Малоэтажное строительство – приоритеты направлений

Мы продолжаем обсуждать вопросы приобретения малоэтажного жилья в Самаре и Самарской области. И сегодня подробнее остановимся на наиболее привлекательных, с точки зрения цены и качества, направлениях для покупки собственного дома. Какие территории приоритетны для малоэтажного строительства, какие ценовые зоны существуют, и как сэкономить на стоимости дома, не сэкономив на качестве. Пробуем разобраться.

В последние годы рынок недвижимости в России активно развивается, стремясь устранить дефицит жилья, возникший в стране еще в советское время. Лимит внутренних территорий в городах практически исчерпан. Программа точечной застройки себя не оправдывает, промышленные зоны в жилых кварталах постепенно ликвидируются, с разной степенью успешности реализуются программы сноса ветхого и аварийного жилья. Но места под новостройки все равно не хватает. В итоге растущей тенденцией последних лет является расширение практически всех крупных российских городов с захватом все новых и новых пригородных территорий. То есть, практически все крупные российские города начали «расползаться» вширь, захватывая все новые и новые земли.

При этом, следуя европейским тенденциям, на этих территориях преимущественно ведется строительство малоэтажного жилья. Выбирая между квартирой в многоэтажном «скворечнике» и уютом собственного дома, покупатель по вполне понятным причинам предпочтет второй вариант – свой дом без соседей над головой, пыльных и шумных дорог под окнами и общих подъездов. Потому и задача перед современными застройщиками стоит непростая – не просто ликвидировать дефицит жилья, но и предложить покупателям достойный продукт – дом в комфортной для проживания зоне, со всей необходимой инженерной и социальной инфраструктурой.

Самара и Самарская область в этом вопросе не исключение. На территории самого города мест под комплексную застройку практически не осталось. Только Кировский, Промышленный, Красноглинский и Куйбышевский районы Самары еще обладают землями, пригодными для массовой застройки, но это уже пограничные районы, строительство на территориях которых можно рассматривать как освоение пригородных земель. И если посмотреть на строительную карту Самары, то становится ясно, что территория массовой застройки распространилась от границ города уже на 20-30 километров. Давайте обсудим плюсы и минусы основных направлений развития застройки.

Тольяттинское направление

Одним из самых активно развиваемых и дорогих направлений является Тольяттинское. В направлении на Тольятти вдоль берега Волги не застроенными остались считанные площадки.

С точки зрения градостроительства, в настоящее время формируется Самарско-Тольяттинская агломерация. Вдоль берега Волги города практически срослись воедино, и архитекторы и власти понимают, что проще усиливать и развивать эту зону, расширяя уже существующую застроенную территорию, чем формировать новые площадки в зонах, не обеспеченных сетевой и транспортной инфраструктурой. Правда, по причине уже существующей плотной застройки – на берегу Волги расположились такие элитные коттеджные поселки как «Волжская Ривьера», «Муромский городок», «Сказка» и др. – комплексное малоэтажное строительство здесь возможно только на удалении от берега. И незастроенные территории в этом направлении расположены от центра Самары уже на значительном расстоянии – порядка 50-70 километров, что создает дополнительные трудности для тех, кто работает в городе. Ведь проблему пробок никто не отменял.

Еще одной, пока неявной, проблемой является нехватка мощностей для обеспечения комфортного существования расположившихся здесь поселков. Пока нехватка лимитов покрывается за счет мощностей остановившихся заводов, но надолго ли этого хватит? При этом, как мы уже говорили, жилье, расположенное в этой зоне, относится к самой высокой ценовой категории. Так, стоимость одной сотки земли на этом направлении составляет минимум 150 тысяч рублей – в поселках «Малая Царевщина», «Стрижи», 250 тысяч рублей – в поселках «Мастрюки» и «Властелин». В некоторых поселках, таких как «Лукоморье» и «Авиатор», за сотку придется отдать и до 400 тысяч рублей.

Кинельское направление

Не менее плотной застройкой отличается и восточное направление – населенные пункты Смышляевка, Энергетик, Спутник, Алексеевка, Советы, Усть-Кинельский и город Кинель расположены плотной цепочкой, очерчивая территории перспективного заселения.

Это направление вмещает достаточно большие участки, на данный момент еще не застроенные и хорошо вписывающиеся в стратегию уплотнения существующих заселяемых территорий. Стоимость земель в восточном направлении от Самары относительно невысокая – от 25-30 тысяч рублей за сотку (в поселках «Студенцы», «Алексеевская усадьба»).

Территория примыкает к основной промышленной зоне Самары и ближайшего пригорода. С одной стороны, очевидный плюс – удобно добираться до работы, с другой, традиционно загородное жилье представляется этаким островком природы, вдали от промышленных предприятий, чего здесь явно не хватает. При этом въезд в Самару из населенных пунктов восточного направления организован через поселок Зубчаниновка – по поселковым дорогам, ширины которых явно недостаточно. Строящаяся автомагистраль «Центральная» призвана расшить это узел, но строительство заморожено уже более 10 лет, и пока будущее этой стройки туманно.

