Рынок вторичного жилья: забыт, но не сломлен

За последний год сегмент вторичного жилья впервые потерял свои лидирующие позиции на региональном рынке недвижимости. Существенно снизилась как цена квадратного метра, так и общий объем сделок. Оказавшись, в отличии от рынка первичного жилья, без мер господдержки, «вторичка» вошла в период затяжной стагнации. Тем не менее, вторая половина 2015 года прошла гораздо активнее. Ведь чтобы купить что-то нужное, сначала надо продать что-то ненужное. А иначе, как продать имеющуюся жилплощадь, найти денег на улучшение жилищных условий, большинство самарцев просто не могут.

Весь 2015 год многие из тех, кто планировал решать свой квартирный вопрос, прожили в режиме ожидания. Кто-то ждал, когда цены упадут еще больше, чтобы сделать более выгодную покупку. Другие, напротив, не хотели расставаться с родными квадратными метрами, когда они так обесценились. «В результате активность на рынке вторичного жилья в в 2015 году осталась на уровне 20-25 процентов от показателей, зафиксированных в предыдущие годы», – отмечает аналитик самарского рынка недвижимости Вячеслав Рандаев. То же самое произошло бы и с первичным рынком, уверен эксперт, если бы не государственная программа субсидирования ипотечной ставки. По оценкам аналитиков, до 90 процентов всех сделок на в сегменте новостроек в 2015 году в Самаре проходили с привлечением этого финансового инструмента.

Кризис, девальвация рубля, а вместе с ним и отсутствие господдержки сказались и на динамике цен на вторичном рынке. Впервые за многие годы средняя цена квадратного метра в новостройках оказалась выше, чем в сегменте жилья б/у. По данным аналитического отдела агентства недвижимости «Визит», средняя стоимость «первички» по итогам четвертого квартала составила 57 123 рубля за квадратный метр, а «вторички» – 55 629 рублей за квадратный метры. «В целом, по итогам 2015 года первичный рынок вырос в объеме на 6,7 процентов, а вторичный – снизился на 10,5 процентов. Показательна и статистика по количеству зарегистрированных сделок. В Самаре и Волжском районе по первичному рынку зафиксировано на 14 процентов меньше сделок, чем в 2014 году, а на вторичном – на 33 процента меньше», – рассказывает генеральный директор АН «Визит» Михаил Минаев.

Однако говорить о том, рынок вторичного жилья остановился совершенно, не приходится. Абсолютно все профессиональные участники регионального рынка недвижимости отмечают: со второй половины 2015 года и продавцы, и покупатели постепенно стали проявлять большую активность.

Как отмечает генеральный директор риелторской компании «Агентство недвижимости Ивановой Дарии» Дария Саурова, нельзя сказать, что рынок вторичного жилья совершенно стоял и в первом полугодии. «Продажи шли, но не было ипотечных сделок. Если за последние годы их доля в структуре всей купли-продажи на вторичном рынке значительно выросла, то на сделки за наличные приходилось лишь около 30 процентов всех операций. Именно они и продолжали совершаться даже в первой половине сложного 2015 года, – рассказывает Дария Саурова. – Конечно, у людей была масса сомнений, стоит ли именно сейчас решаться на какие-то операции с недвижимостью. И нам приходилось как-то абстрагировать их от курсов валют, объяснять, что их квартира – это объект недвижимости, который необходимо продать, прежде, чем решить какие-то назревшие жилищные вопросы, просчитывать экономику для каждого конкретного клиента».

На повышение количества сделок со вторичным жильем повлиял и еще один факт: через некоторое время после начала стагнации, собственники стали понимать, что продать свою недвижимость по ценам 2014 года, как рассчитывали многие, они уже не смогут. В результате стало расти количество предложений с ценником, соответствующим актуальным условиям рынка.

Снижение цен на «вторичку» оказало влияние на рынок и еще с одной стороны. Во второй половине года, после того, как к участникам рынка пришло психологическое осознание того, что квартиры реально стали заметно дешевле, сделки с ипотекой возобновились. Сработала простая экономика: цены на вторичное жилье снизились, а значит и размер доплаты, которую нужно взять в займы у банка стала меньше. «Расчет показал, что в кризис, благодаря снижению цен, приобретение квартиры стало более выгодным, даже несмотря на возросшие процентные ставки по ипотечным кредитам», – отмечает Дария Саурова.

«Приобретение квартиры на вторичном рынке сегодня реально стала намного выгоднее. Даже с учетом увеличения процентной ставки по ипотеке, ежемнесячные платежи стали меньше, чем год назад, когда стоимость квадратного метра была на порядок выше. Более того, если брать ипотеку на срок от 20 лет с условием возможного досрочного погашения, то экономия будет очень существенная», – считает Михаил Минаев.

Несмотря на то, что власти оставили рынок вторичного жилья в России в кризис без поддержки, именно от благополучия в этом сегменте по большому счету зависит развитие всей строительной отрасли. «Не секрет, что все сегменты тесно взаимосвязаны между собой, тем более первичный и вторичный рынок. Понимая, что нет возможности перепродать старое жилье, люди отказываются покупать новое в силу невозможности конвертировать свою недвижимость в оборотный капитал, в финансы. Поэтому все ждут, что власти инициируют какие-то изменения в условиях работы вторичного рынка. И если это произойдет, то ситуация в целом на рынке жилья сдвинется в лучшую сторону», – отмечает Вячеслав Рандаев.

Большинство экспертов убеждены, в ближайшее время рынок вторичного жилья станет еще более активно набирать обороты. «Цены на жилье в новостройках становятся дороже, тем более с учетом того, что к стоимости квадратного метра покупатели вынуждены прибавить затраты на ремонт. Поэтому логично предположить, что в ближайшее время потребители вновь обратят свое внимание на «вторичку», что будет способствовать скорейшему оживлению рынка», – уверена Татьяна Сырова.

Эксперты убеждены, именно сейчас, в кризис можно выгодно решить свой квартирный вопрос. «Решение покупать ли нет зависит только от того, какие цели преследует потребитель, что нужно его семье. Вне зависимости от того, кризис сейчас или нет, выиграет в итоге тот, что будет стремиться улучшить свои жилищные условия, создать для себя более комфортную среду», – убежден исполнительный директор «Вип-компании» Ярослав Сыров. А вот от чисто инвестиционных сделок большинство профессионалов пока предостерегают: в период нестабильности, когда рынок еще не до конца определился с тенденциями, такие капиталовложение могут быть рискованными.