Становятся ли доступнее жилищные кредиты?

Значительный рост выдачи ипотечных кредитов зафиксировал Банк России в нынешнем году. Так, за январь-июль 2011 года число ипотечных кредитов увеличилось вдвое по сравнению с аналогичным периодом прошлого года – до 322,4 млрд рублей против 157,5 млрд. С чем связан столь существенный рост? Можно ли говорить о том, что банки стали более лояльны к ипотечным заемщикам? Заметные улучшения Объем жилищных кредитов гражданам, в том числе ипотечных, за январь-июль 2011 года в РФ вырос на 9,8% – с 1,295 до 1,422 трлн рублей. Впрочем, несмотря на эти цифры, а также удвоение объемов выдачи ипотечных кредитов, говорить о прорыве в этом сегменте рано, считает главный экономист УК «Финам Менеджмент» Александр Осин. «Полагаю, что с учетом льготного уровня ставок и условий по первоначальному взносу 70-80% данного прироста были обеспечены госпрограммой поддержки ипотеки, – подчеркивает эксперт. - Ипотека, очевидно, стала доступнее по сравнению с периодом последних лет. Но прорыва в данной сфере не произошло и не могло произойти, с учетом сохранения близкого к прежнему уровня жизни, прежней структуры экономики и аналогичного докризисному качества заемщиков». С ним согласна и начальник департамента ипотеки Национального торгового банка Ольга Городкова. «Сказать, что ипотека стала доступной всем, конечно, нельзя, прежде всего из-за низкого уровня доходов населения и высокой стоимости квартир, - говорит она. - Но то, что она стала доступнее, – несомненно». По ее словам, тренд был задан ОАО «АИЖК», которое летом этого года снизило ставки по стандартным ипотечным программам до беспрецедентно низкого уровня. Минимальная ставка ипотеки на вторичное жилье составила 8,9% годовых. Это повлияло на весь рынок ипотеки: банки, выдающие кредиты по собственным программам, вынуждены были подтягиваться к заданному уровню ставок. Вторичный рынок преобладает, но и спрос на строящееся жилье постепенно растет. «Все чаще клиенты предпочитают приобретать жилье в новостройках, особенно в тех, строительство которых финансируется со стороны банков либо строительные компании-застройщики аккредитованы в этих банках, – поясняет Ольга Городкова. – В этом случае заемщики могут быть спокойны в том, что дома будут достроены и не будет двойных продаж, как это часто случалось до кризиса. Значимым фактором является и то, что в полную силу работает Федеральный закон 214-ФЗ, защищающий права дольщиков. Немаловажно, что строящиеся квартиры не только стоят дешевле, чем на вторичном рынке, но и ипотечные программы банков на приобретение строящегося жилья имеют зачастую более привлекательные процентные ставки по сравнению с ипотекой на вторичное жилье. По программе АИЖК «Новостройка» минимальная ставка сейчас составляет 7,9%, максимальная – 11%». Состязание без крайностей Ситуация на рынке такова, что можно говорить о конкуренции между банками в сфере ипотеки. Это идет только на пользу клиентам. «Банки снижают ставки, оптимизируют параметры ипотечных продуктов, упрощают требования к заемщикам, – рассказывает начальник Управления продаж и клиентского обслуживания ОАО «Первобанк» Игорь Гржещук. – В частности, снижается первоначальный взнос, становятся более либеральными требования к подтверждению потенциальными заемщиками своей платежеспособности. Расширяется круг потенциальных клиентов: банки возобновляют активную работу с индивидуальными предпринимателями, учредителями бизнеса. Например, ипотечные продукты Первобанка распространяются на различные категории заемщиков – наемных сотрудников, индивидуальных предпринимателей, учредителей юридических лиц – с различными формами подтверждения дохода. К кредитной истории клиентов банки также стали относиться более мягко». Ольга Городкова считает, что конкуренция на рынке ипотеки сейчас острая. Это связано с тем, что банки стоят перед необходимостью наращивать кредитные портфели, и потому многие сделали ставку на кредитование физических лиц. «Если в период кризиса и после него активную позицию на рынке занимали банки, кредитующие по стандартным программам АИЖК, то сегодня банки все больше кредитуют по собственным программам, конкурируя между собой, – сообщает Городкова. – Популярными стали различные программы лояльности, предполагающие льготы для постоянных клиентов банка, для заемщиков с положительной кредитной историей, для сотрудников компаний, обслуживающихся в банке, и т.