Типы жилых домов. Наследие времен

Очевидно, что рынок жилой недвижимости – структура нецелостная, и различие между предлагаемыми на продажу объектами жилья не только и не столько ценовое, сколько качественное. Объектный состав рынка жилья – это своего рода лоскутное одеяло, сотканное из зданий, которые возводились в течение минимум трех веков на территории трех государств и руками миллионов людей десятков национальностей. Об основных типах жилых домов – в нашем обзоре.

Времена Империи

Старый фонд (СФ) - кирпичные 2-4-этажные дома дореволюционной постройки, зачастую индивидуальной планировки. Многие дома являются объектами культурного наследия, но в них продолжают жить люди. Располагаются они в основном в историческом центре города.

Условно СФ можно разделить на две категории - ветхое жилье с деревянными перекрытиями без санузла и «качественный» старый фонд начала века с металлическими перекрытиями, но удобства могут также располагаться на улице.

Покупка квартиры в старинном доме сопряжена, как видно, со множеством неудобств, которые, однако, с лихвой могут компенсироваться романтикой исторического центра Самары.

Старый фонд с капитальным ремонтом – кирпичные дореволюционные дома переменной этажности, в которых был проведен капитальный ремонт с заменой перекрытий и изменением внутренней планировки. Как правило, после реконструкции дом обретает все необходимые удобства, что относит подобные дома к категории жилья высокого качества.

Под красным знаменем. «Кировки»

Сюда относятся первые жилые дома постреволюционного периода, выполненные в стиле конструктивизма. Как правило, это 3-5-этажные дома постройки 20-30-х годов XX века. Квартиры в таких домах могут вовсе не иметь ванной, площадь кухни составляет 7,0-7,5 кв. м. Стандартных планировок для данных домов нет. В общем жилье низкого качества, построенное в духе времени. Такие дома встречаются в центре, в пос. Шмидта, на 116-м километре.

«Сталинки»

Кирпичные строения 1937-1958 гг. постройки. Они могут иметь абсолютно разную этажность – от трех до девяти этажей. Жилье для партийного состава, обладающее высокими эксплуатационными и качественными характеристиками.

Просторные комнаты, высокие потолки (до 3,5 м) плюс дополнительные удобства в виде лифта и мусоропровода делали эти дома элитными для своего времени.

«Сталинские» дома расположены в центре города и вдоль крупных автомагистралей (ул. Победы, Гагарина). Просторные дворы имеют достаточные площади для размещения гаражей. Цокольные этажи зданий приспособлены под административные учреждения и магазины.

«Немецкие» двухэтажки

Кирпичные дома усадебного типа 50-х гг. постройки. Строились эти дома сразу после войны пленными немцами в качестве временного жилья для рабочих эвакуированных заводов и фабрик. Однако временное стало самым постоянным, и вместо задуманных изначально 10-15 лет люди живут в этих домах и по сей день. «Немецкие» дома бывают двух типов - из дерева и кирпича. Относительно заводских бараков эти дома были комфортабельными – снабженными изолированными санузлами и с отдельными комнатами. Некоторые дома снабжены даже крытыми террасами, служившими сушилками для белья. «Немецкими» домами застроены район Металлурга, ул. Авроры, пр. Кирова, ул. Вольская.

«Хрущевки»

Самое массовое жилье середины ХХ века. Как правило, это пятиэтажные панельные или кирпичные дома 60-70-х гг. постройки.

«Хрущевки» были настоящей «палочкой-выручалочкой» своего времени. Главная задача этих недорогих домов – расселить людей из бараков, в которых тогда проживало больше половины городского населения.

Отличительной особенностью «хрущевок» являются крошечные (4,5-5,5 кв. м) кухни и не менее скромные комнаты, как правило, смежные. Для экономии квартиры лишены прихожих, санузел совмещенный. Плохая тепло- и звукоизоляция также не прибавляют «хрущобам» привлекательности. Однако квартиры в этих домах до сих пор являются самыми массовыми в сегменте «эконом».

«Хрущевки» можно найти практически в любом районе города.

«Брежневки»

Это модернизированные «хрущевки», дома эпохи развитого социализма. Дома времен застоя – это те же пятиэтажные панельные коробки, но с большей площадью комнат и кухонь, раздельной их планировкой и более высокими (2,7 м) потолками. Звуко- и теплоизоляция также улучшилась за счет применения новых материалов. По своим эксплуатационным качествам «брежневки» являются одними из лучших советских домов.