Самарское Заречье

Тема застройки Самарского заречья жива еще с советских времен, периодически власти города поднимают вопрос освоения этих территорий, но реального движения пока нет. Причина банальна – развитие строительства на заречных землях связано с большим объемом капиталовложений. Плохая транспортная доступность этих территорий не позволяет сформировать устойчивый спрос на жилье за рекой. В заречье нет коммуникаций, дорог, на сегодняшний день действует только два моста через реку Самара.

В 2013 году планируется ввод третьего моста и начало строительства четвертого, но пока сложившаяся ситуация явно сдерживает темпы строительства в этом направлении. Остается за кадром и вопрос экологии южных земель, на которых расположен весь комплекс нефтехимических предприятий Самары и Новокуйбышевска. Да и до Чапаевска, объявленного зоной экологического бедствия, всего 45 километров. Именно на южных землях расположены городская свалка ТБО и очистные сооружения.

Ландшафт южных земель не отличается разнообразием. Ярко выраженная степная зона потребует в дальнейшем приложения немалых усилий для создания комфортной среды обитания с парковыми зонами, искусственными водоемами и т. д. Застройка таких мало освоенных земель возможна только в рамках крупных проектов, способных вместить не только строительство жилья, но и всей технической, социальной инфраструктуры и благоустройства.

За последние 2-3 года на территории Самарского Заречья были заявлены масштабные проекты по строительству – так, уже строится мегамолл, вокруг которого начинается освоение 100 га земли под многоэтажную застройку. Заявлено и строительство второго ТЦ «МЕТРО». Но все это пока долгоиграющие планы, начальные этапы освоения. По факту все это будет построено лет через 5-10, а на данный момент жилая застройка на южных землях представлена дачными массивами и коттеджными поселками низшей ценовой категории – так, в поселках «Самарский», «Юбилейный» можно приобрести одну сотку земли по цене от 15 тысяч рублей.

Уфимское направление

Еще одно перспективное и популярное у горожан направление для развития Самары – Уфимское. Правда, большая часть проектов комплексной застройки этого направления расположены сейчас в районе села Красный Яр – это такие поселки как «Удача», «Излучина», «Кириллинский». Земля в них предлагается, в основном, без подряда, по стоимости 25-60 тысяч рублей за сотку. Вполне разумные деньги за возможность проживать в экологически чистом и красивом районе!

Берег реки Сок традиционно является излюбленным местом отдыха горожан – красивая природа, лес, горы! Здесь нет промышленных предприятий, загрязняющих окружающую среду, а значит жить на этих землях комфортно и безопасно. Не случайно эти места попали в глобальный план развития города Самары. Такими показателями не могут похвастаться остальные направления по причине наличия на них большого числа промышленных предприятий.

Уже сейчас наличие крупных населенных пунктов в Уфимском направлении, таких как Красный Яр, Новосемейкино, обеспечивает наличие на этой территории доступной социальной инфраструктуры – магазинов, детских образовательных учреждений, поликлиник. Да, и объекты Самары постепенно выдвигаются в этом же направлении – крупнейшие городские торговые и развлекательные центры неспроста сосредоточены у северного выезда из города. Так, непосредственно на границе городской территории находится ТЦ «МЕГА», недалеко ТЦ «Московский», аквапарк «Виктория». Помимо прочего, Уфимское направление отличает хорошая транспортная доступность и обеспеченность сетями. Въезд в Самару из населенных пунктов Уфимского направления – самый благополучный. Более того, северный выезд из Самары в 2012 году начали реконструировать – устанавливают освещение вдоль трассы, строят дополнительные съезды и развязки.

Таким образом, учитывая степень освоенности территорий на данный момент и наличие транспортной, социальной и коммуникационной инфраструктуры, наиболее предпочтительным направлением развития пригородных территорий Самары является именно северное – в сторону села Красный Яр и ближайшие окрестности. Район обеспечен мощностями по электричеству и газу. Транспортная доступность Красноярского района наиболее благополучная. Ну, и, конечно, не стоит забывать об удивительной красоте пойменной долины реки Сок и окружающих лесных массивов!

Тем не менее, пока проектов малоэтажной застройки на Уфимском направлении безосновательно мало. Но не так давно в СМИ Самары прошла информация, что именно на этом направлении один из крупнейших девелоперов, специализирующихся на малоэтажном строительстве, планирует реализацию масштабного проекта комплексной малоэтажной застройки эконом класса. Ожидается, что этот проект будет выгодно отличаться по качеству от ряда ему подобных, ведь к его разработке привлекались архитекторы и проектировщики мирового класса. Очень ждем и надеемся, что эта информация в ближайшее время подтвердится. А пока, у тех, кто решил стать счастливым обладателем загородной недвижимости, есть время, чтобы внимательнее присмотреться к такому пока еще доступному и недорогому району Самарского пригорода и воспользоваться ситуацией для принятия стратегического решения.