Альтернативные схемы приобретения квартиры

При покупке квартиры самым оптимальным вариантом как для продавца, так и для покупателя является стопроцентная оплата. К сожалению, пока позволить себе его могут лишь немногие, поэтому на рынке недвижимости возникают альтернативные схемы приобретения жилья. Одной из таких схем является система взаимозачета между продавцом и покупателем.

Ты мне – я тебе

Для строительного бизнеса схема взаимозачета не является новой, ею активно пользовались не только покупатели и продавцы квартир, к ней прибегали и компании-застройщики при расчетах с подрядчиками в период экономического кризиса. По словам пресс-секретаря НП «СРО «Самарская гильдия строителей» Андрея Большакова, пик зачетных схем пришелся на кризисный 2009 год. Именно в этот период на рынке недвижимости доля бартера во взаиморасчетах между подрядными организациями и строительными компаниями составляла около 50%. Бартер являлся в той экономической ситуации альтернативным способом инвестирования, в соответствии с которым подрядчики получали квартиры за выполненные услуги и одновременно становились соинвесторами строительства, тем самым кредитуя его. В результате застройщик обретал, с одной стороны, возможность продолжать реализацию проекта, а с другой стороны - серьезно терял в прибыли, часто выходя на ноль ради сохранения трудовых коллективов и производственного потенциала.

В период экономической стабильности система взаимозачетов потеряла свою актуальность. При системе взаимозачета подрядчик вынужден тратить время и деньги на позиционирование в СМИ объектов и ведение сделок по их купле-продаже, застройщик же недополучает ожидаемую выручку, ведь готовая квартира всегда стоит дороже, чем на этапе строительства. К тому же сейчас застройщиков охотно кредитуют банки, да и у потребителей есть возможность воспользоваться ипотечным кредитом, ставки по которому имеют тенденцию к снижению. «Сегодня только в исключительных случаях некоторые самарские застройщики придерживаются тактики, когда предлагают к продаже ограниченное количество квартир по заниженным ценам, оперативно закрывая свои текущие обязательства. Если не хочется брать кредит у банков, например, на выплату текущих налоговых обязательств или платежей за аренду земельных участков. Такие квартиры разлетаются, как горячие пирожки. Ведь при видимом многообразии готового жилья (особенно эконом-класса) в новостройках дефицит уже ощущается. За истекший год цены в Самаре как на первичном, так и на вторичном рынке выросли примерно на 11%, превысив средний показатель инфляции на несколько пунктов. До конца 2012 года мы прогнозируем рост цен не меньше чем на 15%. Если бы на рынке недвижимости процветал бартер, мы бы наблюдали не рост цен, а снижение», – считает эксперт.

Актуально для новостроек

Схема взаимозачета распространена в основном на первичном рынке. «Строительные компании берут квартиры физических лиц для дальнейшей реализации и, соответственно, предоставляют квартиры в своем новом доме. Как правило, такие услуги могут предложить только те застройщики новостроек, которые имеют сильные риелторские подразделения. Случаи, когда объект недвижимости принимается в зачет при покупке вторичной квартиры, единичны, так как взаимозачета между физическими лицами быть не может. К примеру, если вы хотите приобрести трехкомнатную квартиру, имея в активе однокомнатную, то вам придется совершить эту сделку либо через куплю-продажу, либо через обмен с доплатой. Мы как посредники работаем с физическими лицами и с взаимозачетами сталкиваемся не так часто», – сообщает управляющий отделом жилой недвижимости агентства недвижимости «Визит» Олеся Карпенко.

Суть схемы взаимозачета – это выкуп имеющейся квартиры риелтором (девелопером) или активный поиск покупателя на старую квартиру с бронированием новой. При этом ее основное преимущество состоит в том, что квартира в новостройке бронируется за клиентом и фиксируется ее стоимость, что происходит еще на этапе достижения договоренностей. Таким образом, клиент застрахован от повышения стоимости предложения в новостройке. Также он не тратит свои силы и время на реализацию старой квартиры.

Принимаются к оплате

«В качестве объектов, принимаемых «к оплате», при взаимозачете можно рассматривать практически любые виды недвижимости: не только квартиры, но и загородные дома, гаражи, земельные участки, нежилые помещения, на которые у клиента оформлено право собственности. Главное в этой сделке – адекватная оценка рыночной стоимости объектов клиента. Требования к объекту, принимаемому в зачет, следующие: квартира должна находиться в собственности, а также должна быть физически и юридически свободной, либо с возможностью ее освобождения в кратчайшие сроки с момента достижения договоренности», – сообщает риелтор строительной компании «Берег» Олеся Рябцева.

По общему мнению экспертов, взаимозачет в гораздо большей степени выгоден покупателю, поскольку все риски – по оценке старого актива, проверке его юридической чистоты, продаже в короткие сроки – берет на себя риелторское подразделение компании-застройщика. К тому же покупатель не тратит полную сумму денег на приобретение нового объекта, оплата по этому объекту происходит с учетом средств, полученных от реализации старого, или средств, выплаченных продавцом за старый объект. Заинтересованность продавца в подобных сделках объясняется тем, что таким образом компания-застройщик расширяет круг потенциальных покупателей своей новостройки и тем самым повышает ликвидность объекта.