Долевка без риска

Покупка квартиры в строящемся доме является одним из наиболее выгодных способов приобретения жилья, но, как показывает опыт предыдущих лет, он все же не лишен определенного риска. Как не ошибиться с выбором строительной компании, и какие пункты должен обязательно содержать договор долевого участия?

Почему долевка?

Приобретая квартиру на стадии строительства, покупатель, прежде всего, преследует цель сэкономить деньги, поэтому старается сотрудничать напрямую с застройщиком.

Сейчас самым распространенным способом сотрудничества покупателя и продавца недостроенного жилья является заключение договора долевого участия. На основании этого документа покупатель становится соинвестором строительства, дольщиком и обязуется в указанные в договоре сроки на зафиксированных условиях оплачивать строительство возводимого жилого объекта в объеме его будущей жилплощади то есть квартиры.

Выбор строительной компании

После того, как вы определились с местоположением и качественными характеристиками возводимого дома, выбрали оптимальную для себя планировку квартиры, необходимо убедиться в благонадежности компании-продавца. По общему мнению экспертов, чтобы избежать рисков при приобретении жилья, необходимо выбирать надежные и проверенные строительные компании. «Стоит обратить внимание на множество аспектов: как долго компания присутствует на рынке, положительны ли о ней отзывы покупателей, соблюдены ли заявленные сроки строительства, есть ли весь пакет разрешительной документации, участвует компания застройщика в СРО или нет, есть ли поддержка со стороны властей. Одним из основных факторов при выборе компании-застройщика является авторитет партнера в банковской сфере, что служит определенной гарантией надежности строительной компании», – советуют специалисты строительной компании «Авиакор».

По словам вице-президента по маркетингу строительной компании «Портал» Екатерины Дусаевой, нелишним будет и обращение к специалисту по строительству или по долевому участию. «Такой юрист подскажет, какие документы необходимо запросить у застройщика: разрешение на строительство, договор аренды земельного участка или свидетельство о праве собственности на землю, документальное подтверждение того, что все экспертизы по проекту пройдены и др. Получив от застройщика все запрашиваемые документы, вы должны показать их своему юристу и убедиться, что с ними все в порядке. Обратите внимание на предыдущие объекты компании, сданные в эксплуатацию, съездите на эти объекты, пообщайтесь с теми, кто уже живет в домах, построенных компанией. Нелишним также будет попросить у застройщика график выполнения работ на объекте и понаблюдать за их динамикой», – рекомендует Екатерина Дусаева.

После того, как вы удостоверились в надежности строительной компании, можно приступить к оформлению договора долевого участия в строительстве. По словам Екатерины Дусаевой, права дольщиков и условия ДДУ четко прописаны в Федеральном законе №214-ФЗ. Этот закон очень строго регламентирует отношения застройщика и участника долевого строительства. Специалист советует при заключении договора долевого участия особое внимание обратить на обязательства застройщика. Покупатель квартиры в новостройке должен хорошо представлять, какие работы застройщик обязан выполнить, и что входит в стоимость договора, а что нет.

Обязательные пункты

Единой формы договора не существует, поскольку объекты и условия строительства различаются. Однако основные пункты договора, как правило, неизменны.

«В договоре обязательно должно быть четкое описание приобретаемого объекта недвижимости, права и обязанности сторон, сроки исполнения взаимных обязательств и ответственность за их невыполнение или несвоевременное (неполное) исполнение, условия и порядок досрочного расторжения данного договора (с указанием причин расторжения), а также перечислены виды обстоятельств (форс-мажор), за которые стороны не несут ответственности», – поясняют эксперты СК «Авиакор».

Договор долевого участия должен заключаться строго на определенную квартиру, то есть в нем обязательно должен указываться точный почтовый адрес строения и номер квартиры. Если почтовый адрес не определен, то в договоре должен стоять временно присвоенный (строительный) адрес, который в дальнейшем уточняется отдельным приложением к договору и оформляется должным образом (с подписью и печатью).

Буквально в первых строках договор должен содержать полную информацию о застройщике-продавце или юридическом лице, заключающем договор от имени компании-застройщика (наименование, форма организации, все банковские реквизиты, юридический адрес и телефон).

В данные об объекте строительства входит характеристика дома, включая его эскизный проект. Также потенциальному покупателю обязаны продемонстрировать документы, подтверждающие право застройки земельного участка (это может быть оформление земли в собственность, долгосрочную аренду, постановление на основе открытых торгов или победы в тендере).

Точное описание квартиры включает ее привязку к поэтажному плану.

Значительное внимание в договоре должно быть уделено определению размера долевого взноса (как правило, исходят из стоимости одного квадратного метра). Желательно, чтобы он был фиксированным или привязанным к твердой валюте. Обязательно должны быть оговорены сроки выплат, проводимых покупателем, и размер штрафных санкций (или начисления пени) за срыв этих сроков по вине плательщика.

Возможное увеличение стоимости строительства, которое может привести к повышению размера оплаты дольщиком, тоже должно быть отражено в договоре долевого участия.

Сразу же в договоре определяется порядок и сроки оформления квартир в собственность, и, соответственно, размер оплаты этой процедуры. В большинстве случаев оформление в собственность берет на себя застройщик или его дочерняя фирма, и этот механизм должен быть отражен в договоре.

Это лишь обязательные пункты документа, игнорирование которых покупателем может привести к серьезным и невосполнимым денежным потерям. «Подводных камней» в договорах долевого участия множество, и самостоятельно разобраться во всех тонкостях очень сложно. Поэтому, прежде чем подписывать договор, целесообразно проверить его содержание у юриста, специализирующегося на сделках с недвижимостью.