Ипотека в «мини»

Рынок ипотечного кредитования в России переживает период восстановления после кризиса. С начала 2011 года банки заявляют о снижении процентных ставок. Действительно нынешние проценты по ипотеке сопоставимы с докризисными. Но все ли заемщики смогут воспользоваться выгодными предложениями? И всегда ли низкая процентная ставка по кредиту является гарантией минимальных расходов?

Только факты

По информации официального сайта АИЖК, рынок ипотечного кредитования в нынешнем году продолжает восстановление – по итогам первого полугодия 2011 года населению предоставлено 195,5 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 268,6 млрд рублей. Это в 1,8 раза превышает выдачу аналогичного периода 2010 года в количественном выражении и более чем вдвое в денежном. За июнь 2011 года выдано 42,8 тыс. кредитов на общую сумму 58,5 млрд рублей, что в 1,8 раза больше, чем объем выдачи за аналогичный период 2010 года в количественном выражении и в 1,9 раза в денежном.

По итогам первого полугодия 2011 года, средний размер кредита составил 1,37 млн рублей, что выше уровня 2010 года (1,24 млн рублей). Если говорить о рынке недвижимости в целом, то главной тенденцией в первом полугодии 2011 года является существенный рост (36%) оборотов рынка, происходивший на фоне увеличения доли ипотечных сделок. Так, за первое полугодие 2011 года в сделках с недвижимостью зарегистрировано 1,7 млн объектов. Для сравнения: в соответствующем периоде 2010 года было зарегистрировано 1,25 млн объектов. Причем доля ипотечных объектов существенно возросла и составила 16,3%, по сравнению с 13,9% в 2010 году.

Специалисты отмечают, что первое полугодие 2011 года стало рекордным, поскольку даже в докризисном первом полугодии 2008 года оборот рынка недвижимости не превысил 1,3 млн объектов. Но структура рынка в 2008 и 2011 годах существенно отличается. Если в 2008 году значительную роль играл инвестиционный спрос в том числе на дорогостоящие объекты и средний размер кредита составлял почти 2 млн рублей, то в 2010-2011 годах за ипотечными кредитами обращались преимущественно для улучшения имеющихся жилищных условий (включая альтернативные сделки) в сегменте эконом-класса, чем и объясняется более низкий средний размер кредита наряду с наблюдавшейся в этот период ценовой стагнацией.

Процентные ставки по ипотечным кредитам, выданным в июне, немного снизились, по сравнению с предыдущим месяцем – до 12,1% (в мае значение ставки составило 12,2%), но это колебание нельзя считать значимым. Ставки по рублевым кредитам в июне 2009 года достигали 14,8%, а в июне 2010 года – 13,3% годовых. Дальнейшая динамика ипотечных ставок будет зависеть в том числе от поведения крупнейших игроков ипотечного рынка в условиях снижения ставок по программам АИЖК.

От чего зависит минимум

Чтобы понять, как получить минимальную процентную ставку, постараемся разобраться, от чего зависит процентная ставка по ипотечному кредиту.

«Процентная ставка по кредиту, в том числе и по ипотечному, формируется из той ставки, под которую сам банк привлекает деньги для последующей выдачи. В свою очередь, эта ставка зависит от кредитного рейтинга банка. Чем выше рейтинг, тем ниже ставка для банка. Плюс ставка должна учитывать риски невозврата кредита и расходы банка, в том числе и норму прибыли. Таким образом, ставка равна сумме стоимости привлечения денег и издержек банка, – поясняет и.о. начальника дополнительного офиса «Промышленный ОАО «Нордеа Банк» Александра Миткалева. – С другой стороны, процентная ставка как рыночный параметр формируется под воздействием не только предложения банка, но и спроса со стороны заемщика. Конкуренция на ипотечном рынке высока, поэтому сейчас все игроки должны снижать ставки, чтобы не проиграть в конкурентной борьбе. Но опять-таки, ниже уровня своих издержек они опустить ее не могут, иначе обанкротятся. Получается, что, с одной стороны, ставка по кредиту исходя из расходов банка и не может быть ниже этого порога. С другой – спрос со стороны заемщика оказывает влияние, заставляя банки искать более выгодные решения для своих клиентов».

Схожую точку зрения высказывает и региональный координатор «Росбанка» в Самаре Виталий Данилов. По его словам, процентная ставка зависит от того банка, в котором заемщик собирается взять кредит. И хотя различия в ипотечных предложениях не так существенны, как, например, по потребительским кредитам, они, тем не менее, могут достигать 5-6% при аналогичных условиях, что в масштабах миллионных и долгосрочных ипотечных кредитов составляет очень существенную разницу. Упрощенно можно сказать, что чем крупнее банк, тем ниже процентную ставку он может предложить.

