Ипотечный рынок продолжает набирать обороты

Итоги первых трех кварталов 2011 года показали, что банки активно наращивают свои кредитные портфели за счет ипотеки и продолжают работу по повышению доступности этого продукта для населения.

Ставки пришлось «подтянуть»

Согласно исследованию аналитического центра компании Penny Lane Realty, в третьем квартале 2011 года средние процентные ставки по рублевой жилищной ипотеке в России снизились до исторического минимума – до 11,9%, кроме того, с 10,5% до 10,4% упали средние процентные ставки по кредитам в валюте. Член правления DeltaCredit Ирина Кузьмичева подтверждает, что такая тенденция есть, уточнив, что на самарском рынке процентные ставки по ипотеке начинаются от 9% годовых в рублях и от 7,5% годовых в долларах. Начальник департамента ипотеки Национального торгового банка Ольга Городкова отмечает, что этот тренд был задан ОАО АИЖК, снизившим летом 2011 года минимальную ставку ипотеки на вторичное жилье до 8,9% годовых, в результате чего банкам, имеющим собственные ипотечные программы, пришлось подтягиваться к заданному уровню ставок. По мнению директора департамента розничного бизнеса ЗАО «ФИА-БАНК» Павла Вельмезева, дальнейшее снижение ставок по ипотеке маловероятно, так как они достигли своего исторического минимума. Поэтому все большую роль начинают играть условия предоставления кредитов – к примеру, возможность использовать вместе с ипотекой сертификаты государственных программ.

Управляющий активами ФГ БКС Николай Солабуто считает, что те ставки, которые сегодня установились на рынке, продержатся примерно на том же уровне до начала 2012 года, небольшие изменения возможны, скорее, в сторону повышения. Дальнейшая динамика, по словам эксперта, зависит от ряда факторов: от того, какими будут макроэкономическая ситуация в стране и ставка рефинансирования ЦБ, будут ли появляться на рынке новые предложения и специальные программы, а также от изменений уровня реальных доходов населения и от того, как долго продолжится бум покупательской активности в регионе.

Двойное увеличение

Объем выдачи ипотечных кредитов в Самарской области по итогам трех кварталов 2011 года, по предварительной оценке Николая Солабуто, может превысить 10 млрд рублей. Это почти в два раза больше показателя за аналогичный период прошлого года. Среди основных причин роста эксперт называет снижение средней процентной ставки в течение года, общее увеличение потребительской активности в регионе, развитие привлекательных банковских предложений и специальных программ. Ирина Кузьмичева положительную динамику также связывает с тем, что сегодня банки предлагают потребителю более интересные условия ипотечных кредитов, но, по ее оценке, динамика несколько скромнее – по сравнению с 2010 годом объем выдаваемых ипотечных кредитов вырос примерно на 30-40%.

В частности, столь динамичный рост показал кредитный портфель НТБ – в первом полугодии 2011 года банк выдал ипотечных кредитов на сумму 740,8 млн рублей (рост по сравнению с аналогичным периодом прошлого года – 37%), а за третий квартал этого года сумма ипотечных кредитов составила уже 452,55 млн рублей. И в четвертом квартале банк планирует сохранить эту динамику. Ольга Городкова объясняет увеличение спроса комплексом факторов: с одной стороны, повышалась доступность ипотечных кредитов, с другой – население постепенно переходило от «сберегательной» модели поведения, характерной для кризисного периода, к «потребительной» модели. О положительной динамике объема выдачи ипотечных кредитов говорят и другие участники самарского рынка. Руководитель центра ипотечного кредитования ОО «Самарский» Приволжского филиала ОАО «Промсвязьбанк» Елена Битяй отмечает, что за первое полугодие 2011 года объем выданных кредитов превысил показатель аналогичного периода прошлого года более чем вдвое. Правда, по мнению руководителя продукта «ипотека» ОТП Банка Юлии Мацияшко, рост объемов выдачи ипотечных кредитов в два раза – это результаты первого полугодия, ситуация же на рынке в настоящий момент может негативно отразиться на объемах выдачи ипотечных кредитов банков в четвертом квартале нынешнего года.

Работа на перспективу

Одной из значимых тенденций рынка в 2011 году, по мнению Ольги Городковой, стало то, что банки, исчерпав возможности по снижению ипотечных ставок, привлекали заемщиков снижением первоначального взноса – с 30-35% в 2010 году до 10-20%. Елена Битяй констатирует, что в последнее время возросла доля кредитов, получаемых на улучшение жилищных условий: сейчас это более двух третей кредитных обращений клиентов. Руководитель направления ипотечного кредитования ОАО «Первобанк» Юлия Лавриненко отмечает, что продолжают активно работать программы, направленные на поддержку определенных категорий населения. Юлия Мацияшко согласна, что субсидиальные программы набирают обороты, но о широком их распространении, по ее мнению, говорить пока рано. Среди новинок в этом сегменте можно отметить действующую с начала осени программу DeltaCredit «Использование материнского капитала в качестве первоначального взноса», которая позволяет заемщикам взять ипотечный кредит, имея всего лишь от 5% собственных средств. До конца 2011 года НТБ, наряду с другими прошедшими отбор участниками, приступит к реализации пилотного проекта ОАО АИЖК «Лояльная ипотека». Речь идет о специальной опции ипотечного кредита «Стандартный» или «Новостройка», которая дает право заемщику при возникновении таких обстоятельств, как финансовые трудности или рождение ребенка, использовать льготный период времени, в котором ежемесячный платеж по ипотечному кредиту может быть снижен на 40-65% от первоначального, с рассрочкой по погашению начисленных процентов. По словам Николая Солабуто, небольшой рост доли субсидиальных программ по итогам года, в частности, связан с выделением Самарской области из федерального бюджета более 320 млн рублей на субсидии для получения жилья молодыми семьями до 2015 года. Однако этот объем даже в рамках локального рынка не является существенным и сильно статистику не изменит, уточняет эксперт.

