Хищения при долевом строительстве многоквартирных домов

Наряду с увеличением темпов строительства жилья возрастает число преступлений, совершенных при долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Вступивший в январе 2005 года в силу Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» был призван минимизировать риски для дольщика, защитив интересы именно его, а не застройщика. При расследовании уголовных дел сложность в основном возникает при доказывании виновности лица в совершении преступления и мотива противоправных действий. Основными доказательствами по уголовному делу служат финансовые документы и проектная документация, имеющиеся у застройщика. Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства многоквартирного дома только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования информации о застройщике и проекте строительства в СМИ, государственной регистрации права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды земельного участка или договора безвозмездного срочного пользования земельным участком. Недобросовестные застройщики, несмотря на прямой запрет Закона об участии в долевом строительстве, привлекают денежные средства участников долевого строительства без получения разрешения на строительство на участках земель, не отведенных для строительства многоквартирных домов (свыше 3 этажей). Кроме того, получая от граждан фактически аналог беспроцентного кредита, застройщики нередко вкладывают денежные средства, полученные от граждан, в строительство иных зданий и сооружений, хотя Законом об участии в долевом строительстве установлена обязанность застройщика использовать такие денежные средства только по целевому назначению, то есть только на строительство конкретного объекта. Закон об участии в долевом строительстве содержит ряд положений, направленных на защиту прав граждан, а именно: порядок передачи объекта недвижимости, порядок залога объекта строительства, особенности рекламы, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства и др. В соответствии с названным Законом договор долевого участия в строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Пользуясь правовой неграмотностью граждан, недобросовестные лица, игнорируя требования действующего законодательства, продолжают заключать и другие виды договоров (купли-продажи, уступки права требования, инвестирования и др.). Установление фактов заключения подобных гражданско-правовых договоров может свидетельствовать о намерениях застройщика, занимающегося строительством, ввести в заблуждение граждан, вкладывающих денежные средства в долевое строительство. В таких случаях о мошенническом характере действий должностных лиц, получающих деньги инвесторов путем обмана или злоупотребления доверием, можно говорить уже с момента заключения ими договора. После сдачи дома в эксплуатацию застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. Качество строительного объекта должно соответствовать условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, что также указывается в договоре долевого участия в строительстве. Застройщик иногда нарушает Закон об участии в долевом строительстве, вынуждая граждан подписать акт передачи, минуя государственную регистрацию и заселяя граждан в квартиры. Как правило, это обстоятельство указывает на отсутствие у застройщика надлежащих документов для выдачи разрешения на строительство, сокрытие серьезных недостатков качества строительных материалов и на нарушение строительных норм и правил при возведении здания. Использование гражданами приведенных рекомендаций позволит защитить собственные интересы при заключении договоров долевого строительства.