Способы расчета при покупке и продаже квартиры

Сделки по купле-продаже квартиры – самые сложные и дорогостоящие из совершаемых частными лицами. Трудности возникают не только на этапе подбора оптимального варианта и оформления всех необходимых документов, но и сама процедура расчета за приобретаемую недвижимость вызывает немало вопросов. Как провести ее максимально надежно и безопасно? Действуем по старинке В распоряжении покупателя квартиры есть несколько вариантов расчета – в зависимости от схемы покупки квартиры и требований продавца. Кроме того, если квартира приобретается с использованием кредитных средств, специальные требования по оплате может предъявить и банк-кредитор. Каждый из этих вариантов сопряжен с определенными рисками, которые можно минимизировать тем или иным способом. На вторичном рынке жилой недвижимости, где преобладают многоступенчатые сделки, в которых может быть задействовано сразу несколько квартир, доминируют расчеты наличными деньгами. При том что эксперты подвергают резкой критике этот способ расчета, он продолжает быть наиболее распространенным. «Чаще всего при расчете за квартиру покупатель и продавец просто передают деньги из рук в руки, причем в день совершения сделки, когда право собственности еще не перешло к стороне покупателя. В этом случае покупатель сильно рискует: ведь при возникновении каких-либо проблем, например если на квартиру будет наложен арест или будет отказ в регистрации сделки, у него могут возникнуть серьезные проблемы с возвратом своих денег», – считает генеральный директор агентства недвижимости «Академия недвижимости» Ольга Фридман. Есть гарантия На вторичном рынке жилой недвижимости, где и покупателем, и продавцом, как правило, выступают физические лица, наиболее цивилизованной является схема оплаты наличными с использованием банковской сейфовой ячейки. По словам Ольги Фридман, этот метод можно считать идеальным как для продавца, так и для покупателя. Суть этого способа состоит в следующем: на определенном этапе сделки основная сумма платежа закладывается в банковскую ячейку, и стороны подписывают договор, обуславливающий порядок изъятия денег из ячейки. Стороны получают два ключа и при определенных условиях человек может изъять деньги. Продавец – в случае, если право собственности перешло на другое лицо, а покупатель – в том случае, если вдруг право собственности не было зарегистрировано. Таким образом, обеспечивается выполнение сторонами сделки взятых на себя обязательств. Стоимость аренды сейфовой ячейки в банках практически одинаковая. Как правило, для оплаты покупки недвижимости ячейка арендуется на месяц. Единственное, на что эксперты советуют обратить внимание, – это договор с банком, особенно на те пункты, где оговариваются условия изъятия денежных средств. «Не лишним будет и проверить подлинность передаваемых купюр. Лучше заплатить дополнительно 1,5-2 тыс. рублей банку и точно знать, что купюры, которые вы получаете на руки, подлинные и никаких проблем с ними впоследствии не возникнет, чем сэкономить эту минимальную сумму и иметь проблемы», – советует Ольга Фридман. При покупке в кредит Банковская ячейка требуется и для расчетов при покупке квартиры с использованием кредитных средств. «Сейфовые ячейки обычно используются для расчетов при покупке квартир в кредит. Банк таким образом страхует и свои риски, и риски покупателя, то есть ситуация выгодна всем сторонам, – комментирует региональный координатор Росбанка в Самаре Виталий Данилов. – При подписании договора купли-продажи в сейфовую ячейку закладывается сумма первоначального взноса покупателя и недостающие кредитные средства банка. Происходит это в присутствии покупателя и продавца, и обоим достаются ключи, но открыть ячейку можно только двумя ключами одновременно. После прохождения государственной регистрации сделки продавец подписывает акт передачи квартиры, а покупатель передает ему свой ключ от ячейки. Теперь продавец может пойти и забрать свои деньги в любое время до истечения срока аренды ячейки (обычно один месяц). Причем он может также выписать доверенность на пользование ячейкой третьему лицу». По мнению эксперта, этот способ расчетов обеспечивает максимальную гибкость и удобство расчетов. Кроме того, такая форма дает возможность продавцу получить наличные, которые он сможет проверить и пересчитать. «Стоимость услуги по аренде сейфовой ячейки совсем невысока по сравнению с суммой сделки – от 17 рублей в день за небольшую ячейку, – подчеркивает Виталий Данилов. – Если покупатель и продавец не участвуют в ипотечной сделке, а просто хотят обезопасить себя путем использования ячейки, то выбор банка, по большому счету, неважен. К депозитариям всех банков предъявляются одинаково жесткие требования, поэтому вероятность каких-то проблем с деньгами в ячейке стремится к нулю». Альтернативный вариант В случае когда один или оба участника сделки являются юридическими лицами, при покупке недвижимости можно воспользоваться банковским аккредитивом. Безналичные расчеты, несмотря на их меньшие риски, при сделках между физическими лицами используются крайне редко. По мнению экспертов, основная причина в том, что этот вид расчета менее понятен населению. Такой вариант оплаты сводится к нескольким шагам. «Покупатель помещает свои средства в безналичной форме на специальный счет. Продавец во время действия аккредитива не имеет доступа к этому счету, а получает его только после предоставления в банк документов о переходе права собственности. Если таких документов в течение срока действия аккредитива (обычно месяц) не предоставлено, средства возвращаются покупателю, так как государственная регистрация сделки не состоялась. Аккредитив широко применяется (в том числе и в Росбанке) при сделках по покупке коммерческой недвижимости и является единственным способом страхования рисков покупателя и банка в этом случае», – поясняет Виталий Данилов.