Элитная аренда: факторы роста ставок

Федеральные аналитики составили список параметров, оказывающих первостепенное влияние на стоимость аренды элитных квартир. Оказалось, что решающие факторы, на которые обращают внимание арендаторы престижного съемного жилья, – это категория дома, наличие парковки, свежий качественный ремонт и даже состояние подъездов. Требования, предъявляемые к элитным квартирам в аренду в Самаре, отличаются не существенно. Однако в отличие от столицы на региональном рынке не так много предложений, способных удовлетворить запросы потенциальных арендаторов.

Рынок аренды городской недвижимости во многом подвержен сезонным колебаниям. Осенью наблюдается традиционный всплеск активности и рост цен, зимой рынок, напротив, как правило, проседает – как по спросу, так и по финансовым показателям. Однако есть факторы, которые даже в период затишья могут не только сократить срок экспозиции квартиры, но и существенно увеличить размер арендной ставки. Эксперты одного из федеральных агентств недвижимости составили список таких характеристик, в зависимости от наличия или отсутствие которых расценки на элитные квартиры могут возрастать или снижаться.

Категория и месторасположения дома

На момент подготовки материала в базе недвижимости на Dom63.ru размещено около 3400 объявлений о сдаче в аренду жилья. Около 450 предложений по сдаче в аренду квартир в новостройках. Квартир внаем с арендной ставкой в диапазоне от 35 до 80 тысяч рублей в месяц – около 60 штук.
Объявлений о сдаче в аренду квартир во вторичном жилом фонде около 2700. Из них по арендным ставкам, характерных для элитного жилья, в диапазоне от 35 до 80 тысяч рублей в месяц сдается более 70 объектов.

Одно из важнейших требований, которое предъявляют потенциальные арендаторы элитных квартир – это уровень и качество самого дома либо жилого комплекса. В это понятие входят такие параметры, как архитектурное решение, материал (монолит-кирпич или кирпич), отделка общественных помещений (натуральные и искусственные отделочные материалы), светотехника, современные системы вентиляции, кондиционирования, фильтрации воды, бесшумные скоростные лифты. По наблюдениям экспертов Penny Lane Realty, сейчас среди клиентов в Москве особым спросом пользуются современные новостройки с огороженной и охраняемой территорией. К примеру, стоимость большой полностью укомплектованной квартиры в стандартном кирпичном доме будет находиться на уровне 40-50 тысяч рублей в месяц, то аренда аналогичной по качеству и метражу квартиры в новом современном престижный жилом комплексе,оборудованном по последнему слову техники, обойдется уже в 70-90 тысяч рублей. Таким образом, разница в арендных ставках может достигать почти в 45%.

Для самарских арендаторов элитного жилья также важно, чтобы квартира располагалась в новостройке. «Квартира в новом доме – обязательное требование, которое предъявляют большинство клиентов при подборе элитного жилья. Для многих, новостройка – своего рода показатель качества. Это в принципе понятно: сложно себе представить элитную квартиру в старой «хрущевке», – рассказывает директор агентства недвижимости «Кредо» Эльвира Харисова.

«Много запросов поступает на съемное жилье в новостройках в районах, приближенных к административному и историческому центру Самары – Постников овраг, улица Революционная, Мичурина, Ерошевского и так далее», – отмечает председатель совета директоров ГК «Усадьба» Олег Егоров.

По информации заместителя директора Поволжского центра развития Оксаны Никитиной, географически именно в этих локациях на сегодняшний день сосредоточена основная масса наиболее дорогих предложений по аренде элитного жилья в диапазоне от 60 до 80 тысяч рублей в месяц.

Есть на рынке предложения с пометкой «элитное» и в более отдаленных районах. «Например, арендодатели позиционируют как элитное жилье в Советском районе, в границах новой жилой застройки в границах улиц Дыбенко, Карбышева и Антонова-Овсеенко. Несмотря на то, что окна в этих домах выходят на гипермаркет-дискаунтер «Ашан», рядом идет стройка и территория совершенно не благоустроена, здесь встречаются квартиры в аренду до 40 тыс. руб./месяц. «Элитность» таких предложений обосновывают дорогими евроремонтом и бытовой техникой», – рассказывает Оксана Никитина.

