Оформление жилья: всем равные возможности

В процесс оформления сделок с недвижимостью могут быть включены нотариусы. Соответствующий федеральный эксперимент проходит с 1 февраля 2014 года в нескольких регионах России. По логике законотворцев, обращение граждан к нотариусам гарантирует юридическую безопасность сделки. Подбором жилья, сопровождением сделки по-прежнему будут заниматься риелторы, которые уверены: передела рынка не произойдет, противопоставление риелторов и нотариусов в процессе регистрации недвижимости надуманно. Эти и другие тезисы, касающиеся нововведения, обсудили на заседании круглого стола, организованного 63.ru, риелторы, представители Росреестра, Кадастровой и Нотариальной палат.

В России до 1998 года участие нотариуса в сделках с недвижимостью было обязательным. После принятия закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и создания Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП) договоры о купле-продаже стали оформлять в простой письменной форме.

К началу 2014 года практика, сложившая в России, была такова: в 25 регионах страны в разные сроки уже начала действовать процедура обязательного удостоверения сделок с недвижимостью у нотариуса.

В Самарской губернии услугами нотариата пользуются единицы. По данным областного управления Росреестра, это примерно 10 сделок в год. Как правило, жители региона либо сами оформляют и собирают все документы, либо нанимают риелторов.

С 1 февраля 2014 года в Самарской области начал действовать федеральный эксперимент. Теперь желающие купить-продать недвижимость могут воспользоваться еще и услугами нотариуса. Согласно нововведению, нотариус при этом осуществляет полную проверку юридической чистоты сделки и передает уже проверенный пакет документов в Многофункциональный центр, управление Росреестра или Кадастровую палату. Для нотариусов введен и особый срок ожидания регистрации – 5 рабочих дней со следующего после приема документов дня. В случае признания сделки незаконной нотариус несет имущественную ответственность.

На первый взгляд функции риелторов и нотариусов в процессе оформления недвижимости кажутся дублирующими друг друга. Однако это не так.

«Я с завидным постоянством вижу, как участники рынка, не являющиеся на самом деле конкурентами, конфликтуют. У риелтора задача – оказать качественную услугу потребителю, у нотариуса есть возможность законодательно провести сделку, у Росреестра есть обязанность зарегистрировать сделку. Все проблемы лежат в плоскости взаимодействия. Это приводит к тому, что мы начинаем брать на себя чужие обязанности», – считает вице-президент Российской гильдии риэлторов Дмитрий Костюничев.

«Есть рынок, есть потребитель. Риелторы выполняют функции на этапе соединения потребителя и продавца недвижимости. Нотариусы юридически оформляют ее. Есть Росреестр, который за поселение годы существенно расширил доступность к материалам, исчезли очереди, долгие ожидания», – говорит руководитель риелторского направления ГК «Гео-Стандарт» Светлана Золотарева.

Процесс продажи или подбора подходящего варианта недвижимости – достаточно тонкое дело, особенно когда присутствуют какие-либо обременения. Например, если речь идет о многоступенчатой сделке купли-продажи. Таких случаев и различных сложностей в этом процессе бывает очень много. И разобраться в них без ущерба для самого себя самостоятельно гражданину сложно. Сопровождение документооборота в таком случае обязательно должен проводить специалист по работе с недвижимостью.

Вместе с тем ни риелтор, ни регистрирующий орган не имеют возможности проверять подлинность волеизъявления и документов, которые предоставляются к оформлению. В этом и призваны помочь нотариусы.

«У риелторов, у Росреестра нет правовых полномочий, например, в проверке личности при оформлении сделки. Регистрирующий орган не несет ответственности в полном объеме, в отличие от нотариуса. Потому при самостоятельном юридическом сопровождении сделки риелторам приходится фактически брать на себя чужие функции и обязательства при выявлении факта незаконности сделки. Соответственно, нести финансовую ответственность, как следствие, денежные потери», – рассказывает генеральный директор агентства недвижимости «Визит» Михаил Минаев.

«Я был бы только рад тому, чтобы нотариусы на альтернативной основе занимались юридическим сопровождением сделки, чем с риелторов снимут навязанную им ответственность за проверку подлинности паспорта, волеизъявления действительного собственника, то есть за те вещи, которые риелтор в принципе делать не может, не имея профобразования и доступа к федеральным базам данных. Некоторые риелторы делают это на добровольных началах без юриста в штате и сильно рискуя.

