Проблемные квартиры продают с дисконтом

Проблемные квартиры на вторичном рынке нередко продают с хорошим дисконтом. Продавец прикроется срочностью, но под этой маской могут скрываться сюрпризы. Одни после сделки обнаруживали разваливающийся дом и коммунальные аварии, другие — клопов и готовящуюся стройку под окнами. Иногда неприятные сюрпризы вскрываются уже в первую ночь после переезда. NGS.RU собрал истории людей, которые столкнулись с проблемами после покупки вторички, и узнал у экспертов, как обезопасить себя. Коммунальный ад Три года назад Дарья купила трехкомнатную квартиру за 5,4 миллиона рублей в комплексе, состоящем из трех кирпичных домов. В подъезде, вспоминает она, всё было прилично, а что происходит с территорией вокруг дома, было неизвестно: лежал снег. Первый сюрприз новоселов ожидал в момент ремонта. «Рассыпалась одна стена из сибита между кухней и залом — он был составлен друг на друга и замазан штукатуркой. Стена между моей квартирой и квартирой слева зашаталась, потому что сибит не доходит до потолка 10 сантиметров — там была просто монтажная пена. Стену пришлось укреплять элементами из металла, — рассказала Дарья. — Стали заливать пол, сняли старый и увидели дыру к соседям снизу». Она заметила, что их относительно новые дома, построенные в 2007–2010 годах, разрушаются: по стенам идут трещины, фасад осыпается, а на придомовой территории происходят провалы. Управляющая компания, по словам Дарьи, текущий ремонт домов не проводила и обязанности по их содержанию не выполняет. Активисты пытались сменить УК и подали заявку в «Сибирскую инициативу», но жителям пришел ответ (есть в распоряжении редакции), что у домов на Объединения, 12 и 12/1, зафиксированы серьезные проблемы с инженерным оборудованием, конструктивными элементами и на придомовой территории, поэтому переход в новую УК невозможен. «В наших домах отошел фундамент, появились трещины на доме, в подъездах, отваливается штукатурка, в квартире на первом этаже идет трещина по плите перекрытия. Наши дома в очень плачевном состоянии, мы боимся, что в один прекрасный момент просто сложимся», — обеспокоена Дарья. НГС направил запрос в управляющую компанию домов на улице Объединения. Читательница НГС Мария поделилась, что, покупая квартиру во вторичке, стоит быть готовым к проблемам с коммуникациями. Например, может течь крыша, отопление и канализация — работать с перебоями, а мусоропровод — быть забитым. Александр Березовский, руководитель филиала агентства недвижимости «Жилфонд» признал, что покупка квартиры на вторичном рынке — это всегда компромисс между ценой, локацией и состоянием. Заманчивый ценник или красивый ремонт порой скрывают нюансы, о которых продавцы предпочитают молчать. Зачастую покупатели оценивают только саму квартиру, забывая, что они покупают долю в целом доме. Проблемы с крышей, подвалом или общедомовыми коммуникациями могут проявиться в первый же месяц после сделки. Эксперт вспомнил случай из практики, когда клиент купил двухкомнатную квартиру в старом кирпичном доме на последнем этаже. Цена была лишь чуть дороже однокомнатной, квартира требовала полного ремонта, а на потолке виднелись старые высохшие потеки. Покупателю был принципиален именно верхний этаж, поэтому на них закрыли глаза. «Результат не заставил себя ждать: в первый же сильный дождь с потолка полилось. Пришлось пройти через долгие переговоры и заявления в управляющую компанию. Крышу в итоге отремонтировали, хоть и не с первой попытки, — рассказывает Александр Березовский. — Сейчас собственница счастлива, но нервов и времени это стоило немало». По словам специалиста, в квартире порой оказывается невозможно жить из-за запаха, шума или особенности работы коммунальных систем дома. Например, вспомнил Александр Березовский, как-то покупатели выбрали квартиру на первом этаже с современным ремонтом. Для них был принципиален один момент: отсутствие действующего мусоропровода в доме. Продавцы заверили, что все жильцы выносят мусор на контейнерную площадку во дворе. После переезда выяснилось: мусоропровод работает, а от запаха и шума страдает именно первый этаж. «Итог оказался радикальным: за неполные два месяца клиенты продали свою старую квартиру, купили эту, поняли, что жить так не могут, снова выставили ее на продажу и купили другой вариант», — вспомнил эксперт «Жилфонда». Случается и такое, что о проблеме покупатель узнает ночью после оформления сделки. Например, семья Марины купила однокомнатную квартиру за 1,5 миллиона рублей. Продавец уверял, что деньги нужны были срочно, и поэтому он решил скинуть цену. «Визуально всё было неплохо: обычный косметический ремонт. Мы же хотели купить жилье без ипотеки. Радостные