Рисковая ипотека

По общему признанию экспертов, ипотечное кредитование является бизнесом куда менее прибыльным, чем другие направления «розницы» – потребительское кредитование или автокредитование. Тем не менее, банки все более охотно занимаются им.

По данным Росстата, за январь-июнь текущего года объем реальных денежных доходов населения вырос на 22,5% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, составив 7,4 триллиона рублей. При этом за июнь этот показатель вырос сразу на 6,7%.

Коммерческие банки, во всяком случае, те из них, кто является заметными игроками на этом рынке – рапортуют о том, что они за прошедшие полгода выдали столько же кредитов, сколько за весь прошлый год. На сегодняшний день кредиты на покупку жилья под залог недвижимости выдают 350 банков в 77 регионах страны.

Впрочем, по объективным причинам рассуждать об «ипотечных» итогах 2006 года преждевременно. А вот итоги 2005 года уже «подбиты»: по данным ЦБ РФ, объемы выданных ипотечных кредитов выросли в три раза – с 17,8 до 52,8 миллиарда рублей. В 2006 году, как заявил первый вице-премьер правительства РФ Дмитрий Медведев, «объем рынка может еще удвоиться, и тогда общая сумма выданных кредитов достигнет 110 миллиардов рублей». С ним согласны и независимые наблюдатели, которые уверены, что именно 2006 год будет рекордным по объемам займов, предоставленных россиянам для приобретения жилья.

Что может привлекать банки в ипотеке в современных условиях? Банкиры отмечают два момента. Во-первых, ипотечное кредитование предполагает сравнительно низкий уровень риска. Это и понятно: ведь речь идет о крупных долгосрочных займах, и здесь по определению невозможно проверить качество кредитоспособности заемщика за полчаса с помощью серии не совсем понятных вопросов и минимума фактической информации, предоставленной человеком.

Так что в данном случае невозвраты носят единичный характер и объясняются в основном потерей работы, резким ухудшением материального положения кредитуемого, необходимостью экстраординарных трат, например, на оплату дорогостоящей операции. Фактов мошенничества, как признают сами банкиры, практически нет – впрочем, это может объясняться не только качественной проверкой кредитоспособности при выдаче ипотечных займов, но и тем, что сам этот рынок является в России очень молодым.

Второй момент: для серьезного банка наличие программ ипотечного кредитования является условием, если не жестко обязательным, то весьма желательным. Это свидетельствует о том, что банк «взрослый», что он способен организовать эффективную систему риск-менеджемента.

Итак, со стороны банков интерес к развитию этого направления кредитования налицо. А как обстоят дела с потенциальными заемщиками?
Число людей, готовых взять долгосрочный кредит в банке, по-прежнему остается небольшим, и это является одной из причин, по которой в кредитных портфелях банков на долю ипотечного кредитования приходится в среднем не более 2%.

Желая привлечь новых клиентов, банки идут на смягчение условий кредитования. Например, снижение процентных ставок. Хотя совершенно очевидно, что это не может быть бесконечным процессом – реальная инфляция не даст дойти до западного уровня. Или ускорение процедуры принятия решения о выдаче кредитов, что особенно актуально в условиях, когда цены на квадратные метры растут в Самаре со скоростью 2-3% в неделю.

Последняя же «фишка», и, пожалуй, самая существенная – отказ от взимания первоначального взноса при выдаче ипотечного кредита. О начале реализации программ, предусматривающих «нулевой» взнос, уже заявили несколько крупных банков. В числе пионеров оказался государственный Внешторгбанк и Банк Москвы. Расчет понятен: «нулевка» должна привлечь клиентов, которые сейчас не могут позволить себе взять кредит, потому что у них нет собственных средств для оплаты пятой части стоимости квартиры. Уберите взнос, и получите новых заемщиков!

Сейчас стандартные ипотечные программы на покупку жилья предполагают внесение в качестве первого взноса 10-20% стоимости объекта. Декларируемые некоторыми банками программы «без первого взноса» правильнее было бы назвать «с отсрочкой первого взноса». Практически во всех случаях речь идет о предоставлении кредита с одновременной передачей в залог имеющегося жилья. Деньги, полученные за заложенную недвижимость, и являются первым взносом. Понятно, что чем дороже будет оценено имеющееся жилье, тем больший кредит можно получить.

Процедура оценки недвижимости при получении «ипотеки без первого взноса» стоит около $100. Проводит ее оценочная компания, одобренная банком-кредитором. Как правило, специалист компании осматривает объект недвижимости и оценивает его состояние и особенности территории, на которой расположен дом.

Все бы хорошо, но следует понимать: в случае отмены первоначального взноса риски банка объективно повышаются. По мнению специалистов, отсутствие у людей необходимых денег для оплаты первоначального взноса может свидетельствовать о том, что доход таких заемщиков не является стабильным. Или о том, что они не умеют «жить по средствам», то есть эффективно управлять собственными доходами.

В любом случае, вероятность невозврата в этой «группе риска» больше, чем среди тех заемщиков, которые оплачивают 10%, 20% или 30% стоимости жилья. Кроме того, вступает в силу и психологический фактор: эксперты признают, что люди, не выплачивающие первоначального взноса (то есть, не участвующие в покупке жилья собственными деньгами), впоследствии оказываются куда менее «привязанными» к новой своей собственности.

Понимают ли это банки, приступившие к реализации программ с «нулевым» первоначальным взносом? Эксперты уверены, что да. Почему они, тем не менее, идут на увеличение рисков? Наблюдатели считают, что здесь возможны два ответа: либо банки уверены в том, что у них отлажена система риск-менеджемента, либо налицо прагматичный расчет – отказ от первоначального взноса является оборотной стороной высоких цен на жилье. В условиях их дальнейшего роста размеры кредитов увеличиваются, и для банков выгоднее пойти на гипотетический риск невозврата, чем потерять клиента.