«Эта ситуация вполне стандартная для современного рынка аренды жилья в Самаре. Практически все новые дома заявлены как элитные. На самом деле объектов, действительно соответствующих этому уровню, – единицы», – отмечает Эльвира Харисова.

Парковка обязательна

90% клиентов рассматривают наличие стоянки для автомобиля как обязательное условие при найме жилья. При этом арендаторы квартир бизнес-класса и элитного предпочитают фиксированное место для машины, желательно в подземном охраняемом паркинге.

Опытные риелторы рассказывают, что в их практике неоднократно бывали случаи, когда сделка срывалась только из-за отсутствия гарантированного места для парковки.

«Выбирая квартиру, арендаторы обязательно учитывают наличие открытой парковки или паркинга. Нередко в объявлении указано, что квартира расположена в элитном жилом комплексе. Но когда клиент приезжает на место, чтобы осмотреть жилье, оказывается, что к к дому нельзя даже подъехать, не говоря уже о наличии вместительной охраняемой стоянки», – рассказывает Эльвира Харисова.

Качественная «начинка»

Для арендатора элитной недвижимости очень важно не только наличие самого ремонта в квартире, но и его и состояние. При этом если раньше большое внимание уделялось количественным показателям – площади, размеру комнат, то теперь в приоритете качественные характеристики. Более привлекательной квартиру делают современные отделочные материалы, новая мебель и сантехника. По словам Эльвиры Харисовой, внутренняя отделка и укомплектованность квартир качественной техникой имеет большое значение для арендаторов элитного жилья. Обращают внимание арендаторы элитного жилья и на то, куда выходят окна. В Самаре, к примеру, приветствуется, чтобы из квартиры открывался вид на Волгу. Арендодатели, чье жилье обладает всеми этими преимуществами, могут позволить себе увеличить арендную ставку, не опасаясь при этом за продление срока экспозиции. По данным аналитиков Penny Lane Realty, разница в стоимости двух одинаковых по площади квартир в одном и том же районе, различающихся только степенью притязательности ремонта и новизной мебели, может достигать 25%.

Чистый подъезд

Арендаторы, желающие снять квартиру в высоком бюджете, обращают большое внимание на состояние подъезда. Повысить привлекательность жилья может наличие консьержа, свежий ремонт, хорошее освещение подъезда и двора. Какой бы элитной и качественной не была внутренняя начинка самой квартиры, грязный, неубранный подъезд и сомнительного поведения соседи значительно снижают статус объекта и, соответственно, арендную ставку. Для арендаторов элитного жилья очень важна безопасность, поэтому нередко они предпочитают, чтобы дом находится на закрытой охраняемой территории.

Все рядом

По мнению экспертов, по настоящему элитным может называться только жилой комплекс с высоко развитой внутренней инфраструктурой. Это определяющий критерий при поиске жилья для семейных арендаторов. На территории обязательно должны быть не только охраняемая парковка, но и детская площадка, прогулочные зоны, супермаркет, аптека, химчистка и спортивный зал. Однако в Самаре, за исключением разве что одного жилого комплекса, подобных объектов, а значит, и предложений по элитной аренде нет.

Цель для инвестиций

Перечисленный набор характеристик – это не только запросы и требования арендаторов квартир. Этот перечень может быть своего рода залогом успеха для рантье, который собирается приобрести жилье в инвестиционных целях и в дальнейшем получать прибыль от сдачи его в аренду. «У каждого арендатора есть свои приоритеты при выборе жилья. При этом нужно понимать, что немаловажным фактором является гибкость собственника. Готовность владельца квартиры идти на уступки, обеспечив необходимый уровень комфорта для арендаторов, существенно влияет на лояльность последних при принятии решения о найме жилья. Тот, кто это понимает, всегда сможет быстро и за достойное вознаграждение сдать жилье», – считает генеральный директор компании Penny Lane Realty Георгий Дзагуров. Придерживаясь традиционных пожеланий, которые высказывают клиенты при подборе элитного жилья внаем, можно существенно повысить привлекательность, а значит, и рентабельность квартиры. Тем более, что в Самаре при постепенном увеличении спроса на престижную аренду предложений, адекватных запросам арендаторов, очень немного.