Жилищный кодекс: курс на контроль

В жилищно-коммунальной сфере грядут серьезные изменения. Депутаты Госдумы в окончательном чтении приняли законопроект о внесении поправок в Жилищный кодекс РФ. Изменения основного закона, регулирующего взаимоотношения в отрасли ЖКХ, приведут к тому, что деятельность управляющих компаний и товариществ собственников жилья окажется под пристальным народным и административным контролем.

Большинство экспертов сходились во мнении: принятый в конце 2004 года Жилищный кодекс РФ оказался «сырым» и практически никак не регулировал множество важнейших вопросов функционирования реформированной системы жилищно-коммунального хозяйства. И на протяжении последних лет российские законотворцы пытаются исправить, дополнить, расширить и уточнить положения закона.

Новую веху в развитии жилищно-коммунального хозяйства нашей страны должны открыть поправки в Жилищный кодекс, принятые в третьем окончательном чтении депутатами Государственной думы РФ.

Целый перечень изменений касается деятельности товариществ собственников жилья. Если раньше вопросы выполнения уставных требований или законности тех или иных действий правления ТСЖ жильцы могли решить только через суд, то теперь контроль за их работой будет нести государственная жилищная инспекция. Часть поправок, внесенных в Жилищный кодекс, затрагивает именно полномочия ведомства в сфере надзора за деятельностью ТСЖ. Так, до мая 2013 года органы государственной жилищной инспекции в регионах должны будут проверить все товарищества на предмет легитимности их создания.

Более прозрачной становится и процедура образования ТСЖ. Теперь при создании и регистрации товарищества протокол общедомового собрания должны подписать все собственники, проголосовавшие за формирование ТСЖ. Кроме того, введены ограничения по лицам, которые могут стать членами правления ТСЖ. К примеру, в правление товарищества не могут входить представители обслуживающих жилой дом организаций, а также члены ревизионной комиссии. «К примеру, представитель обслуживающей дом управляющей компаний, ставший членом правления ТСЖ, может серьезно влиять на принятие решений, выгодных для УК, но не для собственников жилья», – комментирует председатель комиссии по местному самоуправлению, строительству и ЖКХ общественной палаты Самарской области Виктор Часовских.

Не менее важное изменение в Жилищный кодекс касается запрета на создание ТСЖ, аффилированных застройщику в новостройках. После того, как строительная компания сдаст дом, муниципалитет должен провести конкурс, на котором определится управляющая компания, которая в течение первого года будет обслуживать дом. Затем, по истечение этого срока собственники квартир в новостройке проводят собрание, на котором самостоятельно определяют форму управления и организацию, которая будет заниматься их жилым фондом.

Теперь два и более ТСЖ домов, расположенных поблизости могут объединиться в ассоциацию (союз) товариществ и совместно заниматься управлением своим имуществом и прилегающими территориями. «Потребность в таких объединениях ТСЖ в Самаре уже назрела. Недавно пять товариществ Промышленного района заявили о своем намерении уйти от управляющей компании и совместно самостоятельно обслуживать свои дома. С принятием поправок в Жилищный кодекс, такая схема взаимодействия стала возможной», – приводит пример г-н Часовских.

«Впервые у собственников появилась возможность при способе управления ТСЖ вносить плату за все или некоторые коммунальные услуги (за исключением коммунальных услуг, потребляемых при использовании общего имущества в многоквартирном доме) ресурсоснабжающим организациям, что в свою очередь позволяет ТСЖ заниматься своими прямыми обязанностями – качественно обслуживать многоквартирный дом, а не быть на подхвате у ресурсоснабжающих организаций по выбиванию долгов с собственников за поставленные собственникам ресурсы (воду, тепло и т.д.) – часть 6.3 ст.155 ЖК РФ. При этом аналогичный порядок распространяется и при способе управления через управляющие компании», – обращает внимание на еще одно важное нововведение председатель правления самарской региональной общественной организации правовой помощи и просвещения «Гражданская позиция» Ирина Кочуева.

Есть среди принятых поправок, затрагивающих деятельность ТСЖ, и достаточно спорные. Например, в соответствие с новой редакцией Жилищного кодекса, в товариществе должен вестись реестр членов, в котором содержатся сведения, позволяющие идентифицировать членов ТСЖ и осуществлять связь с ними. «При этом законом не определено, что подразумевается под словами «сведения, позволяющие идентифицировать членов ТСЖ». Идентификаторами могут быть паспортные данные, фотографии и т.п. Нечеткость формулировки может привести к запросу излишней информации», – считает Ирина Кочуева.

Изменения нормативного акта коснулись и других форм управления многоквартирным домом. Введены ограничения для непосредственного управления. Такой способ управления могут выбрать собственники многоквартирного дома, в котором расположено не более 12 квартир.

Управляющие компании также ждут нововведения. В тех домах, где расположено более четырех квартир и не созданы ТСЖ или жилищный кооператив, собственники будут обязаны сформировать совет многоквартирного дома. На организацию этот органа жителям дается год. Если в течение этого срока совет сформирован не будет, ответственность за его создание возлагается на органы местного самоуправления. Муниципалитет организует собрание жильцов, на котором из числа собственников и выбираются члены совета.

Основная функция совета многоквартирного дома – контроль за деятельностью управляющей компании: обеспечение выполнения решений, принятых на собраний собственников, планирование управления домом (план работ на следующий год), контроль за качеством услуг по управлению и содержанию дома. «По сути, это прообраз того же ТСЖ, только не оформленного в качестве юридического лица. Создание совета многоквартирного дома позволит вычленить ту инициативную группу, которая впоследствии может взять на себя функцию по организации товарищества», – считает г-н Часовских.

После вступления в силу поправок в Жилищный кодекс, право контролировать управляющие компании получат и органы местного самоуправления. Раньше проводить проверки по жалобам граждан могла только прокуратура. Теперь, при поступлении обращения от собственников или председателя ТСЖ, проверить работу управляющей компании могут и в городской администрации. Если проверяющий орган выявит несоблюдение условий договора, муниципалитет может инициировать проведение собрания собственников и смену УК.