О коттеджных поселках Самарской области

В большинстве развитых европейских и российских регионов присутствие определенной инфраструктуры является обязательным для любого коттеджного поселка. Для Самарской области наличие в поселке собственного детского сада, зоны отдыха или фитнес-клуба пока является, скорее, исключением, поскольку, во-первых, не все девелоперы имеют возможность подобные объекты строить, а во-вторых, жители не всегда готовы платить за дополнительный набор услуг.

И фитнес-клуб, и детская площадка

Наличие определенной инфраструктуры, как правило, является решающим фактором для большинства покупателей при выборе коттеджного поселка для постоянного или сезонного проживания. Все-таки отличие централизованной застройки от отдельно стоящего частного дома как раз и заключается в наличии организованной структуры и определенной системы управления.

Как правило, инфраструктура коттеджного поселка предполагает наличие централизованной охраны, гостевой парковки, мест общего пользования – парков, скверов, детских площадок. Крупные поселки нередко располагают собственными бизнес-центрами, включающими в себя магазины, кафе, салон красоты, фитнес-центры или бильярдные залы. Обязательным условием является наличие обслуживающей компании. Для загородных поселков весьма желательна организация медицинского пункта.

Правда, все это касается в большей степени коттеджных поселков, расположенных в тех регионах, где рынок загородной недвижимости находится на более развитой стадии. Если же говорить про Самарскую область, то у нас есть как действительно неплохие коттеджные поселки с хорошей инфраструктурой (таких поселков немного, и коттеджи в них продаются крайне редко), так и поселения, централизованность которых в лучшем случае ограничивается общим шлагбаумом. Причем последних явно большинство.

«К сожалению, у нас пока не много хороших благоустроенных коттеджных поселков с магазинами, детскими площадками и зонами отдыха, – комментирует генеральный директор РФ «ВИП Компания» Татьяна Сырова. – Практика такова, что изначально заявленная застройщиком концепция строительства коттеджного поселка с многоплановой инфраструктурой зачастую сводится к продаже земельных участков с подрядом. И это в большинстве случаев не отказ в исполнении обязательств, а скорее, нежелание потребителя финансировать эти проекты». Поселки, обеспеченные неплохой инфраструктурой, как правило, располагаются в городской черте, в частности, на просеках и на территории поселка Управленческий. Стоит заметить, что большинство из них не застраивались изначально согласно такой концепции, а были сорганизованы впоследствии, когда владельцы домов единодушно пришли к выводу, что им необходим определенный перечень благ цивилизации.

Посмотрите на соседей

Конечно, в идеальном варианте покупатель должен заезжать в поселок, в котором уже есть в наличии все заявленные инфраструктурные объекты. Однако на практике так почти не бывает. Ведь большинство строящихся коттеджных поселков представляют собой объекты долевого участия, строительство которых ведется на полученные от соинвесторов средства. И поскольку каждый соинвестор заинтересован, прежде всего, в строительстве своего дома, именно на это, в первую очередь, и направляются денежные средства. Благоустройство территории и возведение объектов сервиса и отдыха откладывается на последний момент, и нередко средств на то, чтобы достойно завершить строительство начатого объекта, у девелоперов уже не хватает.

«Приобретая дом в коттеджном поселке, большинство покупателей зачастую ориентируются на объекты инфраструктуры, расположенные в близлежащих населенных пунктах, а не на список, декларируемый девелопером, – поясняет исполнительный директор АН «Феррум плюс» Ольга Добрякова. – Такой подход вполне оправдан, поскольку заявленные объекты обычно возводятся либо не в полном объеме, либо через достаточно большой промежуток времени, либо не возводятся вовсе».

При этом отказ возводить на территории поселка заявленные объекты инфраструктуры не чреват для застройщика никакими последствиями. Покупатель, с юридической точки зрения, приобретает либо жилой объект, либо землю под его строительство. О том, насколько благоустроенным должен быть поселок и какие объекты инфраструктуры должны находиться на его территории, в заключаемом с покупателем договоре обычно не упоминается. Также эти моменты могут быть не отражены ни в разрешении на строительство, ни в каких-либо других документах.

Жизнь на закрытой территории

Однако далеко не всегда причина отсутствия должной инфраструктуры кроется в финансовой несостоятельности застройщика. Многое зависит от менталитета и пожеланий самих жителей.

Сама по себе идея коттеджного поселка предполагает схему «населенный пункт в населенном пункте». Этот принцип особенно четко просматривается на примерах московских коттеджных поселков, расположенных, скажем, на Рублевке. Это закрытая территория, на которой кипит своя жизнь, и для этого созданы все условия, включая наличие частных школ, яхт-клубов и даже зоопарков. Здесь проводят совместные праздники, организуют мероприятия… Люди могут месяцами не выезжать за территорию своего коттеджного поселка, поскольку все, что им необходимо, они могут получить и здесь.

