Комнаты в ипотеку: это реально?

Если совсем недавно казалось, что коммунальные квартиры становятся достоянием прошлого, то сегодня стремительный рост цен на жилье, и особенно на однокомнатные квартиры, заставил покупателей пересмотреть свои предпочтения. И возродил интерес, казалось бы, к уже уходящему прошлому – к комнатам в коммунальных квартирах. Рынок жилья отреагировал мгновенно: комнаты стали расти в цене. В связи с этим агентство по ипотечному жилищному кредитованию приняло новый порядок, по которому банки-агенты могут предоставлять ипотечные кредиты на покупку комнаты в коммунальной квартире.

«Сегодня сегмента квартир, которые бы оценивались меньше, чем в 500-600 тысяч рублей, в Самаре больше нет, – констатируют специалисты. – Поэтому становится понятен интерес заемщиков к покупке комнаты». Даже если комната, которую приобретает покупатель, не последняя в квартире, он надеется, что таким образом создает потенциал для дальнейшего решения квартирного вопроса. По мнению экспертов, это не лишено здравого смысла: копить на отдельную квартиру или ждать увеличения доходов пришлось бы несколько лет. За это время стоимость квадратного метра может подняться еще выше. Получается, что комната – еще и удачное вложение имеющихся средств.

Примечательно, что продавцов комнат в Самаре тоже значительно прибавилось. Благодаря бурному развитию ипотечного кредитования владельцы такого жилья стали активно продавать свою коммунальную собственность и использовать вырученные деньги в качестве первоначального взноса при покупке полноценной квартиры. Так, по данным приложения к еженедельнику «Новости рынка недвижимости» «Зеленая площадь», сегмент комнат составляет 10 % от общего объема предложений на вторичном рынке. Однако и тут всплыла старая проблема – даже комнату купить сразу сегодня могут очень немногие. Поэтому АИЖК и пошло навстречу российским заемщикам, предоставив им право на покупку комнаты в ипотеку.

Но оказалось, что подобный кредит, который можно условно назвать «коммунальным», является достаточно сложным продуктом для банка.

«Банки отпугивает больший риск кредитования комнат по сравнению с отдельным жильем. Еще один нюанс – это несовершенство законодательства. Если при выселении из отдельной квартиры остается возможность «ухудшить» жилищные условия граждан, переселив их на жилплощадь меньшего размера, то при выселении из комнаты сделать это гораздо сложнее. Однако каждый банк исходит из собственной оценки степени рискованности тех или иных видов кредитования. Ведущие кредитные организации, работающие на рынке розничного кредитования, стремятся разработать и предложить своим клиентам максимальное количество вариантов кредитных программ, из которых заемщик может самостоятельно выбрать подходящую ему», – рассказал начальник департамента розничного бизнеса банка «Зенит» Алексей Розоренов.

По словам руководителя контрольно-кассового отдела в Самаре ОАО «Городской ипотечный банк» Елены Битяй, отсутствие массовости во многом объясняется сопоставлением трудовых и временных затрат с размером кредита и доходом: «Проще оформить кредит на покупку квартиры размером 100-200 тыс. долл. и получить процентный доход с таких сумм, чем заниматься более мелкими кредитами (20-30 тыс.долл.) с немалыми трудозатратами».

Повышенные риски на приобретение отдельной комнаты в квартире, где есть и другие хозяева, банки связывают с залоговым обеспечением. Если залогом по кредиту становится одна комната в коммунальной квартире, то, в случае ее продажи в счет невыплаченного кредита, банку придется урегулировать вопрос с соседями. Поэтому перед сделкой аккредитованный банком нотариус предлагает соседям купить комнату по цене, которую за неё собирается заплатить ипотечный покупатель. Как отмечают специалисты, соседи обычно настороженно относятся к новым жильцам, и не настроены давать отказ. Впрочем, и согласия они чаще всего не дают, так как совершить такую покупку не могут или просто не хотят.

Многие риелторы считают надуманной проблему «залога комнаты». Тупиковую, на первый взгляд ситуацию, можно юридически обойти: если через месяц после предложения купить комнату ответа не поступает, то банк может продать ее в ипотеку.

Вариант, когда комната в коммунальной квартире – последняя, а все остальные уже принадлежат потенциальному заемщику, для банков самый предпочтительный. Однако, по сути, это уже не «комнатный» вариант, а классическая ипотечная сделка. Кредит заемщик берет только на одну комнату, а в залог банку достается вся квартира.

Кто же кредитует?

