Где купить «вторую родину»?

Согласно российскому законодательству, «любой гражданин РФ может приобретать недвижимость, находящуюся за пределами РФ и являющуюся таковой в соответствии с законодательством ее места нахождения, а также иными правами на указанное имущество». Рост числа специализированных агентств, наличие у крупных риелторских компаний самостоятельных отделов зарубежной недвижимости, а также выход на российский рынок международных консультантов свидетельствуют, что своими правами в этой области россияне активно пользуются. Правда, пока в Самаре это направление только-только зарождается.

По оценке многих экспертов, заниматься продажей зарубежной недвижимости в Самаре невыгодно. Взяться за подобную деятельность решилось лишь единственное агентство – «Спектр недвижимости», хотя сейчас это направление заморожено.

Тем не менее, частные инвесторы из Москвы и отдельных уголков страны становятся все более заметными игроками на западных рынках. Инвесторов в данном случае интересует не быстрая прибыль, а желание снизить так называемые страновые риски, обеспечив надежность и долгосрочность вложения средств. Кроме того, недвижимость за рубежом дает право не только на беспрепятственный въезд и передвижение по Европе, но и в перспективе – возможность обрести на тихом Западе «вторую родину».

В 2005 году интерес к приобретению собственности за рубежом вырос на 20-25%. Рынок высококачественной зарубежной недвижимости все больше привлекает к себе интерес обеспеченных российских покупателей, причем как покупателей-инвесторов, так и проживающих собственников. Первые преимущественно покупают объекты на ранней стадии строительства с целью дальнейшей перепродажи или получения дохода от аренды. Вторые – непосредственно для проживания за рубежом. Большинство объектов, покупаемых в средиземноморских странах и других курортных местах, как правило, используются для проживания лишь в течение одного сезона (и не всегда ежегодно), а в остальное время года – сдается.

Российские инвесторы часто совершают малоэффективные вложения, связанные с юридическими тонкостями владения объектом, затратами на его содержание и т.п. Такими инвестициями занимаются, как правило, крупные бизнесмены с целью диверсифицировать портфель личных инвестиций, повысив его устойчивость.

Однако самостоятельно управлять и контролировать использование недвижимости в другой стране для них затруднительно. Поэтому, если речь идет исключительно об инвестициях, эксперты рекомендуют или ничего не покупать, вложив деньги опосредованно через трасты или фонды, или привлечь к сделке специалистов по управлению недвижимостью на западных рынках.

Рынок зарубежной недвижимости для россиян пока еще в значительной степени остается рынком покупателей, а не инвесторов. Цели приобретения недвижимости за рубежом для личных нужд могут быть самыми разными и зависят, в том числе, от страны, где она расположена.

Самыми популярными направлениями изначально были европейские курорты – Испания, Турция и Кипр. Сегодня наиболее интересными странами становятся Болгария, Хорватия и Черногория. Наверное, у каждого есть мечта о «домике у моря», а рынки этих стран отличаются сравнительно невысокими ценами (от 600 до 3 тысяч евро за квадратный метр), большим выбором и разнообразием предлагаемого жилья (апартаменты, шале, мезонеты, кондоминиумы, виллы, студии), а также хорошим качеством строительства.

По словам руководителя департамента рекламы и PR агентства «Спектр недвижимости» Натальи Сагаловой, помимо привлекательных цен в Черногории, к примеру, большие проблемы с коммуникациями, что для покупателя крайне важно. Раньше, в 90-е годы недвижимость на Кипре была дешевле, чем сейчас в Самаре, а сегодня, чтобы купить виллу на острове, надо быть киприотом.

Главным критерием для покупателей из России считается близость объекта к морю, поэтому сделки в основном заключаются в сегменте дорогого жилья: по данным риелторов, наибольшим спросом пользуются виллы и апартаменты в комплексах с развитой инфраструктурой (собственный сад, бассейн, парковка, детская площадка и т.д.).

По-другому позиционируется в России недвижимость в Англии, на Лазурном берегу Франции, итальянской Тоскане и Швейцарии. Это самые дорогие и престижные европейские рынки. Позволить себе такую покупку может далеко не каждый состоятельный человек. Причем в Лондоне спрос на дорогие жилые объекты значительно превышает имеющееся предложение. И покупатели должны быть готовы к тому, что от них потребуют доказать не только легальность происхождения средств, но и собственную благонадежность (отсутствие судимости, проблем с налоговыми органами и даже вредных привычек).

Зачастую конечной целью покупки жилья за границей является если не переезд на ПМЖ, то как минимум получение вида на жительство, дающего право на длительное нахождение и свободное передвижение по Европе.

«Сначала необходимо серьезно исследовать условия приобретения и пользования недвижимостью, – предупреждает Наталья Сагалова. – При кажущейся простоте, доступности и надежности, покупка и владение недвижимостью за рубежом таит в себе много подводных камней, связанных с особенностями местных рынков».

В каждой стране имеется свое законодательство, увязывающее покупку жилья с возможностью получения статуса резидента. Причем в государствах Восточной Европы, недавно вступивших в ЕЭС, эта связь наиболее прямая.

Например, в Чехии покупка по закону осуществляется на юридическое лицо, после чего оформляется годовая бизнес-виза, потом иностранец дважды получает вид на жительство сроком на 2 года, а затем может подавать документы на ПМЖ. Таким образом, через пять лет владения недвижимостью, при условии своевременной уплаты налогов и внесения коммунальных платежей, собственник получает постоянный доступ в Шенгенское пространство.

Во Франции количество и размер налогов, взимаемых с собственников, зависит от типа и стоимости недвижимости, а также схемы покупки. Налог на имущество платят владельцы капитала (недвижимость плюс вклады в банках) размером более 732 тысяч евро. Если же купленная квартира или дом длительное время пустуют, хозяину придется заплатить так называемую пошлину на пустующее жилье.

В Испании для заключения сделки купли-продажи необходимо согласие супруга владельца недвижимости, в противном случае права нового собственника могут быть в любой момент оспорены. Кроме того, стоит проявить бдительность при подписании главного официального документа купли-продажи – эскритуры. В целях снижения налогов и расходов на оформление испанцы часто рекомендуют доверчивым иностранцам указать в эскритуре заниженную на 10-20% от реальной цены стоимость объекта, не предупреждая, что в случае перепродажи такой недвижимости обязательно возникнут юридические проблемы.

«Свои тонкости в отношении покупки и владения недвижимостью есть в каждой стране, поэтому покупателям надо быть предельно внимательными и осторожными, чтобы не попасть впросак», – резюмируют эксперты.