«Столичные жители уже вкусили всю прелесть такой жизни, осознали, что за эти дополнительные блага необходимо платить и готовы делать это, – комментирует Татьяна Сырова. – Самарцы же пока не готовы оплачивать наличие спортивных площадок и бизнес-центров, которые будут функционировать на территории их загородного поселка. Такой подход в значительной степени тормозит развитие сегмента загородного строительства, однако ни застройщики, ни жильцы, осознающие необходимость дополнительных затрат на столь благие цели, вряд ли в состоянии изменить эту ситуацию, поскольку все отчисления возможны исключительно на добровольной основе». В условиях посткризиной ситуации застройщики не имеют возможности избирательно относиться к покупателям и продавать коттеджи только людям, заинтересованным в создании наиболее благоприятных условий жизни в поселке. Поэтому, несмотря на то, что на этапе проектирования закладывается много интересных идей, значительная их часть остается нереализованной, поскольку это зависит не только от желания застройщика, но и от спроса покупателей.

По высокой цене

Наличие или отсутствие бизнес-центров и магазинов в значительной степени зависит от размера коттеджного поселка и количества жителей. Едва ли окажется коммерчески обоснованным возведение магазина в населенном пункте, рассчитанном на 50-70 домов. Другое дело – поселок, на территории которого расположены хотя бы 250-300 коттеджей. То же самое можно сказать и о салонах красоты, кафе и фитнес-клубах, которые организовывать в небольших населенных пунктах просто невыгодно. Исключение может составлять торговая точка или пункт оказания каких-либо услуг, предлагающий их по очень высоким расценкам – вспомним уже приводимые в пример поселки на Рублевке. Однако возможно это только в том случае, если большая часть жителей осознает всю прелесть нахождения на их территории таких объектов и согласится приобретать предлагаемые товары и услуги по завышенным ценам.

В Самаре пока таких людей не много. Видимо, именно поэтому и поселков, аналогичных тем, что заполонили Рублевское и Новорижское шоссе в Москве, пока тоже не наблюдается. Однако учитывая, что загородный сектор в большинстве регионов, в том числе и в Самарской области, находится в самом начале пути своего развития, пока можно только предполагать, как будет выглядеть наш пригород через десять или двадцать лет. Не исключено, что со временем и у нас появится достаточное количество благоустроенных коттеджных поселков с собственными гимназиями, бизнес-центрами и аквапарками.

Анастасия Щербакова, руководитель земельного отдела АН «Визит»:

- Для покупателей домов в коттеджных поселках, прежде всего, важно наличие обслуживающей компании и централизованной охраны. Остальные инфраструктурные объекты тоже желательны, но их наличие или отсутствие уже не так сильно влияет на принятие решения о покупке. Застройщики, как правило, заявляют об обязательном наличии неплохого набора услуг на территории своих поселков. Однако пока большая часть этих объектов находится в стадии строительства, поэтому сейчас сложно судить о том, насколько будет востребовано и коммерчески оправдано наличие на их территории кафе и бизнес-центров.

Татьяна Сырова, генеральный директор РФ «ВИП Компания»:

- Как правило, покупатели домов в строящихся коттеджных поселках изначально предполагают, что заявленные девелопером гостевые стоянки и магазины в итоге могут быть так и не построены. Поэтому люди часто идут от противного - если им по душе место, нравится предлагаемый проект и есть доверие к застройщику, такой объект приобретается. Вопросы же благоустройства решаются уже потом, нередко – совместно с соседями. В большинстве же поселков необходимые инфраструктурные моменты, такие как наличие ТСЖ, охраны на въезде, детской площадки и зоны отдыха, как правило, все-таки присутствуют.

Ольга Добрякова, исполнительный директор АН «Феррум плюс»:

- Большинство покупателей, делая выбор в пользу того или иного коттеджного поселка, принимают во внимание и развитость инфраструктуры находящихся поблизости населенных пунктов. Ведь строительство может затянуться на несколько лет, а ходить в магазины и водить детей в детский сад необходимо уже сейчас. И если коттеджный поселок строится не в чистом поле, а в границах уже существующего поселка или города, наличие большого количества инфраструктурных объектов может быть вовсе не обязательно, при условии, что все это есть неподалеку. Особенно, если речь идет о коттеджном поселке эконом-класса.

_{Aвтор: Светлана Келасьева}