Проверка на юридическую чистоту

Долгие поиски увенчались успехом, и вам удалось найти квартиру своей мечты. Но, как рекомендуют эксперты, с покупкой торопиться не стоит, самое время тщательно изучить документы и обязательно проверить юридическую чистоту объекта. Процесс это сложный, требующий определенной компетентности, а главное - внимательности.

Абсолютная чистота

Под «юридической чистотой» объекта эксперты подразумевают отсутствие каких-либо юридических препятствий и ограничений для проведения сделок с объектом. В частности, это отсутствие запретов, обременений, что является гарантией того, что никакое лицо со временем не предъявит свои права на жилплощадь. Другими словами, «юридическая чистота» квартиры означает, что ни сейчас, ни в будущем не возникнет оснований для оспаривания законности сделки и признания ее недействительной. «Покупателю необходимо обратить внимание на наличие свидетельства о регистрации права на жилое помещение и правоустанавливающих документов к нему, к которым относятся договоры мены; купли-продажи; дарения; ренты; долевого участия в строительстве; свидетельства о праве на наследство по закону или завещанию; судебные решения и определения суда; распорядительные акты органов власти. Покупателю также рекомендуется сверить паспортные данные владельца собственности с паспортными данными того лица, которое показывает документы на квартиру», – советует руководитель АН «Империя Недвижимости» Ольга Савченко.

Профессиональные риелторы и юристы тщательно проверяют квартиры, которые приобретают их клиенты, анализируют документы собственников и документы на само жилье. При этом специалисты досконально изучают историю квартиры от первого владельца. Столь тщательная проверка недвижимости направлена на то, чтобы избежать проблем в будущем. Ведь если в одной из предыдущих сделок были нарушены права третьих лиц, ваша сделка может быть признана недействительной.

В зоне риска

Оспаривание прав на квартиру наиболее часто встречается в следующих случаях: при возникновении споров между наследниками квартиры или при разделе имущества между супругами; при признании недееспособным продавца квартиры, который может оказаться наркоманом, алкоголиком или душевнобольным, не стоящим на учете; при появлении временно выписанного из квартиры на срок отбывания наказания осужденного лица; при наличии безвестно отсутствующего (пропавшего) члена семьи, прописанного в квартире.

В зоне риска находятся также квартиры, где прописаны несовершеннолетние дети, интересы которых надо соблюдать, или престарелые люди, иногда не понимающие значения своих действий.

Следует с настороженностью относиться к квартире, которая была кому-то завещана или подарена, при этом ее новый собственник не является родственником предыдущего собственника и стремится быстро продать жилье. Рискованной может быть ситуация, когда квартира очень часто перепродавалась и переходила из рук в руки (что видно из выписки ЕГРП), то есть фактически в квартире никто не жил длительное время, при этом непонятна причина, по которой ее так часто продавали.

Самостоятельная работа

«Проверка юридической чистоты объекта – процедура достаточно трудоемкая, требующая определенной квалификации. Далеко не все риелторские компании в договорах с клиентами прописывают такую услугу. Поэтому, если для вас этот аспект важен либо возникают обоснованные опасения по поводу приобретаемого объекта, при заключении договора с агентством обратите внимание на наличие этого пункта», – рекомендует Ольга Савченко.

В случае если нет серьезных оснований сомневаться в безупречности предоставленных документов, можно ограничиться выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП). «Существуют два вида выписок из ЕГРП. В одном из них отражаются общедоступные, открытые сведения, которые может получить любой гражданин. В этой выписке отражаются технические характеристики объекта, данные правообладателя и наличие или отсутствие ограничений и обременений. Расширенную выписку может получить только правообладатель объекта. В такой выписке, помимо перечисленных данных, будет указано основание возникновения права – очень важный момент, зачастую позволяющий обнаружить разного рода подводные камни. При этом некоторые основания приобретения права собственности практически исключают наличие спорных моментов. Например, если продавец владеет объектом на основании договора долевого участия, не состоит и никогда не состоял в браке и не имеет детей, такой объект можно приобретать смело, поскольку основания для оспаривания такой сделки весьма маловероятны», – комментирует партнер юридической фирмы «РБЛ» Денис Герасимов.

Стоит иметь в виду, что достоверная информация содержится именно в выписке из ЕГРП, а не в свидетельстве о праве собственности. Выписку о зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества рекомендуется получать непосредственно перед совершением сделки, так как этот документ актуален только в день выдачи.