Профессиональное риелторское сообщество сегодня должно сосредоточиться на самом главном, что от него требуется, и культивировать это через некоммерческое партнерство: сводить воедино разные, зачастую противоречащие друг другу интересы сторон на рынке, делать это профессионально, что никогда не будут делать нотариусы», – уверен председатель совета директоров ГК «Усадьба» Олег Егоров.

По мнению участников круглого стола, участие нотариуса необходимо в тех сделках, где фигурируют социально незащищенные группы населения, недееспособные граждане и несовершеннолетние дети. А также в тех ситуациях, когда граждане указывают в документах сумму сделки меньше, чем ее реальная стоимость. «В таких случаях нотариус разъясняет, что в случае оспаривания сделки виновное лицо будет наказано на сумму, указанную в документах. Таким образом, покупатель недвижимости может потерять деньги даже при выигранном деле суда», – поясняет руководитель Нотариальной палаты Самарской области Галина Николаева.

По данным Нотариальной палаты Самарской области, установленная законодательством тарифная плата за услуги нотариуса составляет 1% от суммы сделки, не превышающей 1 миллион рублей.

Таким образом, участники заседания круглого стола сошлись во мнении, что и у нотариусов, и у риелторов свое поле деятельности на рынке. К тому же за равные возможности для всех заявителей при оформлении сделки выступает и управление Росреестра Самарской области. Несмотря на то что в 2014 году во многих регионах России было заключено соглашение между Росреестром и нотариатом о предоставлении выделенного окна в регистрирующем органе для приема документов от нотариусов.

«Закон не устанавливает каких-либо преференций в отношении того или иного профессионального сообщества. Мы видим задачу Росреестра в установлении равных возможностей в сдаче документов на государственную регистрацию и для нотариусов, и для риелторов, и при личной подачи заявителя. Наша задача – обеспечить исполнение оформления документов в установленные законом сроки и в прописанном им порядке, – отмечает заместитель руководителя управления Росреестра по Самарской области Владислав Ершов. – Мы исходим из того, что заявитель сам определит для себя, как выстроить отношения с органом государственной власти. Если у него есть юридические познания, он может самостоятельно подать документы, либо обратиться к риелторам, которые на рынке работают не один год и прекрасно знают всю процедуру, либо обратиться к адвокату. Или если у него есть желание и некая дополнительная сумма денег, он может воспользоваться услугами нотариуса».

Этой же позиции придерживается и региональный филиал Федеральной кадастровой палаты. «Что касается форм взаимодействия между профессиональными сообществами и Кадастровой палатой, то необходимая информация находится в открытом доступе. Часть документов уже сейчас можно сдать в электронном виде, скоро эта возможность будет расширена. К тому же если у нотариуса или другого заявителя нет времени лично присутствовать в Кадастровой палате, мы организуем выездной прием. Используйте все возможные ресурсы. Проблема с очередями решается», – рассказала заместитель директора филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области Ирина Панфилова.

Риелторы согласны с точкой зрения представителей государственных регистрирующих органов.

«Преференции для нотариусов в Росреестре противоречат принципу равной конкуренции всех участников рынка недвижимости. Преференции в Росреестре не менее важны, например, застройщикам и иным организованным профессиональным участникам рынка», – констатирует Олег Егоров.

«У каждого профессионального сообщества на этом рынке своя роль. Главное, чтобы он ее четко понимал и взаимодействовал с другими участниками рынка. Просто не все граждане знают, когда нужно работать с нотариусом, а когда это необоснованная трата денег», – поясняет президент Поволжской гильдии риэлторов Алексей Журавлев.

«Я считаю, что у каждого гражданина должно быть право выбора при подаче документов на регистрацию. Потому отдавать это право только нотариусам – считаю нецелесообразным и для покупателя недвижимости невыгодным. Но есть категория граждан, категория сделок, где даже самая детальная проверка документов не исключает рисков. Вот в таких случаях я бы посоветовала обратиться к нотариусу», – сообщает генеральный директор агентства недвижимости «Ивановой Дарии» Дария Саурова.