Аренда-2011. Выбираем по-новому

Несмотря на бурное развитие ипотеки и увеличение объемов продаж ипотечных кредитов, довольно большая часть населения решает свой жилищный вопрос через просмотр объявлений об аренде жилья.

В настоящее время на рынке аренды существует более 2 тысяч предложений. Из них одна треть квартир через определенный период возвращается в ротацию, меняя постояльцев, как правило, через год. Арендодатели хорошо знакомы риэлторам, а риэлторы могут по ключам от двери узнать адрес сдаваемой квартиры. Выбывают квартиры с рынка только по причине продажи. Однако на их место приходят новые. Между тем желание арендатора найти просто крышу над головой осталось в прошлом. Он стал требовательным и капризным. Почему?

Движемся по сезонам

На конец 2010 года состояние рынка аренды жилья в Самаре приблизилось к докризисному, и, так сказать, вернулась присущая ему сезонность. Как отмечают специалисты, спрос на аренду в период с февраля 2010-го до мая 2011 года менялся волнообразно, традиционно увеличиваясь к весенним месяцам. Как обычно, по словам экспертов, и в этом году стоит ожидать наибольшего оживления ближе к осени. Сейчас же можно сказать, что идет снижение спроса, в основном из-за начавшихся отпусков. Галина Баландова, директор АН «Жилфонд», отмечает, что осенний спрос в основном формируется за счет приезжих студентов. «На данный момент мы наблюдаем некоторое сезонное затишье на рынке аренды жилья, которое продлится примерно до конца августа, когда с каникул постепенно начнут возвращаться собственники и арендаторы, что, безусловно, отразится на уровне арендных ставок»,- подчеркивает Галина Баландова. Однако ее коллега Юлия Проходцова, заместитель генерального директора АН «Ивановой Дарии», таких прогнозов не подтверждает, считая, что «упадок наблюдался в мае. Уже июнь демонстрировал возросший спрос, а июль, его закрепив, продолжит динамику. Безусловно, нельзя сбрасывать со счетов сезонность, однако спрос растет, и такая тенденция продлится до осени».

При этом, по словам специалистов, ожидается повышение не только спроса на квартиры, но и арендных ставок. По итогам 2010 года они увеличились на 8–10% по сравнению с 2009 годом. В 2011-м же планируется очередной рост, причем Владимир Бусыгин, директор АН «Бусыгин», отмечает, что в этот раз это не внутренний процесс повышения ставок, а результат воздействия внешних причин: «После падения цен на аренду жилья в известный период времени рынок стабилизировался к концу 2010 года и вышел на докризисный уровень, чему способствовали отложенный спрос и СМИ, «компетентно» утверждавшие, что на волне роста цен на коммунальные услуги цены на аренду квартир взлетели на 10-20%, чего на момент появления информации не было, но эффект был ошеломляющим – за 5-10 дней цены на аренду квартир выросли на 1-3 тысячи рублей и многим потенциальным арендаторам (нанимателям) пришлось скорректировать свои планы. Сейчас ситуация стабильная: накопился пул квартир перед сезоном, спрос – на уровне среднегодовых показателей».

Вариант для всех, но не от каждого

В отличие от риэлторов, собственники к летнему сезону относятся настороженно. Большинство арендаторов уезжают либо на отдых, либо по месту прописки, и квартиры остаются пустовать без присмотра. Те, кто квартиру уже сдал, опасаются краж и прочих неприятностей, которые могут случиться с пустующей квартирой.

В этот период на рынок выходят сезонные квартиры, которые в силу краткосрочности найма стоят на 15-25% дешевле. Для самих арендаторов это хорошая возможность сэкономить. Но большинство риэлторских брокеров считают летнюю аренду довольно специфическим продуктом, со своим кругом клиентов, которые практически не оказывают влияния на регулярный арендный бизнес. Хотя для курортных городов это единственный способ получения дохода от недвижимости.