Рассматривая тенденции рынка, стоит сказать и о константах. По экспертным оценкам, львиная доля сделок по ипотечному кредитованию в Самарской области – 75-80% – по-прежнему осуществляется на рынке вторичного жилья. Тем не менее участники рынка продолжают стимулировать ипотеку в сегменте «первички», предлагая новые программы и улучшая действующие предложения. С 1 сентября этого года DeltaCredit запустил новую программу кредитования первичного жилья, а Фиабанк до 8,9% снизил ставку по программе «ФИА-ДОМ», в рамках которой можно взять кредит на срок до 30 лет с первоначальным взносом 15%. Кроме того, здесь действует специальное предложение «ФИА-ДОМ плюс кредит»: те клиенты, кто оформил ипотеку по программе «ФИА-ДОМ», могут взять в кредит до 500 000 рублей на ремонт в приобретенной квартире – по ставке 9-10%.

Не меняются предпочтения и по валюте ипотечных займов – в подавляющем большинстве случаев заемщики выбирают рублевые кредиты, и банкиры не видят сегодня предпосылок для увеличения доли займов в валюте. Впрочем, связано это не только с выбором потребителей. Как отмечает Ольга Городкова, кредиты в валюте и с плавающей процентной ставкой в нынешних условиях нестабильности на финансовых рынках представляют собой фактор риска для банков, у которых их доля в портфеле значительна, – в случае обесценения рубля качество обслуживания ипотечного портфеля может ухудшиться. Отмечая низкий интерес к программам с плавающей процентной ставкой у заемщиков, Юлия Лавриненко пояснила, что большая часть заемщиков предпочитают не рисковать и кредитоваться под фиксированную или комбинированную ставку.

Александр Осин, главный экономист УК «Финам Менеджмент»:

– В последние недели в ряде банков прирост ставок по кредитам составил примерно 0,5-1,5% годовых, но крупнейшие квазигосударственные банки сохраняют ставки по займам стабильными. Думаю, это повышение отражает не столько рост рисков, сколько ожидания активизации в сфере кредитования в ближайшие кварталы. Кризисные риски дали импульс активизации государственного стимулирования, оно будет проводиться на международном уровне и, возможно, получит поддержку рынка. Банки и производственные корпорации нуждаются в росте прибыли и расширении рынков сбыта, консолидации и снижении издержек. Ожидаемое ускорение денежного обращения в мировой экономике поддерживает среднесрочный интерес к инвестициям. Поэтому, несмотря на жесткую конкуренцию в ипотечном секторе, банки сейчас увеличивают ставки.

Павел Вельмезев, директор департамента розничного бизнеса ЗАО «ФИА-БАНК»:

– Сегодня диапазон ставок по ипотеке варьируется от 8 до 15% годовых. Можно выделить четыре группы предложений. Первая – кредиты, выдаваемые банками – первичными кредиторами по стандартам Агентства ипотечного кредитования (8,9-12,7% годовых). Вторая – ипотечные программы банков федерального масштаба, имеющих возможность привлекать «дешевые» ресурсы и предлагать более низкие ставки по кредитам (9,5-14% годовых). Третья – специальные программы банков, например для первичного рынка, по определенным объектам, в строительство которых инвестировали средства банки или инвестиционные компании, кредитовавшиеся в банках. И, наконец, собственные программы региональных банков (11-15% годовых), при этом они могут предложить более гибкие условия.

Елена Битяй, руководитель центра ипотечного кредитования ОО «Самарский» Приволжского филиала ОАО «Промсвязьбанк»:

– В настоящее время мы наблюдаем такую ситуацию, когда и ставки вполне приемлемы, а по ряду программ даже ниже докризисных, и цены на недвижимость практически на минимальном уровне. В частности, диапазон ставок составляет сегодня 8,9-15% годовых, первоначальный взнос – от 10%, срок – до 30 лет. Банки предлагают ипотечные кредиты как с фиксированными, так и с плавающими ставками, как в рублях, так и в валюте. Более того, банки даже стали вводить кредитные программы, относящиеся к высокой степени риска: под залог строящегося дома, земельных участков, с минимальным первоначальным взносом, для индивидуальных предпринимателей и другие.

Юлия Лавритенко, руководитель направления ипотечного кредитования ОАО «Первобанк»:

– На сегодняшний день перечень ипотечных программ, который предлагает нам рынок, достаточно разнообразен и предполагает кредитование жилья на различных стадиях строительства, коммерческой недвижимости, нецелевые кредиты под залог недвижимого имущества. Именно это разнообразие определяет широкий диапазон между минимальными и максимальными процентными ставками. За минимальную рублевую ставку мы можем принять ставку по стандарту АИЖК, а максимальная ставка будет определяться значительным количеством опций, которые нам может предложить рынок: сроки кредитования, возможность предоставления неполного пакета документов, различные способы подтверждения дохода.