Охота на недорогие квартиры продолжается

Как и прежде, расположенные в самом низком ценовом сегменте объекты бьют рекорды по популярности – традиционная тенденция еще более заметно выделилась после кризиса. Проявление постепенного выздоровления рынка выражается, в частности, в переориентированности части спроса с сегмента комнат в сегмент дешевой, но полноценной недвижимости – изолированных квартир.

Если говорить о полноценном изолированном жилье на вторичном рынке, минимум затрат на приобретение находится в пределах 1300-1400 тыс. рублей. Соответствующие предложения преимущественно располагаются в Кировском, Куйбышевском, Красноглинском районах. По площади подобное жилье, как правило, не превышает 22-31 кв. м.

По типу – весьма ограничено: старым фондом, «хрущевками» и пр.

Как отмечает директор ГК «Статус» Елена Халякина, если говорить о старом фонде (1-3-этажные кирпичные либо деревянные дома, различные варианты наличия удобств: кухня «на двоих», туалет на улице и прочие «приятности» ветхих строений), то цены будут ниже на 15-20%.

Впрочем, рынок предлагает варианты и более высокого качества, но с некоторыми оговорками. Первичный рынок демонстрирует минимальные показатели стоимости кв. м - от 26 000 руб. и площади - от 36 м².

Как правило, такие квартиры следует искать в Кировском, Советском, Красноглинском, Куйбышевском районах города. Однако покупателям следует понимать, что на первичном рынке стоимость жилья зависит от степени готовности объекта. В ГК «Статус» составили следующую градацию: средняя цена за 1 м² готового к сдаче жилья – 38-45 тысяч. рублей (такие предложения дислоцируются в Промышленном, Кировском, Советском районах), 50 тысяч рублей (в Октябрьском и Железнодорожном), в Ленинском и Самарском – от 55 тысяч рублей и выше.

Важно отметить, что спрос на ходовые однокомнатные квартиры подогрел цены на них. По сути, этот сегмент, единственный в течение последнего года, показывал заметный рост, который уже нельзя назвать шумом. Так, согласно аналитике от ГК «Статус», цены на него выросли примерно на 8% за истекший период 2011 г. Другие эксперты поддерживают данное наблюдение, расширяя диапазон роста от 8 до 15%.

Но, несмотря на повышение цен, ликвидность дешевого жилья (не ветхого фонда) очень высока. Учитывая высокий процент сделок с использованием ипотечных средств, платежеспособного спроса хватает практически на все варианты, которые экспонируются на рынке. Как отмечают эксперты, срок продажи дешевой однокомнатной квартиры – 1 месяц (в среднем), а то и ниже. «Необходимость прибегать к ипотечным средствам является фильтром, который «не допускает» к покупке старого фонда. Он в силу ряда причин проблематичен с точки зрения оформления залога (высокий износ, деревянные перекрытия, частичные удобства)», - замечает Елена Халякина.

Таким образом, ипотека регулирует направленность покупательской активности в сторону «дешевых» изолированных квартир типа «гостинка», «хрущевка», «сталинка». Они уходят с рынка быстро - настолько, насколько верно определена конкурентная стратегия продажи (соотношение цены и преимуществ объекта).

P.S. Обращает на себя внимание еще одна интересная тенденция нынешнего рынка: «функционал», значимость недорогих объектов постепенно переоценивается, становится заметно «перетекание» спроса (в частности, инвестиционного, хотя он по-прежнему невелик) из сегмента самых дешевых квартир в сегмент более дорогих и комфортных объектов. Отчасти это объясняется общим удешевлением недвижимости и поддерживается развитием рынка ипотечного кредитования. Так, появляется все больше покупателей, которые, обладая суммой 1,3-1,4 млн рублей, предпочитают не довольствоваться вторичкой, а искать комфорта, пользуясь любезным предложением банков взять недостающую сумму в долг.

В тему:
Елена Халякина, директор ГК «Статус»:

Халякина- В связи с возвратом доверия к строительному сектору и возможностью напрямую кредитоваться на покупку новостроек «длинными» и дешевыми ипотечными деньгами, заметен отток потенциального спроса со старой, но надежной «хрущевки» на небольшую недорогую 1-комнатную «улучшенку» в черновой отделке. Здесь, как всегда, дефицит предложений. Скажем, денег у инвестора (покупателя) порядка 1700 000, на «хрущевку» хватает, но хочется купить 1-комнатную «улучшенку», готовую к сдаче под ремонт. Приходится искать дополнительные источники финансирования и использовать все посильные инструменты (ипотека, рассрочка, взаимозачет и пр.). Если все-таки средств у покупателя (потенциального инвестора) на такую квартиру не хватает, то сделка все равно состоится на уровне «сталинки», «хрущевки», причем, если добавить небольшую сумму ипотечного кредита, функциональность покупки можно улучшить – это может быть 2-комнатная квартира.

Действительно, если есть возможность купить что-то лучшее, чем самое дешевое, покупатель стремится реализовать оптимистичный вариант, пусть даже с использованием кредитных средств.