«Любимчики аренды»

Как свидетельствуют опрошенные нами руководители риэлторских агентств Самары, однокомнатные квартиры эконом-класса являются самым востребованным вариантом аренды. Их популярность понятна: в свое время это был самый доступный вид квартир на рынке вторичного жилья. К тому же стоимость аренды на них ниже, и это исключает возможность подселения соседей. В этом секторе сейчас действует принцип «цена - качество». Такую же тенденцию проследил Владимир Бусыгин: «Самые востребованные - однокомнатные квартиры по цене в диапазоне 8-11 тысяч рублей в пригодном для проживания состоянии и набором необходимой мебели и техники. Это обусловлено невысоким уровнем жизни и стремлением людей сэкономить на ежемесячных расходах. К сожалению, вариантов такого жилья на всех не хватает, на квартиры в «удобных местах» выстраиваются очереди. Самые снимаемые - однокомнатные квартиры в новых домах по цене в диапазоне 12-15 тысяч рублей. Новый дом подразумевает как минимум хорошую ауру для проживания и относительно новую «начинку квартиры».

Действительно, сейчас практически все собственники стремятся хотя бы минимально облагородить квартиру, прежде чем сдать ее внаем. По мнению Галины Баландовой, «сейчас собственнику следует максимально позаботиться об укомплектованности квартиры. Мне кажется, это хорошая практика. Тут работает принцип «кто не вкладывает в квартиру, тот дешево сдает»». Средняя стоимость квартиры эконом-класса – от 7 до 10 тысяч рублей. Как подчеркивают риэлторы, цена может быть и выше, если есть за что платить. Во всяком случае, у собственника всегда есть вариант «ремонта в счет аренды».

Между тем, как уже отмечалось, однокомнатных квартир эконом-класса сегодня уже не так много, как раньше. Строительная отрасль еще не до конца справилась с кризисом, и оживление только начинается. При этом количество приезжающих в Самару не уменьшается. В итоге образуется ситуация, когда спрос большой, предложений хватает, но это временно.

Главная оценка арендной квартиры - ее рентабельность. Как уже говорилось, этот показатель напрямую зависит от собственника, но не стоит забывать, что сделать квартиру ликвидной можно не только за счет ремонта. Сегодня, по оценкам специалистов, арендаторы стали более разборчивы в своих предпочтениях.

Спецменю квартиранта

«Капризы» арендаторов, как правило, крутятся вокруг «минимум своего». Поэтому квартиры со стандартным набором реализуются, как горячие пирожки. В список популярных требований включаются мебель (шкаф, диван или кровать), телевизор, холодильник и стиральная машина. Некоторые специалисты указывают на то, что немаловажную роль играет меблировка помещений. Чем более домашними будут условия, тем больше предложение будет востребовано. Галина Баландова считает, что «сейчас существует даже понятие «стандартный набор, который требуют арендаторы при съеме жилья, и сами собственники стремятся «подогнать» квартиру под наиболее востребованные варианты. Начиная с прошлого года, и даже ранее, к списку прибавилась стиральная машина. Причем исключительно автомат». Доводы Владимира Бусыгина расходятся с представлениями о «популярных» среди арендаторов вариантах, с мнением других респондентов: «Ликвидной квартиру, как и любую другую недвижимость, делает только место и еще раз место ее нахождения. Квартиры эконом-класса востребованы вблизи крупных торговых, развлекательных учреждений, вдоль основных магистралей города: ул. Ново-Садовой, Московского шоссе, ул. Гагарина, Победы. Среднего уровня жилые помещения и жилье с претензией на элитное любят снимать в Ленинском, Самарском, Октябрьском районах и на просеках. Затем уже рассматривается соотношение «цена – качество». Безусловно, больше шансов у квартиры обрести жильцов, если в ней присутствует мебель, холодильник и внешний вид радует глаз».

Другого мнения придерживается Юлия Проходцова. По ее словам, стандартные варианты, как правило, востребованы среди студентов: «Варианты с элементарным набором необходимой мебели и техники популярны среди студентов. Молодые люди предпочитают быть «налегке» в условиях возможных переездов. В отличие от семейных пар, которые уже имеют собственную технику. Она, кстати, может быть куда выгоднее по параметрам, чем тот вариант, который имеется в арендуемой квартире».