Скупой платит дважды, или Зачем нужны риэлторы

Каждый человек рано или поздно приходит к необходимости покупки, аренды или продажи недвижимости. Абсолютно полезно будет знать, что профессия риэлтора появилась не сама по себе, а именно потому, что две стороны сделки понимают друг друга лучше, если между ними есть профессионал. Своего рода, если хотите, адаптер. Казалось бы, кто не знает ответа на вопрос: зачем нужен риэлтор в сделке с недвижимостью? Однако, при абсолютном понимании большинством ответа на этот вопрос, на рынке случаются явления, которые профессиональный риэлтор мог исключить на первых шагах к сделке.

Покупка квартиры без риэлтора

Практика показывает, что юридически грамотной можно считать не самую большую часть населения. При этом, грамотно написав черным по белому «продам без посредников», безграмотным может оказаться судьбоносный поступок. Порой, равняясь на тех, кого «пронесло», люди продолжают заниматься подобного рода «хенд-мейдом», тем самым множа ошибки и неразбериху.

Допустим, вы решили самостоятельно приобрести жилплощадь, справились с «обзвонкой», рассмотрели кучу вариантов, посмотрели множество квартир и дошли до самой важной и самой опасной стадии процесса - заключения договора и проведения взаиморасчетов. Вот тут риэлтор бы вам особенно пригодился. Так как среди НЕриэлторов мошенников не меньше, а как раз таки наоборот. Как правило, агент по недвижимости имеет за плечами стаж работы и знаком с жилищным законодательством лучше других. Без него вам необходимо будет самому проверять все документы на достоверность. И сколько бы времени вы ни перечитывали их, как долго и мучительно бы ни рассматривали печати и подписи, будучи не осведомленным во многих юридических тонкостях, вы можете ошибиться. В лучшем случае пропустите опечатку, в худшем – подделку.

Каждая квартира имеет свою историю. Специалисты по недвижимости обычно изучают все перемещения жильцов и собственников за последние 20 лет, то есть за время существования в нашей стране рынка недвижимости. Это необходимо во избежание нарушения прав третьих лиц. Собственников может быть несколько, как и прописанных на жилплощади жильцов. Среди них нередко встречаются инвалиды, военнослужащие, находящиеся на службе, или заключенные, отбывающие срок. Мало того, понравившаяся вам квартира может быть завещана или заложена. Продавая такую квартиру без посредников, мошенник может сыграть на низкой цене, что, несомненно, вызовет ваш интерес. И сладкое слово «халява» поманит вас как пчелу на мед. Потом останется только удивляться появившемуся внезапно законному претенденту на квартиру, которой вы уже владеете. Случаи появления таких жильцов-невидимок сейчас не редкость.

Встречаются также другие ситуации, которых следует опасаться покупателям жилья на вторичном рынке: подделка доверенностей, попытки совершения сделки по отмененной доверенности либо по документу, выданному гражданином, который уже умер, или неадекватность продавца в момент заключения сделки (в будущем сделка может быть оспорена).

- Самая распространенная проблема, с которой могут столкнуться лица, заключающие сделки самостоятельно, – это исчезновение продавца после получения задатка, - подчеркивает генеральный директор ООО «Бизнес-Недвижимость» Александр Черкасов. - Таких случаев на сегодняшний момент встречается масса. Все документы требуют особенного внимания. А именно свидетельство о собственности на земельный участок, выписка из ЕГРН, которая предоставляется сейчас любому физическому или юридическому лицу, кадастровый паспорт, предварительный договор, договор купли-продажи... Важно заранее обговорить и формализовать схему расчета. Агентство недвижимости, как правило, дает человеку юридическую защиту и, как следствие, гарантию безопасности. Риэлтор подсказывает, какую форму расчета лучше выбрать, и предоставляет дополнительные услуги. Наша компания, например, работает со своим банком. Мы предлагаем нашим клиентам наиболее удобный и надежный на сегодняшний день способ расчетов наличными - через банковскую ячейку.

