Ипотека для двоих

Оформляя ипотечный кредит, супруги приобретают не только квартиру, но и определенные обязательства перед банком. Особенностью ипотечных сделок является то, что люди, оформившие такой кредит и впоследствии расторгнувшие брак, остаются при этом созаемщиками и несут перед банком солидарную ответственность по своим кредитным обязательствам.

Совместные обязательства

«Оформляя ипотечный кредит, заемщику важно знать, что если жилье приобреталось во время брака, то по закону оно находится у супругов в совместной собственности, даже если кредит оформлялся только на мужа или только на жену. Чаще всего созаемщиками по кредиту выступают оба супруга. Реже кредит оформляется на кого-то одного. Но в любом случае права на квартиру и обязанности по выплате кредита ложатся в одинаковой мере и на мужа, и на жену», – поясняет главный специалист группы ипотечного кредитования отдела розничного бизнеса Самарского филиала ОАО «Нордеа Банк» Марина Мылова.

Как правило, выдавая ипотечные кредиты, банки рассматривают супругов как обязательных созаемщиков. «Согласно условиям ипотечного кредитования в «Нордеа Банке», супруги должны обязательно выступать созаемщиками по кредиту, независимо от наличия брачного договора», – отмечает Марина Мылова.

Таким образом, если ваша вторая половина берет ипотечный кредит, то вы автоматически становитесь созаемщиком по нему. Ведь по закону имущество, приобретенное во время брака, – совместная собственность мужа и жены, а значит, и расплачиваться за него они должны вместе. Кроме того, как поясняет руководитель отдела кредитования ГК «Спектр недвижимости» Елена Герасина, ограничивая круг созаемщиков по родственному признаку, банки минимизируют риск невозврата кредита и продажи имущества в случае, если супруги расстанутся. Ведь родственные связи и наследование как имущества, так и долгов в российском законодательстве прописаны четко.

Впрочем, у супругов есть возможность не становиться созаемщиками по кредиту. Если один из супругов не хочет нести ответственность по ипотечному кредиту, то супруги должны заключить брачный контракт, в котором следует прописать этот пункт. «В документе прописываются условия по приобретению конкретной квартиры с использованием ипотечного кредита, собственником которой будет только заемщик. Второй из супругов в этом случае созаемщиком являться не будет, то есть не будет нести ответственность за кредит, и, соответственно, никакого отношения к этой квартире иметь не будет», – комментирует Елена Герасина.

В случае развода

При разделе имущества бывшим супругам выгоднее самостоятельно определиться, каким образом и кому оплачивать кредит и претендовать на получение ипотечной квартиры в собственность. Как правило, банки предлагают несколько вариантов решения этой проблемы.

По словам Марины Мыловой, если супруги, являющиеся созаемщиками по кредиту, решили развестись, для них возможны следующие варианты развития событий.

Во-первых, супруги могут заключить соглашение о разделе имущества и разделить в оговоренных долях жилье и долг по кредиту. Рекомендуется заверить такое соглашение у нотариуса. Согласия кредитора в данном случае не требуется. Плюсы этого варианта в том, что бывшие супруги сохраняют за собой права на недвижимость, а выплаты по ипотеке остаются посильными для каждого из них. Но необходимо иметь в виду, что если кредитный договор заключался обоими супругами, то они так и останутся солидарными должниками, независимо от того, что содержит соглашение о разделе имущества. Это означает, что банк имеет право потребовать долг в полном объеме от любого из супругов по своему усмотрению. Таким образом, соглашение имеет существенное значение для самих супругов – для распределения между ними обязательств в дальнейшем, после погашения перед банком долга.

Во-вторых, возможно переоформление кредита на одного из заемщиков по их взаимному согласию. Для этого нужно внести изменения в кредитный договор: один из супругов освобождается от обязанности платить по кредиту, но при этом лишается всех прав на жилье, приобретенное в кредит. Однако следует учитывать, что кредитор даст свое согласие на переоформление кредита только в том случае, если заемщик, который готов взять на себя обязательства по погашению долга в обмен на получение единоличных прав на жилье, может доказать свою платежеспособность. Большинство банков требуют, чтобы платеж по кредиту не превышал 40–50% от дохода заемщика за вычетом всех обязательных платежей (другие кредиты, алименты и т. п.).

Третьим выходом может быть продажа жилья и погашение долга. Привлекательность или неприемлемость такого варианта для заемщика зависит от множества нюансов. Если на рынке стабильная экономическая ситуация, и стоимость квартиры успела вырасти с момента оформления кредита, то это вполне удачный способ решения проблемы. Супруги выручат за квартиру большую сумму, чем заплатили при покупке и, таким образом, даже останутся с прибылью. Однако если стоимость квартиры упала (как это было после финансового кризиса), то ее продажа обернется лишь потерей денег. Суммы, вырученной от продажи, может едва хватить на погашение долга банку, а сами заемщики останутся фактически ни с чем. Так что прежде чем идти на такой вариант, стоит внимательно подсчитать, сколько вы приобретете, а сколько потеряете.

Но какой бы из предложенных вариантов вы ни избрали, предупреждает Елена Герасина, ни при каких обстоятельствах не рекомендуется прекращать погашение процентов по кредиту и не исполнять ипотечный договор, так как это может привести к утрате купленной квартиры и утрате права на возврат уже оплаченных за нее денежных средств.