Как не стать обманутым дольщиком

Тема долевого строительства в Самаре не теряет актуальность. Причем, несмотря на множество безрадостных историй граждан, которые откровенно «попали», ввязавшись в долевки, интерес к приобретению квартир в новостройках остается. В принципе, этот интерес вполне объясним – ведь вам предлагают за меньшие деньги купить квартиру большей площади в новом, а не разваливающемся, доме. Безусловно, ни один риэлтор и застройщик не скажет вам, что у него существуют проблемы с возведением дома – все будут говорить о конкретных сроках, возможно, очень близких, о том, что всё идет по графику, и дом будет сдан вовремя. Понимают все и то, что квартира в новостройке, которая уже близка к вводу в эксплуатацию, стоит гораздо дороже, чем там, где дом еще на одной из начальных стадий строительства. Городской портал Samara24 решил помочь самарцам не ошибиться в выборе квартиры в недострое. Понятно, что 100-процентных гарантий ни с одной из долевок быть не может. Даже если до того, как вы решили приобрести квартиру, у этого застройщика всё было супер, и все дома сдавались в срок, от финансового кризиса, как в рамках всей страны, так и в рамках одного коммерческого предприятия, вряд ли кто-то застрахован. Итак, о том, как не стать обманутым дольщиком, корреспондент городского портала Samara24, в первую очередь, решил спросить тех, кто уже «обжегся» и знает все возможные махинации строителей и нюансы изнутри – это движение «Дольщики Самары». Если вы решили вступить в долевое строительство, то очень внимательно следует отнестись ко всей информации, которую вы сможете получить по своей будущей квартире. Первое и самое важное – проверка начальных сведений. Увидев объявление в газете или в Интернете, сначала выясните, кто это объявление разместил – сам застройщик или риэлтерское агентство. Это можно выяснить, просто позвонив по указанному в объявлении номеру телефона. Если это риэлтерское агентство, и вам назвали застройщика, то стоит обратиться непосредственно к застройщику (лучше сходить в его офис) и узнать, действительно ли он заключает договоры через агентство, заключает ли договоры сам застройщик, и сравнить его цену с ценой риэлтерского агентства. Вместе с ценой, сразу же надо обращать внимание на вид договора. Это должен быть именно договор долевого участия, а не какой-либо другой. Постарайтесь получить текст типового договора для дальнейшего анализа. Кроме того, обязательно узнайте, где опубликована проектная декларация на объект, а также сведения о регистрации заказчика и застройщика – это могут быть разные организации. Если Вам застройщика не назвали, то стоит поискать в Интернете, кто еще заключает договоры по указанному в объявлении адресу, и проверить информацию в другом источнике. Можно просто проехать на объект (если его строительство началось) и посмотреть сведения о застройщике на информационном щите, который должен быть размещен на ограждении строительной площадки. Вряд ли стоит доверять риэлторам, которые отказываются давать информацию о застройщике. Помочь в получении начальных сведений об объекте и его расположении относительно других строящихся объектов может соответствующий раздел городского портала Samara24. После того, как вы выяснили начальные сведения, – название застройщика и адрес строительства – стоит переходить к анализу документов. Анализ документов В офисе застройщика вы должны спросить не только сведения о регистрации застройщика, но и проектную декларацию на объект. Основная цель посещения застройщика и объекта – именно получение проектной декларации. То есть, нужно не только получить эмоциональные впечатления от застройщика и объекта, но и сведения для отвлеченного – объективного – анализа. Проверьте соответствие положений текста предлагаемого для заключения договора Федеральному закону №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Проектная декларация является основным документом, в котором содержатся сведения о застройщике, разрешении на строительство и самом объекте. Проектная декларация обязательно должна быть опубликована в средствах массовой информации. Часто сведения о ней можно найти в специализированных изданиях. Например, в приложении «Зеленая площадь» издания «Новости рынка недвижимости» после объявлений о новых квартирах есть раздел, в котором опубликована проектная декларация каждого встречающегося в объявлении объекта-новостройки. Основные разделы проектной декларации - о застройщике; - проекты, в которых участвовал застройщик; - сведения о выделенном земельном участке; - основные сведения об объекте – местоположение дома, его описание, описание квартир; - порядок финансирования строительства. Каждый из этих разделов требует отдельного анализа. Информацию для анализа можно получить в Интернете. Где и что искать - Проверяем на сайте СРО, является ли застройщик её членом, не исключён ли за прошедший период. - На сайте министерства строительства смотрим, не является ли объект проблемным, не входит ли он в список проблемных объектов. - На форумах дольщиков ищем ветки обсуждений застройщика и привлекшего ваше внимание объекта. Обязательно надо обратить внимание на дискуссии, ведущиеся в ветках по уже готовым объектам застройщика. Читаем отзывы дольщиков, задаём вопросы. - Обязательно оцениваем сведения о дате окончания действия разрешения на строительства и реальном состоянии строящегося объекта. Хотя разрешение на строительство может быть продлено, и задержки в несколько месяцев практически всегда есть, но если до окончания разрешения на строительство времени осталось очень мало, а объект так и не походит на почти достроенный дом, то стоит задуматься о приобретении в нем жилья. Полный алгоритм поиска информации и принятии решения описать трудно. Для разных людей важными могут быть разные критерии. В любом случае, постарайтесь получить как можно больше любой информации о застройщике и объекте. Это позволит принять верное решение. Основные ресурсы - сайт Министерства строительства Самарской области; - сайт департамента строительства и архитектуры городского округа Самара; - сайт прокуратуры Самарской области; - сайт общественного движения «Дольщики Самары»; - форумы участников долевого строительства: Форум на Волга-инфо; Форум «Вдолевке»; - сайт «Новости рынка недвижимости»; - городской портал Samara24. Советы Минстроя На сайте регионально министерства строительства также есть подготовленные специалистами ведомства «Правила участия в долевом строительстве: как не стать обманутым дольщиком». Процитируем их. Согласно требованиям действующего законодательства застройщик должен быть юридическим лицом, а не гражданином или индивидуальным предпринимателем. В противном случае он не может привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома. Не допускается заключение иных договоров (займа, предварительных договоров и пр.), кроме договоров участия в долевом строительстве. Договор участия в долевом строительстве может быть заключен только с застройщиком, у которого имеются: - разрешение на строительство; - свидетельство на право собственности на земельный участок или договор аренды (субаренды) земельного участка; - проектная декларация. Кроме того, застройщик по просьбе гражданина, помимо указанных документов, обязан предоставить: - учредительные документы; - утвержденные годовые отчеты за три последних года деятельности, аудиторское заключение за предыдущий год. На что обратить внимание при заключении договора Договор участия в долевом строительстве заключается в письменном виде, подлежит государственной регистрации в органах Росреесра и считается заключенным с момента такой регистрации. При этом, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права на соответствующий объект долевого строительства. При заключении договора следует учитывать, что он должен содержать следующие обязательные условия: - ответственность застройщика за несоблюдение сроков сдачи дома в эксплуатацию, порядок и цену перерасчета «лишних» квадратных метров (то есть, разницы между площадью квартиры по договору и площадью фактически построенной квартиры); - описание конкретной квартиры: ее характеристики, количество квадратных метров общей и жилой площади, расположение и количество комнат, адрес нахождения объекта строительства; - конкретный срок передачи застройщиком объекта участнику долевого строительства; - цена договора; - гарантийный срок на объект долевого строительства (не менее 5 лет). При отсутствии в договоре вышеуказанных условий, он считается незаключенным. Оплату следует производить только после регистрации договора в органах Росреестра. Екатерина Борисенкова