Как без риска сэкономить на приобретении жилья

Квартиры на первичном рынке могут реализовывать не только сами застройщики, но и инвесторы, подрядчики, поставщики строительных материалов. В результате цены на квартиры, расположенные в одном доме, могут различаться. Одних этот факт настораживает, других возможность сэкономить только радует. Какой вариант приобретения жилья самый безопасный?

Возможные варианты

«Бывает так, что часть квартир в одном доме принадлежит инвестору, часть застройщику, часть подрядчику. Это происходит потому, что инвесторы или застройщики рассчитываются со своими партнерами по строительству не деньгами, а квартирами в строящемся доме, после чего каждый участник строительства самостоятельно реализует принадлежащие ему квартиры, – рассказывает пресс-секретарь НП «СРО «Самарская гильдия строителей» Андрей Большаков. – Но в таких ситуациях нужно быть предельно осторожным, чтобы не нарваться на мошенников. Идеальной, на мой взгляд, является ситуация, застройщик строит и продает. Иными словами инвестор, застройщик и продавец совпадают в одном лице». Продавать квартиры в строящемся доме имеют право и физические лица, являющиеся дольщиками этого объекта. В таком случае у продавца, если он сам не является застройщиком, на руках должен быть договор долевого участия, подтверждающий оплату интересующего покупателя объекта в полном объеме. Впрочем, нередко дольщики продают свои квартиры опять же через застройщика. В этом случае они заключают договор на оказание услуг по реализации квартиры с застройщиком. Также дольщик может обратиться в риелторское агентство.

«Я бы рекомендовала покупателям таких квартир в любом случае сначала обратиться к застройщику, даже если вы покупаете квартиру, что называется, «по переуступке», то есть у юридического или физического лица, которое уже имеет договор долевого участия с застройщиком и готово переуступить права по данному договору вам. Застройщик сможет предоставить вам полный пакет разрешительной документации (разрешение на строительство, договор об аренде земельного участка или свидетельство о праве собственности на этот участок, проектную декларацию, форму договора долевого участия или форму уступки по договору долевого участия и документы об оплате квартиры, об отсутствии задолженностей по квартире, которую планируют уступить). В строительной компании вы получите информацию из первых рук», – советует вице-президент по маркетингу строительной компании «Портал» Екатерина Дусаева. Также, по словам эксперта, вы должны будете получить согласование застройщика на регистрацию договора уступки права требования. Без согласования застройщика договор не будет зарегистрирован. В итоговом договоре уступки участвуют три стороны: дольщик, покупатель доли и застройщик. Если договор заключается между двумя физлицами, тогда строительная компания предоставляет письмо о согласовании с застройщиком в регистрационную службу. Обычно у всех строительных компаний есть уже готовые, отработанные формы договоров уступки права требования.

Идеальная ситуация

По общему мнению участников рынка, идеальной является ситуация, когда застройщик строит дом и сам же продает квартиры. Если покупателя заинтересовала квартира в еще не сданном доме, то продажа должна осуществляться по договору долевого участия, опираясь на соответствующий федеральный закон. Если внимание покупателя привлекла квартира в уже построенном и сданном в эксплуатацию многоквартирном доме, то ее следует покупать и переоформлять на себя право собственности. В любом случае сделку надо регистрировать в Росреестре. «Если покупателю предлагают «обойти» Росреестр и заключить так называемый договор займа, договор инвестирования, то он рискует не только не увидеть квартиру, но и потерять деньги», – предостерегает Андрей Большаков.

Откуда разница в цене

Если вы определились с объектом, процесс покупки начните со сбора информации. В первую очередь следует позвонить застройщику, назначить встречу со специалистом компании, изучить все имеющиеся предложения. Затем нужно сравнить цены у конкурентов, частных лиц, подрядчиков в этом же доме. Также стоит спросить о скидке, если покупатель попадает в какую-либо скидочную кампанию (к примеру, новогоднюю).

«На цену квартиры влияет ее ликвидность, которая зависит от этажности (чем этаж выше, тем квартира дороже), от метража, от видовых характеристик, – сообщает Екатерина Дусаева. – Цена застройщика обусловлена как минимум издержками, то есть застройщик просто не может реализовывать свои квартиры ниже себестоимости. Ведь в противном случае дом не будет достроен. В кризис мы наблюдали дефицит денежной массы, то есть у застройщиков не всегда была возможность рассчитаться с подрядными организациями, поэтому зачастую выстраивался бартер – расплачивались квартирами в строящемся доме. Как следствие, подрядчики, желая как можно быстрее «превратить» квадратные метры в деньги, продавали зачетные квартиры по демпинговым ценам. Сейчас рынок первичной недвижимости стабилизировался, экономическая ситуация спокойная, поэтому таких демпинговых предложений почти не стало. Как правило, даже при использовании зачетных схем, подрядчики спокойно реализуют свои квартиры через застройщика по рыночной цене, а в случае самостоятельной продажи даже дороже».

Внимание, документы!

В любом случае, прежде чем заключать договор с продавцом квартиры, эксперты рекомендуют ознакомиться с пакетом документов на объект недвижимого имущества, который должен быть у застройщика. Согласно п. 2. ст. 21 федерального закона «Об участии в долевом строительстве» застройщик обязан предоставить любому обратившемуся лицу для ознакомления несколько документов. Во-первых, разрешение на строительство; во-вторых, технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; в-третьих, заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом; в-четвертых, проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения; в-пятых, документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

Помимо перечисленных документов, застройщик обязан публиковать проектную декларацию в средствах массовой информации, включая Интернет. Проектная декларация – это документ, содержащий сведения о застройщике и об объекте долевого строительства. Обязательно ознакомьтесь с ним, информация в нем является открытой и доступной.