Как удалось выяснить, в Самаре на тех или иных условиях готовы предоставить ипотечный кредит на покупку комнаты три банка: «Приоритет», Поволжский банк Сбербанка России и банк «Зенит».

В банке «Зенит» на сегодняшний день работает программа по кредитованию частных лиц на покупку комнат в Москве. «Мы проанализировали полученные результаты, и сейчас готовимся к тиражированию этой программы в тех городах, где банк представлен своими региональными филиалами. В ближайшем будущем состоится передача технологий по реализации этой программы и в Самарский филиал банка», – говорит Алексей Розоренов. Основные условия программы уже можно озвучить: срок кредита – до 25 лет, первоначальный взнос – от 10 % от стоимости комнаты, процентные ставки – от 11,5 % годовых в долларах, от 12,5 % – в рублях. Требования банка таковы: дом должен находится в черте города и не идти под снос. Комната должна быть выделена в квартире в качестве самостоятельного объекта собственности с собственным лицевым счетом. Также нужно разрешение соседей, так называемый отказ от приобретения комнаты по заявленной для третьего лица цене. Согласно российским законам, при продаже комнаты у соседей по коммунальной квартире возникает преимущественное право выкупа этой комнаты. Банк ставит перед заемщиком обязательное условие – запрет на сдачу комнаты в аренду на период выплаты кредита.

В Поволжском банке Сбербанка России нам сообщили, что кредиты на приобретение комнат предоставляются без каких-либо ограничений. Условия кредита не отличаются от стандартных: на цели приобретения, строительства и ремонт объектов недвижимости займы в рублях на пять лет выдаются под 13 % годовых, на 10 лет – под 14 %, и на 20 лет – под 15 % годовых. При этом после предоставления документов, подтверждающих государственную регистрацию ипотеки объекта недвижимости в пользу банка, ставка снижается до 12 %, 12,5 % и 13 % соответственно.

Алексей Розоренов сообщил: «Я не сомневаюсь в том, что ипотечные кредиты на комнаты будут востребованы надолго. Цены на жилье продолжают расти достаточно быстро. Потенциальные заемщики, которые планировали приобрести отдельную квартиру, на сегодняшний день могут рассчитывать только на покупку комнаты. Кроме того, нужно учесть и значительный рост стоимости аренды однокомнатных квартир. Да и в любой момент хозяин квартиры может попросить освободить жилплощадь. В связи с этим у людей возникает логичный вопрос: не лучше ли взять кредит и выплачивать ту же сумму, но уже за свое собственное жилье, которое все-таки будет являться моей собственностью и которое при случае всегда можно продать за большие деньги?»

Об условиях кредитования рассказала также начальник отдела ипотечного кредитования банка «Приоритет» Наталья Майорова: «Банк «Приоритет» предоставляет кредит на выкуп одной или нескольких комнат в коммунальной квартире при условии, что остальные комнаты уже находятся в собственности заемщика. При этом вся квартира передается в залог банку и, соответственно, оценка и страхование применяются тоже ко всей квартире. Однако таким заемщикам необходимо учитывать, что коммунальные квартиры, как правило, расположены в домах, к которым большинство ипотечных программ предъявляют серьезные ограничения: не допускаются дома с деревянными или смешанными перекрытиями, дома под снос и с износом более 60 %, бывают ограничения по году постройки».

Своими сомнениями поделилась с корреспондентом Dom63.ru региональный директор ипотечного банка DeltaCredit в Самаре Марина Мичкина: «Несмотря на наличие у некоторых банков программ ипотечного кредитования на покупку комнаты в коммуналке, широкого распространения такие программы не получили. Спрос на кредиты на покупку комнат составляет сейчас не более 10 % от спроса на все виды кредитов, такой вид кредитования наиболее распространен в Санкт-Петербурге. В любом случае долго это не протянется, так как рынок комнат весьма ограничен».

Начальник юридического отдела ОАО «Самарское ипотечное агентство» Андрей Усанов уточнил: «Действительно, агентством по ипотечному жилищному кредитованию разработан кредитный продукт на приобретение комнаты. При этом комната должна быть оформлена органами технической инвентаризации как комната в квартире, что должно быть отражено также в свидетельстве о государственной регистрации права собственности продавца. Вся проблема в том, что комнаты в коммунальной квартире определяются как доли в квартире, что не позволяет привлечь кредитные средства для ее приобретения. Фактически подавляющее число комнат в Самаре оформлены именно так. По этой причине продукт не получил широкого распространения».