Высокие панельные дома

От 9 этажей (504-й, 606-й, 602-й серий и т.д.) – по сути, это усовершенствованные «брежневские» дома. Модернизация коснулась кухонь, площадь которых увеличилась, появились смежно-изолированные планировки комнат с наличием отдельных прихожих. Советские панельные дома перечисленных серий являются достаточно комфортабельными относительно предшественников. Их можно встретить на ул. Аэродромной, Советской Армии, Стара-Загоры и других.

Новейшее время.

Современные панельные дома (600.11-й, 121-й, 137-й серий) В 80-90-х годах в Самаре дома этого типа возводились с по-настоящему космической скоростью. Большая часть ул. Ново-Садовой, Московского шоссе и Барбошиной поляны равномерно застроена именно этими домами.

Квартиры в данных домах имеют достаточно неплохие эксплуатационные характеристики: кухни площадью от 8,5 кв. м, приличные метражи квартир, хорошие планировки (изолированные прихожие, раздельные санузлы и т.п.). За счет применения технологий утепления межпанельных швов современные «панельки» обладают неплохими тепло- и звукоизоляционными свойствами.

Монолитные дома

Монолитное домостроение - самая современная технология, позволяющая быстро и недорого возводить жилье высокого качества. При возведении монолитных домов последовательно заливается жесткий монолитный каркас, на основе которого возводят стены (панельные, кирпичные или любые другие). Применение монолитной технологии позволяет свободно конфигурировать планировки квартир и возводить дома быстро и недорого.

Один из первых домов, построенных по этой технологии в Самаре, был возведен на ул. Осипенко еще в 70-80-е годы. Однако и сейчас монолитное строительство является одной из самых популярных технологий, Дома, возведенные за последние годы в районе Постникова оврага, построены по монолитной технологии.

Справка:
Общая площадь «сталинок» обычно составляет:

* 1-комнатная квартира - 32-50 кв. м.

* 2-комнатная квартира - 44-66 кв. м.

* 3-комнатная квартира - 57-85 кв. м.

* 4-комнатная квартира - 80-110 кв. м.

Общая площадь квартир в домах 504-й серии:

* 1-комнатная квартира - 30-45 кв. м.

* 2-комнатная квартира - 43-57 кв. м.

* 3-комнатная квартира - 54-73,5 кв. м.

* 4-комнатная квартира - 70-80 кв. м.

* Кухня - 5-13 кв. м в зависимости от количества комнат.

Ирина Карасева, директор агентства недвижимости «Апрель-недвижимость»:

- Стоимость квартир в домах старого жилфонда однозначно оценивать очень сложно. Во-первых, квартиры, как правило, нестандартных планировок. Во-вторых, далеко не во всех старых домах есть удобства, к тому же они могут быть построены из самых разных материалов.

Например, наполовину- из дерева, наполовину – из камня.

Квартиры в домах старого жилфонда приобретают люди, которые рассчитывают, что ветхий дом будет вскоре снесен, либо они действительно очень хотят жить именно в центре города, и таких желающих достаточное количество.

Цена на «сталинки» также неоднозначна. Если мы говорим о квартирах в Ленинском и Октябрьском районах – здесь цена высокая. Во-первых, это центр города; во-вторых, многих привлекают большие тихие дворы; в-третьих, в этих домах живут представители творческой и научной интеллигенции.

Если говорить о «сталинках», расположенных на набережной, то они уже приравниваются к элитным.

«Сталинки» же, расположенные на улице Победы или на пр. Металлургов, люди, как правило, покупают в альтернативу «хрущевкам». Цена здесь зависит от этажа, общего метража и площади кухни. Цены на такие квартиры сравнимы со стоимостью «улучшенок».

«Немецкие» двухэтажки покупают преимущественно под снос. Кроме того, их приобретают либо при недостатке средств, либо когда возникает сложная ситуация с разменом.

«Хрущевки» за последний год выросли в цене на 5-7%, и они по-прежнему пользуются спросом как недорогое жилье. Очень часто «хрущевка» приобретается как первое жилье для молодой семьи. Ее можно купить в ипотеку, ежемесячный платеж в этом случае будет по карману молодой семье, состоящей из двух работающих людей.

Что касается панельного и монолитного жилья, зачастую покупатели вторички просто не понимают разницы между ними. В целом же я думаю, что по мере строительства нового, современного жилья спрос на квартиры советской постройки будет падать.