Как будет развиваться рынок съемного жилья в Самаре

Отсутствие собственной квартиры, трудовая миграция, обучение в другом городе – во всех этих случаях возникает необходимость в съемном жилье. Несмотря на то, что рынок арендного жилья широк и перспективен, спрос на недорогое и качественное жилье остается стабильно высоким. Восполнить дефицит наиболее востребованных объектов призван возрождаемый институт арендного жилья. О том, насколько перспективно это направление, а также о существующих проблемах на рынке аренды и способах их решения говорят эксперты рынка недвижимости.

На пике популярности

Самыми востребованными на рынке арендного жилья являются однокомнатные квартиры, на них приходится до 60% обращений. Двухкомнатные и комнаты в коммунальных квартирах интересны примерно поровну по 16 %, на трехкомнатные и более желающих 5–6%, домами интересуются 2–3% потенциальных арендаторов.

Диапазон цен на арендованное жилье следующий: комнаты стоят до 5 000 рублей в месяц, экономичные варианты однокомнатных квартир – до 11 000 рублей, «однушки» получше с хорошей мебелью и бытовой техникой - от 12 000 до 15 000 рублей, двухкомнатные квартиры обходятся в 15 000 рублей.

Что касается местоположения, то всегда востребованы: жилые помещения вдоль основных магистралей – улиц Ново-Садовой, Московского шоссе, Гагарина, Победы, а также просеки, исторический центр, прибрежная полоса – 2–3 квартала вверх от Волги, в районе автостанции «Аврора», а также в микрорайонах рядом с крупными торговыми центрами и учебными заведениями. Пользуются большим спросом квартиры в новостройках, а также квартиры улучшенной планировки.

Рынок аренды жилья имеет выраженные сезонные пики и спады. Наибольший спрос на жилье в городе наблюдается осенью. Это связано с началом учебного года для студентов. Однако спрос растет только на жилье эконом-класса. «Спрос на наем (аренду) жилья возрастает с середины июля и достигает кульминации к концу августа. Это связано с приездом студентов и желанием многих нанимателей решить свои жилищные вопросы до холодов. Осенью спрос на жилье стабильно высокий, но уже по нисходящей. Ищут квартиры те, кто не успел в августе либо вернулся из отпуска», – сообщает руководитель АН «Бусыгин» Владимир Бусыгин.

Цивилизованные отношения

Хотя рынок арендного жилья обширен и востребован, он все еще находится в промежуточной стадии становления и только стремится к цивилизованному. На это обращают внимание эксперты. «Рынок арендного жилья в Самаре с каждым годом приобретает все более цивилизованные черты. К сожалению, менталитет русского народа таков, что нежелание платить налоги преобладает над тем, чтобы обезопасить себя подписанием договора. Но тенденция последнего времени такова, что собственники все чаще склоняются к тому, чтобы заключать договоры аренды, потому что спокойствие все же дороже. Проще заплатить официальный налог государству и знать, что ты защищен договором, по которому ты всегда можешь если не мирным путем, то через суд взыскать просроченную арендную плату», – считает генеральный директор ГК «Камертон» Ирина Семенюк.

По словам руководителя АН «Слон» Павла Строгонова, на рынке арендного жилья еще много проблем и недопонимания. Например, собственники квартир все чаще обращаются в агентства с просьбой подыскать им добропорядочного арендатора и при этом не желают оплачивать услуги риелтора (а это 50% стоимости месячной арендной платы), считая, что этот платеж должен сделать за них арендатор. Хотя, как отмечает Павел Строгонов, во всем цивилизованном мире тот, кто услугу заказывает, тот ее и оплачивает. «Рынок арендного жилья развивается, и одной ногой он уже стоит в правовом поле, другой - вынужденно - вне его. Обвинять и пенять на агентства недвижимости за эту ситуацию неуместно по причине отсутствия регламентации риелторской деятельности как в части купли-продажи, так и аренды. Любой желающий может назваться риелтором и творить что ему вздумается, нет необходимого инструментария, позволяющего избавить клиентов от «сладких» предложений непрофессиональных участников рынка, действия которых дискредитируют имидж агентств недвижимости как таковых», – заявляет Владимир Бусыгин.

Перспективы рынка

Потребность в недорогом, но качественном наемном жилье ощущается по всей стране. В связи с этим в последние несколько лет разговоры о необходимости строительства доходных домов стали возникать с завидной регулярностью, однако конкретные действия были предприняты разве что в Москве и Санкт-Петербурге. Даже в северных нефтяных городах, где наиболее популярна работа вахтовым методом, рынка доходных домов нет.

