом-класса - одно- и двухкомнатные квартиры - из-за своей ликвидности. Инвестировать выгодно, так как дешевле, чем сегодня, квадратный метр стоить уже не будет.