Кредиты на жилье по-прежнему дороги

Низкие процентные ставки по ипотеке являются скорее маркетинговым ходом: условия по этим программам сильно ограничивают круг заемщиков, так как предполагают высокий первоначальный взнос и высокую платежеспособность клиента.

Маркетинговый ход

Ставки по ипотечным кредитам продолжают снижаться. С 1 июля 2011 года агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) понизило ставки по основным программам ипотечного кредитования до 7,9%. Сбербанк продлил свою акцию «Возьми за 8%» до 30 сентября 2011 года, более того, если ранее предложение было предназначено для заемщиков программы «Приобретение строящегося жилья», сейчас акция распространяется на все программы жилищного кредитования. При этом ипотека не становится доступнее, считают эксперты. По мнению начальника отдела розничного бизнеса Самарского филиала ОАО «Нордеа Банк» Василия Гринева, снижение минимальной ставки АИЖК до 7,9 (как и программа Сбербанка 8-8-8) – это маркетинговый ход, позволяющий привлечь клиентов, ведь обе программы предусматривают большой взнос (от 50%) и высокие требования к платежеспособности (ведь срок кредитования в данных случаях - 5 и 8 лет соответственно, а платежи по кредитам на такие небольшие сроки достаточно высоки). Кроме того, программа Сбербанка предусматривает ограничения в цели кредитования (приобретение или строительство квартир в ограниченном списке объектов). По наиболее «ходовым» ипотечным программам с взносами 10-30% ставка АИЖК 10,5-12,7%, кроме того, дополнительно страхуется риск низкого взноса, что ведет к удорожанию кредита. Руководитель Аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ Александр Пыпин согласен с таким мнением. По его словам, снижение ставок со стороны АИЖК расширяет круг заемщиков не более чем на 10%. Все-таки большей части населения ипотека недоступна даже при нулевой ставке. Кроме того, АИЖК само напрямую с населением не работает, а рефинансирует кредиты, выданные уполномоченными банками. По мнению Александра Пыпина, есть надежда, что, как и раньше, «демпинг» со стороны АИЖК спровоцирует и коммерческие банки на очередное снижение ставок по ипотечным кредитам. Хотя надеяться на это заемщикам, наверное, все же не стоит. Как отмечает Василий Гринев, решение АИЖК идет вразрез с ожиданиями, которыми характеризовался рынок ипотеки: банки осторожно говорили о возможном росте ставок. Как будут реагировать банки на данный шаг АИЖК - покажет время, заключил эксперт.

Курс на снижение

Максимальную маржу, по данным за IV квартал 2010 года, на российском рынке получали частные (9,96%) и иностранные дочерние банки (8,07%), приводит цифры главный экономист УК «Финам Менеджмент» Александр Осин. Для сравнения: средняя маржа госбанков - 5,87%. Такие различия достигаются за счет того, что государство гарантирует квазигосударственным кредитным организациям финансовую поддержку в случае ухудшения рыночной ситуации, поясняет Александр Осин. То есть если регуляторы посчитают необходимым для экономики дальнейшее понижение ставок и считают, что среднесрочные риски в ней приемлемы, то крупнейшие банки вновь сократят стоимость ипотечных кредитов. Однако эксперт полагает, что коэффициент эффективности понижения ипотечных ставок для экономики уже достаточно низок. Спрос на ипотеку в определяющей мере сейчас зависит от ситуации на рынке труда, а он восстанавливается медленно. Параллельно сохраняются высокие долгосрочные инфляционные, инвестиционные риски. Возможно, во втором полугодии еще произойдет небольшое понижение ставок крупнейших ипотечных структур, но незначительное, не более 1% годовых, заключил Александр Осин.

Начальник управления маркетинга ЗАО «ФИА-БАНК» Анна Волошина напоминает, что ставка по ипотечному кредитованию зависит от стоимости привлечения банками денег и уровня инфляции. Для снижения ставки по ипотечным программам банкам требуются «длинные» деньги. Если говорить об АИЖК, то стоит отметить, что агентство является государственной структурой, созданной для реализации государственной стратегии в области ипотечного кредитования. АИЖК вполне еще может снизить ставку, считает Анна Волошина, но следует учитывать, что на ставку по стандартным программам агентства влияет много факторов: размер первоначального взноса, наличие льгот у клиента - социальные выплаты по программе «Молодой семье – доступное жилье», наличие сертификата материнского капитала, страхование жизни заемщика, позволяющих снизить ставку.

По мнению Анны Волошиной, низкий процент по ипотеке чаще оказывается маркетинговым ходом, чтобы показать красивую ставку, тогда как требования по кредитам с такой ставкой ограничивают круг заемщиков: потребуются большой первоначальный взнос, ограниченный выбор объектов. 7-8 % - в настоящее время это скорее декларируемые ставки, чем реальные ставки выдачи ипотечных кредитов, поэтому и относиться к ним нужно более внимательно, предупреждает эксперт.