п. Все более важную роль стали играть внеценовые факторы конкуренции: скорость рассмотрения заявки и принятия решения, комфортные условия обслуживания, квалификация и доброжелательность персонала. Все эти моменты работают на заемщика, поскольку предоставляют ему возможность выбора того банка и той программы, которая удовлетворяет его индивидуальные потребности». Повышение лояльности к клиентам даже означает некоторое послабление в отношении подтверждения дохода заемщика. Так, многие банки наряду со справкой 2НДФЛ готовы принимать и справку о доходах по форме банка. «Первобанк рассматривает различные способы подтверждения доходов, – отмечает Игорь Гржещук. - Главное, чтобы у заемщика было официальное место работы и возможность подтвердить свою кредитоспособность». Но, как подчеркивает Ольга Городкова, в любом случае службы банка проверяют достоверность представленных данных. Кризис научил финансистов более взвешенно подходить к оценке своих рисков. «В рамках государственной программы поддержки ипотеки справка НДФЛ необходима, – говорит Александр Осин. - Банки часто сталкиваются с оспариванием своих прав в судах, и им необходимы соответствующие документы. Такие же требования предъявляет и ЦБР. Вообще было бы странно, если бы государство в лице квазигосударственных банков поддерживало «серые» зарплаты». От чего зависит будущее? Как считают эксперты, снижения ставок по ипотеке в ближайшей перспективе ожидать не стоит, как и дальнейшего существенного снижения требований к заемщикам. «Процентная ставка зависит не только от желания и возможностей банка, но и от стоимости денег на рынке, которая в конечном счете регулируется ставкой рефинансирования, – объясняет Ольга Городкова. - Сейчас она составляет 8,25% – то есть банки вплотную подошли к ней по стоимости ипотечного кредита. В случае роста ставки рефинансирования – а предпосылки к этому сегодня просматриваются – начнется и рост ставок по кредитам. Так что сегодня – хорошее время для того, чтобы взять ипотечный кредит». По мнению Александра Осина, вероятно снижение среднего уровня ставок по ипотеке к отметкам 10-11% годовых. «Прирост объема накопленных ипотечных займов может оказаться существенным, на уровне 30% за счет отложенного спроса, улучшения динамики доходов населения и поддержки государства», – полагает эксперт. Но, например, сроки рассмотрения заявки по ипотечным кредитам, которых сейчас больше, чем по другим видам кредитов, вряд ли уменьшатся. «Сроки зависят от каждого конкретного случая, они составляют от двух недель, - поясняет Осин. - Ситуация здесь может измениться, но незначительно, поскольку бума на рынке ипотеки нет, а банки стремятся сократить издержки». «В среднем, сроки рассмотрения заявки по ипотеке больше, чем по другим кредитам, – признает Ольга Городкова. – Это связано с тем, что сумма ипотечного кредита выше, чем других кредитов для населения, пакет документов более обширный и требует более длительного оформления и проверки. Банку требуется время для проверки как документов на квартиру, так и самой квартиры. Такая проверка производится как с целью снижения кредитного риска банка, так и в интересах безопасности и юридической чистоты сделки для самого заемщика. Но многое зависит от конкретного банка – от того, насколько отлажены технологии кредитования, от квалификации специалистов, а также от количества обрабатываемых заявок. В настоящее время в НТБ, к примеру, срок рассмотрения заявки на ипотеку сведен к одному-двум дням». Игорь Гржещук, начальник Управления продаж и клиентского обслуживания ОАО «Первобанк»: – При получении ипотечного кредита в Первобанке не требуется поручительство, но при этом клиенты могут привлекать созаемщиков и с помощью этого увеличить свой кредитный лимит. Ипотечный кредит могут оформить индивидуальные предприниматели и собственники бизнеса. В качестве подтверждения их кредитоспособности принимается финансово-экономический анализ по управленческой отчетности организации, при необходимости производится выезд кредитного специалиста на место для оценки объемов бизнеса. Ольга Городкова, начальник департамента ипотеки Национального торгового банка: – В следующем году со стороны государства будет сохраняться приоритет стимулирования первичного рынка, поскольку это и помогает людям решить квартирный вопрос, и в то же время позволяет поддержать строительный комплекс, сильно пострадавший в кризис. Большое внимание будет уделяться социальной составляющей ипотечных программ. Уже сегодня участникам программы «Молодая семья» заем может быть предоставлен на 0,25% дешевле обычной ставки. Такое же послабление предусмотрено для обладателей сертификатов материнского капитала. Будет продолжать работать программа АИЖК «Военная ипотека», планируется введение аналогичной ипотечной программы для молодых ученых. Планируется ввести в действие предназначенную для пожилых людей государственную программу «обратной ипотеки», которая должна потеснить механизм пожизненной ренты. АИЖК также планирует через свои банки-партнеры реализовать нововведения, касающиеся заемщиков-юридических лиц: организации смогут брать в этих банках ипотечные кредиты под залог земельного участка, чтобы построить на нем жилье для своих сотрудников, которые затем постепенно будут погашать свою задолженность перед предприятием, выделившим им квартиры.