заселились, а ночью полезла нечисть: тараканы и клопы. Дезинсекторы лишь развели руками», — рассказывает Марина. Высотка перед носом, исчезающая мебель и долги Поджидать новоселов могут не только коммунальные проблемы, но и стройка под окнами. Читательница НГС Татьяна поделилась, что купила квартиру на первом этаже с солнечной стороны дома. Перед ним располагался овраг и река. Сначала, рассказала женщина, там отсыпали землю для строительства медцентра, а через несколько лет вместо медцентра появилась 24-этажная свечка. Теперь солнце светит в квартиру только три часа в день. Подобных историй много не только во вторичке, но и в новостройках, признала риелтор Мария Третьякова. Обезопасить себя от такого сложно: в Генплан могут внести изменения, а частный сектор поблизости — продать на торгах. Один из вариантов избежать нового дома под носом — купить квартиру с видом на магистраль, железную дорогу, уже устоявшуюся и закрепленную зеленую зону, здания администраций или совсем близко к водоему. «Если перед домом старый фонд, частный сектор, гаражи, пустырь или промзона, вы в опасности, — пояснила риелтор. — Классическая ситуация: человек покупает квартиру на высоком этаже, переплачивает за панорамный вид, а потом выясняется, что участок перед домом уже находится в собственности застройщика или включен в зону КРТ. В результате через несколько лет появится новый дом». Чтобы снизить риски, эксперт посоветовала перед покупкой изучить публичную кадастровую карту, Генплан и ПЗЗ, почитать домовой чат и в целом оценить ситуацию вокруг: есть ли рядом территории, которые могут застроить. Мария Третьякова отметила, что осторожно стоит относиться к квартирам со слишком хорошим видом. «Если в городе перед окнами внезапно открытое пространство, это не навсегда, а временно», — сказала эксперт. Александр Березовский также заметил, что при покупке квартиры не стоит верить устным договоренностям. Если при просмотре продавец обещает оставить технику без фиксации в документах, есть риск остаться без нее. Он вспомнил, как покупателям однажды удалось хорошо сторговаться за кондиционер. На прямой вопрос, забирают ли его, продавцы ответили, что нет. «При передаче ключей ждал сюрприз: кондиционера не было. Его сняли настолько технично, что все отверстия были заделаны и аккуратно закрашены. На логичный вопрос последовал сухой ответ: „В акте приема-передачи кондиционер не указан“», — рассказал эксперт. Достаться с новой квартирой покупателям могут и долги по коммунальным платежам. Во время одной из сделок продавец заявлял, что никаких долгов нет, а из-за сильной спешки с обеих сторон участники не стали дожидаться официальных справок об отсутствии задолженности и актов сверки от УК. После оформления прав собственности вскрылся солидный долг, а бывшая хозяйка платить его отказалась. Как обезопасить себя В большинстве случаев недвижимость с нюансами стоит дешевле, говорит Александр Березовский, но дисконт бывает разным. Квартиры с дефектами, как в примере с текущей крышей, могут стоит на 10–15% ниже рынка или по цене квартир меньшей площади. Если дефект можно устранить силами УК или ремонтом, это может быть выгодной сделкой. Порой встречаются скидки за срочность: обычно они составляют 5–15%, но за ними могут скрываться юридические или технические проблемы. «Если квартира стоит на 20–30% дешевле аналогичных в этом же районе, это огромный „ред флаг“. Либо перед вами мошенники, либо объект с колоссальными юридическими проблемами: банкротство продавца, скрытые наследники, несовершеннолетние собственники без разрешения опеки», — предостерег Александр Березовский. Руководитель филиала агентства недвижимости «Жилфонд» посоветовал перед покупкой квартиры проверять не только документы, но и состояние самого дома: зайти в УК, пообщаться с соседями, осмотреть подвал и чердак. Также не стоит верить устным обещаниям: если вы хотите, чтобы в квартире осталась техника или мебель, это необходимо зафиксировать в описи имущества. Еще один сопособ обезопасить себя — требовать свежие выписки с лицевых счетов об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам и капремонту. Мария Третьякова добавила, что также перед покупкой стоит приехать в район вечером или выходные. Днем территория может выглядеть идеально, а вечером во дворе появится шумная компания, которая впоследствии может испортить жизнь новоселам. Проблемы с квартирами встречаются не только на вторичном рынке, но и в новостройках. Настоящие трудности могут поджидать уже после сдачи дома, во время приемки долгожданного жилья. НГС пообщался с приемщиками, которые назвали самые частые проблемы современных домов. Оказалось, что идеальных квартир почти не бывает.