«Процентная ставка по ипотеке зависит от многих параметров, определяющих общий кредитный риск. Сюда относится срок кредитования, размер первоначального взноса, вид недвижимости и характеристики самого заемщика. Чтобы не усложнять понимание кредитного продукта клиентом, банки часто учитывают не все возможные параметры. Например, в кредитных программах некоторых банков ставка меняется в зависимости от первоначального взноса, однако на нее не влияет срок кредитования», – комментирует начальник управления развития ипотеки банка «Открытие» Александр Ефимов.

Условия банков

Каждый банк вправе сам для себя решить, от чего будет зависеть ставка по кредиту: от вида объекта недвижимости, срока кредита, размера первоначального взноса и т.д., так как у каждого банка своя система оценки рисков. «Как правило, ставка по кредиту возрастает при увеличении срока кредита. Минимальная ставка обычно предлагается на срок до пяти лет, максимальная – от 20 лет, чем выше первоначальный взнос, тем меньше размер ставки. Минимальный взнос на рынке сегодня 5-15%, максимальный – от 50% и выше. Дополнительным фактором, который может повлиять на ставку, является вид подтверждения доходов – официальной справкой 2-НДФЛ или неофициальной справкой от работодателя. Этот документ может повлиять на размер ставки в предложениях отдельных банков», – сообщает Виталий Данилов.

Но перечисленные условия не являются обязательными для всех банков. «Считается, что чем больше размер первоначального взноса, чем выше ликвидность объекта залога и меньше срок кредита, тем риски для банка меньше. Но в Нордеа Банке, например, ни один из перечисленных факторов не влияет на размер процентной ставки для заемщика по ипотеке. Ставка зависит только от срока ее фиксации – от года до 10 лет либо весь срок кредита», – заявляет Александра Миткалева.

Размер ставки может варьироваться в зависимости от программы кредитования, типа недвижимости и залога. Наиболее безопасным для банка является кредитование под залог приобретаемой квартиры на вторичном рынке – это самый доступный вид ипотеки. Кредитование «первички», как правило, несет в себе риск, что недвижимость будет не достроена (кроме того, покупатель приобретает не право собственности, а лишь право требования до завершения строительства, то есть традиционного залога у банка нет). Наиболее рискованным является кредитование без подтверждения целевого использования средств под залог недвижимости – по таким программам ставка максимальна.

Дополнительные расходы

На абсолютную стоимость кредита влияет не только величина процентной ставки. При оформлении ипотечного кредита стоит обратить внимание на различные комиссии и дополнительные платежи. В первую очередь речь идет о комиссии за выдачу кредита, которую ранее брали все кредитные организации. Она составляла от 0% до 5% и взималась единожды. Сейчас многие банки от нее отказались. «Не стоит забывать и про обязательные ежегодные платежи по страховке. В некоторых банках необходимо застраховать только недвижимость, в других придется страховать и жизнь заемщика, и риск потери права собственности на недвижимость. Кроме этого, стоит обратить внимание на расходы, связанные с оплатой ежемесячных платежей. Ряд кредитных организаций не располагают широкой сетью, поэтому предлагают осуществлять погашение кредита через различные платежные системы, которые могут взимать дополнительную комиссию за каждый перевод. Также существенные отличия между банками можно найти в платежах, возникающих при просрочках. За каждый день просрочки банки могут брать от 0,1% до 1% от суммы просроченного платежа», – сообщает Александр Ефимов.

Этим перечень дополнительных расходов не исчерпывается. По словам Александры Миткалевой, клиент также понесет расходы на заверение документов у нотариуса, отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (это требование закона об ипотеке), государственную пошлину регистратора, т.к сделка с недвижимостью подлежит обязательной регистрации. Но эта сумма расходов примерно одинакова во всех банках.

Виталий Данилов, региональный координатор Росбанка в Самаре:

– Наиболее объективным критерием для сравнения предложений разных банков является эффективная процентная ставка и полная стоимость кредита, которую должны представить заемщику по закону до подписания кредитного договора. Эффективная процентная ставка увеличивает номинальную за счет единовременных комиссий, расходов на обслуживание текущего счета и страхования залога. Таким образом, у большинства крупных банков, соблюдающих законы, номинальная ставка, используемая в рекламе, может являться достаточным ориентиром для сравнения с другими предложениями.

Александра Миткалева, и.о. начальника дополнительного офиса «Промышленный ОАО «Нордеа Банк»:

– Ставка по кредиту при отсутствии каких-либо комиссий действительно может служить для заемщика ориентиром его расходов и, в конечном итоге, критерием выбора банка. Но и здесь не все так просто: надо еще обратить внимание на дополнительные расходы, которые могут возникнуть в процессе обслуживания кредита или даже ранее. Некоторые банки взимают комиссию за рассмотрение заявки, выдачу кредитных средств, обналичивание, оформление сделки, юридическое сопровождение.