Глобально решить эту проблему невозможно без поддержки на правительственном уровне, с этой целью решили возродить полноценный институт доходных домов. Проект по строительству доходных домов в апреле нынешнего года представило министерство регионального развития России. Предполагается, что к 2020 году доля арендной недвижимости на рынке жилищного строительства составит 20%. Причем стоимость аренды квартиры в таких домах должна стать более доступной, нежели аналогичные предложения от частников. По расчетам Минрегионразвития РФ, для Калужской области цена найма квартиры-студии площадью 35 кв. м составит 11 000 рублей.

Не осталось в стороне от решения этого вопроса и Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. АИЖК намерено развивать рынок арендного жилья в регионах, для чего оно запустит особую программу «Ипотека найма». Это будет ипотечная программа сроком до 20 лет для юридических лиц, заинтересованных в создании фонда арендного жилья или квартир социального найма. «Такое жилье может понадобиться при строительстве технопарков, открытии научных центров и новых производств в регионах, при формировании муниципальных маневренных жилых фондов», – уверен исполнительный директор АИЖК по жилищному финансированию Андрей Шелковый.

По мнению заместителя министра регионального развития РФ Константина Королевского, появление на рынке недвижимости доходных домов – существенный толчок к более гибкой и мобильной трудовой миграции населения. Активное развитие ведущих регионов страны повлечет за собой необходимость в привлечении специалистов из соседних и дальних субъектов Федерации, поэтому вопрос с размещением персонала может стать одним из ключевых. И в этом смысле арендное жилье может стать наиболее востребованным. Брать ипотеку в чужом регионе привлеченные специалисты хотят далеко не всегда. Тем более что минимальный первоначальный взнос по ипотечному кредиту составляет 30%, а у большинства решающих сменить место жительства в поисках работы таких сумм просто нет.

Кроме того, по опросам, проведенным на крупных предприятиях Татарстана, Калужской, Белгородской, Новосибирской областей, в том числе и с долей иностранного капитала, работодатели не готовы сами выступать в роли застройщика жилья для своих сотрудников, зато согласны субсидировать часть арендной платы своим специалистам: от 10 до 50% каждый месяц. Подобный опыт может оказаться весьма актуальным в Самарском регионе, считает генеральный директор инвестиционной группы «ФБ Капитал» Олег Нуждин. «Доходные дома могут быть востребованы у ряда самарских компаний, особенно с иностранным капиталом, которые приглашают в Самару специалистов по найму из других регионов, в том числе из-за рубежа. Подобную практику часто используют крупные международные фирмы, например «Нестле» (шоколадная фабрика «Россия»), «GM-АвтоВАЗ», «Алкоа-СМЗ» (Металлургический завод), ИКЕА. Что касается Самары, то этот вид бизнеса может оказаться вполне востребованным.

При этом нужно понимать, что в Самаре проектировать доходные дома нужно сразу разной категории: то, что подойдет для жизни студенту, вряд ли устроит по качеству жизни топ-менеджера крупной компании или высококвалифицированного специалиста. Доходные дома должны иметь категорию «эконом» или «бизнес», – заключает эксперт.

Олег Нуждин, генеральный директор инвестиционной группы «ФБ Капитал»:

– Для самарского рынка недвижимости потребность в доходных домах не очень большая, поэтому вряд ли это направление бизнеса будет выгодно с экономической точки зрения и получит свое развитие в ближайшие годы. Работать в убыток никто не будет, сейчас не самое лучшее время для строительства доходных домов. Даже в Москве этот бизнес пока находится в стадии становления.

Ирина Семенюк, генеральный директор ГК «Камертон»:

– Строительство доходных домов распространено в основном в Европе. Такое жилье востребовано студентами и туристами. Подобный опыт имеется и в Москве. В Самаре пока эту функцию выполняют гостиницы, но я думаю, что если в городе появятся доходные дома, спрос на них будет огромным. В город приезжают множество трудовых мигрантов, туристов, иногородних студентов, поэтому нехватка дешевого арендного жилья ощущается остро.

Олеся Карпенко, управляющая отделом жилой недвижимости АН «Визит»:

– Если в результате строительства доходных домов на рынке появится действительно дешевое арендное жилье, это, безусловно, будет большим плюсом. Спрос сегодня находится в сегменте эконом-класса. Наибольшей популярностью пользуются комнаты и однокомнатные квартиры с ежемесячным арендным платежом до 10 тыс. рублей. Однако спрос на дешевое арендное жилье слишком велик, а строительство одного или двух домов проблему не решит.

_{Aвтор: Юлия Корнилова}