Про налог

Сейчас опять заговорили о налоге на недвижимость. Пока непонятно, как он отразится на рынке недвижимости и ипотечном кредитовании. Но то, что налог на недвижимость в новом виде будет введен и при правильном администрировании будет полезен, Александр Пыпин не сомневается. Это пополнит бюджеты местного самоуправления, а значит, больше проблем будет решаться на местах, а не так, что вопрос о строительстве дороги в селе решается на уровне правительства страны, считает эксперт. В настоящее время существует много версий того, как, когда и где будет вводиться налог на недвижимость. Разные ведомства называют разные сроки, есть предложения вводить поэтапно по регионам, есть разные предложения по уровню ставок и вычетов из них, схемам расчета... Ситуация очень зыбкая, а учитывая предстоящие выборы, трудно понять, зачем власти спешить, считает Александр Пыпин. По его мнению, закон должен предполагать такую схему, чтобы лица, живущие в стесненных и экономичных условиях, платили налог по минимуму, в то же время лица, для которых недвижимость – способ инвестиций, сдачи в аренду, платили больше. Тем самым можно подтолкнуть ситацию к тому, что квартиры в меньшей степени станут финансовым инструментом, инструментом спекуляций, а в большей степени предметом обычного потребления, квартирный фонд будет более эффективно использоваться для удовлетворения большего числа граждан в более просторном и комфортном жилье, заключил эксперт.

Анна Волошина, начальник управления маркетинга ЗАО «ФИА-БАНК»:

- В настоящее время мы фиксируем хороший интерес к ипотеке. Объемы выдачи ипотечных кредитов вышли на докризисный уровень. Хотя спрос на жилье на вторичном рынке преобладает, наблюдается интерес и к жилью в новостройках, а привлекательные ставки по ипотеке позволяют создать платежеспособный спрос на них. Отчасти это связано с реализацией государственных мер, которые направлены на стимулирование первичного рынка жилья. Это комплексный подход, который должен помочь банкам в развитии инвестиционного кредитования строительной отрасли и одновременной реализации для физических лиц программ на приобретение новых квартир в этих новых домах.

Также сейчас действует достаточно много государственных программ, позволяющих получить сертификаты на субсидию для покупки жилья для молодых семей, военнослужащих. И эти программы тоже реализуют комплексный подход: новые квартиры строит застройщик, возможно, на кредитные деньги, а затем эти квартиры реализуются участникам программ. Тут в пример можно привести партнера Фиа-Банка – компанию «Запад» в Ульяновске. «Запад» ведет застройку целого микрорайона «Юго-Западный». И практически все квартиры в первых двух домах были проданы по различным государственным и областным программам.

Александр Осин, главный экономист УК «Финам Менеджмент»:

- Объем задолженности по предоставленным ипотечным кредитам в мае 2011 года вырос на 18%, полагаю, что прирост данного показателя в ближайшие кварталы останется относительно стабилен, но прежде всего под влиянием негативного эффекта высокой базы прошлого года. На мой взгляд, в ближайшие годы можно рассчитывать на рост цен на недвижимость в Москве приблизительно на уровне тренда инфляции. Не исключены и значимые «просадки» цен на недвижимость в отдельных сегментах в ближайшие годы. Сравнительно дешевое жилье в регионах может в определенные периоды времени обгонять инфляцию за счет инвестиционного спроса, притока реальных инвестиций в регионы. Я ожидаю прироста цен на недвижимость в Москве на начало 2012 года на уровне 10% при инфляции в 9-10%. Во втором полугодии поддержку показателям годового прироста цен на жилье, возможно, окажет активизация инвестиционного спроса и сравнительно низкая прошлогодняя база расчетов.

Илья Лимин, директор дирекции розничных продаж ТРАНСКАПИТАЛБАНКа:

- Дальнейшее снижение ставок маловероятно, так как есть разумная экономика бизнеса. В любом случае программы, предусматривающие короткий срок и большой первоначальный взнос (а только при этих условиях банки могут предлагать сниженную процентную ставку), не будут принципиально влиять на рынок, так как большинство ипотечных кредитов выдается на максимальные сроки с минимальным первоначальным взносом. Это связано с размерами доходов населения.

Справка
Ипотека стала чуть доступнее. С 1 июля нынешнего года Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) снижает минимальную ставку рефинансирования стандартных закладных по ипотечным кредитам с 11,5 до 8,9% годовых в рублях. Правда, кредит по минимальной ставке сроком на пять лет смогут получить только те заемщики, которые внесли 50% собственных средств и заключили договор личного страхования. Если такой договор отсутствует, ставка повышается на 0,7%. А кредиты с первоначальным взносом от 10 до 30% будут доступны по ставке от 10,5% годовых. По продукту «Материнский капитал» для вторичного рынка жилья ставка составит 8,65% годовых.

По данным на конец мая, АИЖК выкупило у банков и региональных операторов более 213,6 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 184 млрд рублей. Лидером по объемам рефинансирования ипотеки является Приволжский федеральный округ.

Жилищное кредитование увеличилось вдвое. Объем жилищных кредитов, в том числе ипотечных, выданных в России физическим лицам в рублях и иностранной валюте, по итогам января-апреля 2011 года составил 167,6 млрд рублей. Как свидетельствуют данные Росстата, это выше показателя за аналогичный период прошлого года в два раза. Объем ипотечного кредитования по итогам четырех месяцев этого года составил 150,6 млрд рублей, что в 2,1 раза больше, чем за январь-апрель 2010 года.

Ставка по жилищным кредитам в январе-апреле этого года составила 12,5%, а по ипотечным – 12,3%. В прошлом году этот показатель составлял 13,8% и 13,5% соответственно.