Коттеджная недвижимость: итоги года

2012 год нельзя назвать активным для недвижимости любого сегмента, в том числе и загородной. Однако намечаются положительные тенденции. За последние пару лет спрос на дома и коттеджи за чертой города медленно, но верно идет вверх. Все больше людей, имеющих материальную возможность для подобной «рокировки», перебираются в пригород.

Самарский рынок загородной недвижимости постепенно отказывается от точечной застройки (преимущественно, дачной) и все более уделяет внимание возведению целых поселков, имеющих собственную концепцию постройки, готовую инфраструктуру и единый архитектурный стиль. Несмотря на то, что организованное строительство загородных поселков началось в Самарской области шесть-семь лет назад, проживание в подобном месте уже нельзя считать недоступной экзотикой. Все больше людей с каждым годом принимают решение о необходимости приобретения собственного дома, поэтому спрос на коттеджи в Самаре постоянно растет. Соответственно, растет и предложение.

Сегодня коттеджи, расположенные в поселках в хорошей транспортной доступности от черты города, - это комфортабельная, благоустроенная недвижимость со всеми удобствами и коммуникациями. Все это позволяет не только проводить здесь отдых, но и проживать постоянно, не тратя, при наличии автомобиля, много времени на дорогу. Как утверждают аналитики, спрос на подобную недвижимость в последующие несколько лет будет только расти благодаря плюсам проживания на территории коттеджного поселка. В настоящее время российская загородная недвижимость развивается также стремительно, как это было в США и Европе, однако вместе с этим набирает популярность и освоение земель.

Если девелопер предлагает вам купить только землю и заниматься вопросами строительства дома самостоятельно, вы приобретаете только участок, «условно» пригодный под застройку (колышек в поле).

Если вам продают участок с обещанием обеспечить его подводом электроэнергии и засыпать щебнем дорогу к нему, то вы приобретаете лишь дачный участок с особым статусом земли.

Коттеджные поселки начинаются, как минимум, с централизованного решения вопроса с коммуникациями, устройством дорог с твердым покрытием и выбором эксплуатирующей организации. А вот дальше предложения от девелоперов разнятся, и остается выбрать наиболее подходящий по условиям и стоимости вариант. Высший пилотаж - когда все функции по проекту закрывает девелопер.

Область

Рынок коттеджных поселков Самары делится на три класса жилья – эконом, бизнес и элит. В отличие от поселков около Москвы, Санкт-Петербурга и других крупных городов, большая часть загородного жилья в нашей области – это поселки эконом-класса с объектами стоимостью менее 8-9 миллионов рублей. Коттеджи бизнес-класса продаются по цене от 10 миллионов рублей, а элитные загородные дома – от 15 миллионов и выше.

Большинство предложений домов и коттеджей в Самарской области расположены в наиболее приближенных к губернской столице районах – Красноярском, Волжском и Кинельском. В сумме они формируют 60% экспозиции от общего объема этого типа предложений.

«Данный показатель с начала 2012 года в течение лета снижался почти на 15%. Связаны подобные колебания цен могут быть с незначительным удешевлением предложений в наиболее привлекательных районах - примерно на 5% подешевели дома в Красноярском и Волжском районах. Также одной из причин называют изменения небольшой по размеру выборки в малоразвитых районах. Однако общая динамика за 11 месяцев 2012 года нулевая», - утверждает директор Поволжского Центра Развития Валентин Лобанов.

Средняя стоимость земельных участков под ИЖС в области составляет 540 руб./кв.м. Средняя цена дома или коттеджа в области (площадью порядка 150 кв.м. плюс земельный участок в среднем 14 соток) в IV квартале 2012 года достигает отметки в 2,5 миллиона рублей за объект.

Снижение цены в районах по сравнению с началом 2012 года на 5-10% вызвано не только более массовым предложением, но и действительным снижением средних цен, что можно отнести к сезонному фактору. Наибольший спрос в сегменте загородной недвижимости традиционно происходит в весенне-летний период. Однако сейчас, с подменой понятий о типах и комфортабельности загородных домов, происходит и смещение активности спроса. Коттеджи, оснащенные всеми инженерными сетями, пригодные для проживания, покупаются и в холодное время года.

Что касается наиболее дорогих предложений продажи домов и коттеджей в области, то ситуация такова. Наиболее дорогие объекты сосредоточены в районах: Красноярском (в среднем 6,5 млн руб. за дом или 32 тыс. руб./кв. м); Волжском (4,8 млн руб. или 24 тыс. руб./кв. м); Ставропольском (3,5 млн руб. или 19 тыс. руб./кв. м).

Стоит отметить, что в расчете средней цены по Ставропольскому району не учитывались предложения в Тольятти, где средняя цена гораздо выше и в 2012 г. составляет 5,5 млн руб. за объект (исключая дома в элитном районе «Царское Село», где большинство объектов имеют цену предложения более 15 миллионов рублей).

В целом средняя стоимость домов и коттеджей в наиболее привлекательных районах составляет 4 млн руб. за объект, в отдаленных и аграрных районах области - 1 млн руб./объект.

Город

Для тех самарцев, кто грезит о собственном доме, но не желает жертвовать никакими преимуществами жизни в мегаполисе и покидать пределы города, всегда есть альтернатива. Самара располагает жилым фондом, который можно назвать просто – «два в одном», и все благодаря расположенному в городе частному сектору.

Структуру предложения домов и коттеджей с земельными участками в Самаре можно назвать равномерно распределенной по административным районам. Однако, так же, как и на рынке городских земель под ИЖС, в центральных районах - Самарском, Советском, Железнодорожном и Ленинском - количество объектов минимально.

Максимальный объем предложений о продаже домов и коттеджей по данным на IV квартал 2012 года зафиксирован в Кировском районе, где значительную долю экспозиции занимают объекты в Зубчаниновке, Студеном овраге и на 9-й просеке.

Средняя цена типового предложения (дом или коттедж около 200 кв.м и земельный участок порядка 7-10 соток) на сегодняшний день составляет 8,0 млн руб. или 40 тыс. руб./кв. м, что на 4% ниже аналогичного показателя на начало 2012 года.

В целом можно сказать, что цены на коттеджи в Самаре «стоят». Детальный анализ выборки показывает, что колебания средних показателей по районам связаны исключительно с появлением/исчезновением из нее дорогих предложений - домов площадью по 400-500 кв. метров с большими участками (25 соток и более) по цене от 50 млн руб. за объект. Традиционно для Самары в верхнем ценовом диапазоне - дома по ценам, превышающим отметку в 30 миллионов рублей, - находятся предложения о продаже объектов в относящемся к Октябрьскому району коттеджному массиву, затрагивающему первую, вторую и третью просеки. Именно недвижимость в этом районе попадает под определение «элитная», а коттеджи, возвышающиеся там, являются одними из самых дорогих объектов в Самаре. Цены на коттеджи близ Волги достигают 100 миллионов рублей, а общая площадь домов – 1500 кв. м. Средняя же цена предложения на протяжении 2012 года является стабильной и составляет 16 млн руб./объект.