Как передать квартиру в наследство

Передать квартиру в наследство можно несколькими способами: заключить договор дарения или оформить договор купли-продажи. У каждого способа свои особенности, поэтому выбор подходящей схемы зависит от конкретной жизненной ситуации.

Продать наследнику

Прежде чем составить с наследником договор купли-продажи, следует знать о некоторых тонкостях сделки. Например, если получатель наследства состоит в браке, то полученные квадратные метры становятся совместной собственностью супругов, и при разводе подлежат разделу. При этом продавец может и дальше жить в квартире, не выписываясь оттуда. Но может и потерять место жительства, если вдруг отношения между ним и покупателем испортятся.

«По Гражданскому кодексу переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом», – поясняет юрист консультационного центра «Афина» Юрий Колесниченко. Те же самые неприятности грозят продавцу, в случае если покупатель захочет продать недвижимость: бывший собственник помешать этому уже не сможет.

Следующий недостаток сделки вытекает из того, что продавец получает доход от продажи (реализации) имущества в виде стоимости квартиры, который облагается налогом. Договор составляется в письменной форме в виде одного документа. Требуется перевести право собственности на недвижимость с продавца на покупателя, подав документы на государственную регистрацию, а также зарегистрировать сам договор.

Передать в дар

«Договор дарения регламентируется главой 32 ГК РФ. В отличие от купли-продажи, в этом случае нет необходимости получать согласие супруга или супруги на предоставление в дар имущества в любое время и любому лицу по своему усмотрению. От этого одаряемый будет застрахован пунктом 2 статьи 256 ГК РФ, статьей 36 СК РФ», – комментирует Юрий Колесниченко.

Преимущества дарителя следующие: он может отказаться от исполнения договора, содержащего обещание передать имущество в будущем, если после заключения договора его имущественное или семейное положение или состояние здоровья изменятся настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному ухудшению уровня его жизни. По Гражданскому кодексу, у дарителя есть возможность отменить дарение, если одаряемый совершит покушение на его жизнь или членов его семьи.

«Если подобная сделка заключается между родственниками, обязанность уплатить налог на доходы физических лиц при отчуждении недвижимости не возникает», – добавляет начальник юридического отдела ООО «Эксперт-Центр» Михаил Савилов.

Составляем завещание

Наиболее распространенный способ передачи наследства – составление завещания. Для завещателя главная особенность этой формы в том, что он не связан содержанием уже составленного завещания, и если посчитает нужным, в любое время может отписать квартиру другому лицу. Для этого лишь требуется составить новое завещание по тем же самым правилам. Им предыдущее отменится или изменится.

В этом случае наследник получает имущество по безвозмездной сделке, следовательно, будет являться его единоличным собственником даже при наличии брачных отношений с третьим лицом. По словам Михаила Савилова, при оформлении завещания расходы минимальны, однако при вступлении в наследство потребуются значительные расходы, а также могут появиться другие претенденты на наследство.

При дарении немалые расходы предстоят уже сразу (госпошлина, оплачиваемая у нотариуса, расходы на регистрацию сделки и перехода права собственности, впоследствии необходимо также оплатить налог на дарение).

«Налог на наследование законодательством не предусмотрен, что тоже дает преимущество этому способу передачи недвижимого имущества», – заключает эксперт.