Естественно, появление риэлторов на рынке недвижимости – не их личная прихоть, а необходимость, вызванная социальными потребностями человечества. Почему же некоторые люди до сих пор решают не прибегать к их помощи? Причина проста – деньги. Как обычно, камнем преткновения становится экономия. Но, даже не учитывая расходы на возможные юридические проблемы, поездки по городу для самостоятельного осмотра квартир и телефонные переговоры, план сэкономить на услугах специалиста по недвижимости в итоге с треском проваливается. Объясняется это все очень просто. Опять же представим, что вы решили купить квартиру. По негласному стандарту, современный риэлтор получает не больше 3% прибыли от сделки. Но при этом, будучи крайне заинтересованным в ее совершении, он будет до последнего уговаривать продавца снизить цену. И делать это он будет грамотно, имея в качестве аргументов увесистую доказательную базу. Кто что в данном случае теряет, а кто приобретает, судите сами.

По словам Дарии Ивановой, гендиректора ООО «Агентство недвижимости Ивановой Дарии», необходимо понимать и то, что сделка с недвижимостью - это не только подача документов в регистрационную службу, но и некий набор условий, которые должны удовлетворять обе стороны и должны быть оформлены в письменном виде.

- «Есть один психологический фактор, - поясняет Дария Иванова. - Когда продавец и покупатель испытывают друг к другу безграничное доверие и идут на сделку, держась за руки, кто-то из них просто стесняется спросить о некоторых нюансах, а соответственно, стесняется попросить зафиксировать устные договоренности на бумаге. В таком «междусобойчике» это же неловко! Обязанность риэлтора в любой сделке - документировать все договоренности с указанием сроков их исполнения, штрафных санкций и тому подобное. В противном случае последствия такой вот устной договоренности могут быть совершенно разными: суды о выписке, проблемы с переездом или снятые плинтуса и содранный ковролин. Притом продавцы могут скрывать все, что угодно: от истории приватизации и получения в собственность продаваемой недвижимости до неприятных нюансов относительно состояния недвижимости и ее качественных характеристик. И уж не ждите, что они так вот возьмут и расскажут вам всю правду о наличии «веселых соседей».

Что тут еще скажешь… Многие ли станут самостоятельно заниматься выполнением даже столь несложной работы, как сезонная замена колес? Судя по тому, какие очереди выстраиваются каждую осень в шиномонтажах, обилия желающих сэкономить на помощи специалистов не наблюдается. Хотя, казалось бы, чего проще: ослабил гайки, поставил домкрат, поднял машину, одно колесо открутил и снял, другое поставил и прикрутил. И так – четыре раза. Почему же заниматься этой примитивной деятельностью готовы немногие?

А квартирная сделка – это, мягко говоря, задача посложнее замены колес. Так что же вселяет в потребителей уверенность в том, что они могут справиться своими силами не хуже, чем специалисты?

Справка
За что риэлтор получает деньги

Подбор вариантов

Проверка комплекта документов, представленных продавцом, выяснение «истории» выбранной квартиры по собственникам

Подготовка и заключение предварительного договора или договора аванса и контроль его соблюдения

Проведение сделки (подготовка и заключение договора купли-продажи)

Определение всех технических характеристик объекта, а также выявление его достоинств и недостатков

Организация рекламной кампании объекта

Оценка стоимости выставленного на продажу объекта

Организация нотариального удостоверения, а также регистрация сделки и контроль за безопасностью взаиморасчета сторон

Консультация по вопросам приватизации жилья

Проверка юридической чистоты объекта

Подача документов на государственную регистрацию и получение свидетельства о собственности

Присутствие в качестве свидетеля при закладке денег в банковскую ячейку и передаче денег продавцу

Оформление акта приема-передачи квартиры (опись имущества)

Контроль передачи жилья новому собственнику

_{Автор: Светлана Дедловская}