Ипотечный пузырь всё же лопается? Новостройки наконец стали дешеветь

Новостройки — как золотые слитки или биткоин — всегда были в цене, особенно в столице. Но наконец-то на рынке недвижимости наступило время, когда цена на московские новостройки стала снижаться. И не просто снижаться, а падать. И как всегда, всё начинается с первопрестольной.

Средняя цена квартиры в Москве упала уже до 10,2 млн рублей, тогда как в июне этот показатель составлял не менее 11,5 миллиона. В попытках стимулировать спрос застройщики начали предлагать скидки на квартиры меньшей площади и активно продают жилье без отделки.

Застройщики вынуждены снижать цены из-за падения спроса на жилье. Снижение цен стало следствием общего ухудшения экономической ситуации, роста ипотечных ставок и снижения покупательской способности населения. Подробности — в материале MSK1.RU.

Ипотека становится всё менее доступной для россиян. Сбербанк объявил, что исчерпал лимиты на выдачу семейной ипотеки, которая как минимум с 2020 года была основным драйвером рынка. В прошлом году на нее приходилось в среднем 20% выданных кредитов. А в Москве и Санкт-Петербурге эта доля превышала 30%, по данным сервиса «Домклик».

Другие банки следом за Сбербанком не остались внакладе: ВТБ повысил первоначальный взнос по семейной ипотеке до 50% для большинства заемщиков. Обычный размер первоначального взноса в 20,1% останется только для зарплатных клиентов и тех, кто оформляет комбо-ипотеку.

А без льготных программ ипотека для абсолютного большинства российских семей остается просто недоступной роскошью. Купить квартиру в России — уже почти как яхту или самолет. По данным аналитиков «Домклика», медианный платеж по ипотеке на российские новостройки в сентябре вырос до 34,2 тыс. рублей. На вторичном рынке и в сегменте ИЖК эти показатели еще выше — 34,8 тыс. и 37,4 тыс. рублей соответственно.

Правда, есть серьезные региональные различия в платежах по ипотеке. Наименьший медианный платеж — в Челябинской области (26 тыс. рублей) и Воронежской области (27 тыс. рублей). Сравните с тем, сколько приходится платить москвичам, — 58,7 тыс. рублей. Естественно, такую сумму не потянет никакая молодая семья.

На вторичном рынке ситуация еще хуже. Жителям Москвы приходится платить за ипотеку в среднем 73,7 тыс. рублей.

— Вторичный рынок уже более года имеет неконкурентные цены в сравнении с рынком новостроек. Средняя ставка на рынке ипотеки за год увеличилась с 16% до 20% на рынке вторичного жилья. Так что первичный рынок (то есть новостройки) для людей со средним уровнем дохода был единственным способом получения выгодных способов финансирования приобретения жилья, — говорит в интервью MSK1.RU основатель агентства недвижимости Development Estate Анастасия Афанасьева.

 — А как вообще застройщики в России отреагировали на отмену госпрограмм?

— По-разному. Ну, например, один из ведущих застройщиков запустил рассрочку на 3 года на готовое жилье, без первого взноса и с первым взносом. При этом ежемесячные платежи на уровне (или даже ниже) ипотеки — клиент на ипотеку может перейти через 3 года, когда выше вероятность снижения ключевой ставки.

Также при такой схеме люди имеют возможность продать свои активы и после завершения ремонта въехать в новую квартиру. И выгодно, не торопясь, продать действующее жилье.

Такая схема сразу показала хороший рост увеличения продаж. И спустя два месяца после запуска минимум 30% квартир было распродано.

— Выходит, покупать жилье сейчас напрямую у застройщика становится выгоднее, чем брать ипотечный кредит в банке?

— Самое важное, на что стоит обращать внимание, конечно, — это ставка, которую закладывают застройщики. У всех капитализация разная, и тут, конечно, в приоритете те, у кого есть собственный капитал. Они и могут себе позволить заложить в расчет удорожание до 5–7% в год.

Некоторые застройщики сохраняют короткие рассрочки на год. Но они по-прежнему доступны только бизнесу, так как для наемных сотрудников с доходом до 100 тысяч рублей при текущей ставке на вторичном жилье выгоднее снимать квартиру, чем приобретать.

Кстати, именно поэтому впервые за последнее 10-летие это и привело к росту цен на аренду жилой недвижимости до 30% за год в Москве и Петербурге.

— Ну а что бы вы порекомендовали тем, кому срочно нужно приобретать жилье? Брать ипотеку? Оформлять рассрочку у застройщика? Или просто ждать?

— Ключевая ставка в ближайшей перспективе точно не снизится до 10% за год, чтобы ипотека при этом оставалась в рамках 12%. И это, напомню, еще и при отсутствии перспектив возобновления льготных программ.

Так что именно сейчас на рынке самое время использовать любые финансовые инструменты, но со ставкой ниже ключевой ставки Центробанка. Если вам необходимо жилье и у вас есть возможность рассчитаться, скажем, за 2–3 года, то для таких клиентов застройщики и запускают новые краткосрочные программы. Например, готовое жилье. Но, думаю, и сами девелоперы также будут рассматривать внедрение более длительных программ рассрочек.