Дания Вагапова, исполнительный директор Самарского областного фонда жилья и ипотеки: «Слишком мягкие требования, предъявляемые кредитором при выдаче ипотеки, должны настораживать заемщиков»

Самарский областной фонд жилья и ипотеки, выступая в качестве регионального оператора государственной корпорации АИЖК, задает тон развитию рынка ипотечного кредитования в Самарской области. Каковы основные тенденции на этом рынке, какими программами и кредитными продуктами могут воспользоваться желающие решить свой жилищный вопрос, на каких условиях может снижаться ипотечная ставка – об этом и многом другом рассказал в интервью сайту Dom63.ru исполнительный директор Самарского областного фонда жилья и ипотеки Дания Вагапова.

– Дания Завдатовна, как бы вы оценили спрос на ипотечные продукты сегодня? Восстановился ли он до докризисного уровня?

– На сегодняшний день развитие рынка ипотечного кредитования не только вышло на докризисный уровень, но и перешагнуло его. Поэтому восстановление рынка действительно произошло. Более того, новые условия ипотечного кредитования гораздо более выгодные по сравнению с ситуацией, которая была в докризисный период. Если говорить конкретно о спросе на ипотечные продукты, то он также существенно повысился и потенциально намного превышает фактическое число сделок с привлечением жилищных кредитов. Другое дело, что пока уровень жизни большей части населения Самарской области не позволяет всем желающим воспользоваться ипотечным кредитом. Во многом это связано и со структурой доходной базы жителей региона.

Так, официальные заработки, которые выплачивают работодатели своим сотрудникам сегодня, оставляют желать лучшего. Да и поправки в системе налогообложения, принятые недавно, опять заставили многие компании увести свои официальные доходы в тень. При этом требования к ипотечному заемщику после кризиса остаются достаточно жесткими. Кредиторы в большинстве своем ориентируются на официально подтвержденные (справками 2НДФЛ) источники доходов. Поэтому приходится констатировать, что из-за отсутствия возможности воспользоваться ипотечным кредитом отложенный спрос на этот продукт остается очень велик.

– Программы по кредитованию покупки жилья на первичном или на вторичном рынке сейчас наиболее востребованы у потребителей?

– К сожалению, преобладание сделок со вторичным жильем сейчас наблюдается достаточно ярко. Более 70-80% всех операций с недвижимостью происходит именно на вторичном рынке. С точки зрения ипотечного кредитования это не очень хорошо, поскольку ипотека – это долгосрочный кредит, который выдается на срок 25-30 лет. И, соответственно, не правильно, если человек берет заем на покупку хрущевки или сталинки, которая и технически, и эксплуатационно уже отжила свой век. Дело в том, что залоговая стоимость такого жилья устаревает намного быстрее, чем истекает срок кредитования. То есть цена квартиры в доме старой постройки со временем будет уменьшаться достаточно сильно. И в ситуации насыщения рынка новым современным жильем, может оказаться, что выданные ранее кредиты на покупку вторичной недвижимости уже не будут соответствовать актуальной стоимости, по которой объект будет продаваться. Но практика показывает, что момента, когда на рынке появится достаточное количество предложений нового современного жилья, придется ждать еще долгие годы. Поэтому пока сделки с привлечением ипотечных кредитов на вторичном рынке преобладают.

– В чем преимущество приобретения жилья по ипотечным программам Самарского областного фонда жилья и ипотеки?

– Во-первых, Самарский областной фонд жилья и ипотеки – это структура правительства Самарской области. Поэтому вся наша работа и планы находятся под контролем попечительского совета. Во-вторых, СОФЖИ – региональный оператор Федерального агентства по ипотечному и жилищному кредитованию. Поскольку АИЖК позиционируется в нашей стране как институт развития ипотеки, то будучи региональным оператором мы всегда находимся в русле последних и наиболее актуальных тенденций на рынке ипотечного кредитования в России.

К примеру кризис и посткризисные времена показали, что в жизни любого человека могут возникать различные дестабилизирующие факторы: люди остаются без работы, у них снижаются доходы. Как результат – появляются проблемы с ранее выданными ипотечными кредитами. Для их решения была создана дочерняя структура АИЖК – Агентство по реструктуризации ипотечных кредитов. И Самарский областной фонд жилья и ипотеки одним из первых в финансовой системе России начал заниматься реструктуризацией кредитов и помогать людям, которые оказались в тяжелом финансовом положении в связи с кризисом.

Опять же кризис еще раз доказал, что большая часть населения страны нуждается в приобретении жилья эконом-класса. В результате размер ипотечного кредита по стандартам АИЖК был снижен до четырех миллионов рублей. Поэтому ипотека с привлечением средств государства ориентирована в первую очередь людей со средним доходом и ниже среднего. Именно в посткризисный период у АИЖК появляются такие социально ориентированные программы как «Материнский капитал» и «Военная ипотека». К примеру «Военная ипотека» – это возможность получить кредит вообще без наличия собственных средств. Военнослужащие оформляют ипотечный кредит, приобретают жилье, а все проплаты за них осуществляет Министерство обороны РФ. Таким образом, решается жилищная проблема определенной категории населения.

– Дания Завдатовна, расскажите поподробнее о таком актуальном для рынка в целом и для потребителей в частности ипотечном продукте как программа «Новостройка»?

– Действительно, не менее социально значимым и интересным на сегодняшний день является программа «Новостройка», которую мы активно реализуем. Актуальность этого продукта связана сразу с несколькими факторами. В Самарской области, да и по всей стране вообще, очень много дольщиков, которые покупали жилье на стадии строительства, и в результате оказались обманутыми. Продукт АИЖК «Новостройка» – это хорошая возможность для потребителей приобрести жилье в строящемся доме, когда цены на квадратные метры гораздо ниже рыночных. При этом, участвуя в программе «Новостройка», человек застрахован от того, что объект, в котором он покупает квартиру, не будет достроен. Поскольку мы проверяем наличие и оформление всей разрешительной документацию на строительство, это гарантирует потребителю, что он в срок получит свое жилье. Используя данный продукт, можно приобрести жилье в домах сданных в эксплуатацию в 2007-2011 годах.

– Какая ставка по кредитам действует в программе «Новостройка»? И есть ли дополнительные условия снижения процентных ставок?

– При условии, что первоначальный взнос по ипотеке составляет 50% от стоимости приобретаемого жилья, то ставка по «Новостройке» составляет всего 7,9%. Для сравнения, минимальная ставка по стандартной ипотеке на покупку квартиры на вторичном рынке составляет 8,9%. Плюс ко всему, участие в программе «Новостройка» дает заемщику возможность дополнительно снизить процентную ставку по кредиту. Например, если вы участник федеральной программы «Молодой семье – доступное жилье», процентная ставка снижается на 0,25%. Если вы приобретаете квартиру по цене ниже, чем значение, установленное Министерством регионарного развития РФ, – ставка снижается 0,5%. Если вы участник «Военной ипотеки» – еще на 0,25%. Обладатель материнского капитала – еще 0,25%. А если вы участник всех этих программ, то вычеты суммируются, и процентная ставка уменьшается на весь срок кредитования.

Хочу отметить, что условия ипотечного кредитования на покупку жилья в новостройках для добросовестных покупателей по программам, реализуемым в СОФЖИ, одни из самых выгодных и приемлемых в регионе. Многие банки сегодня, предлагая аналогичные продукты, заявляют об отсутствии комиссии на выдачу кредита. Однако нужно предупредить потенциальных заемщиков: в большинстве случаев это маркетинговый ход. При оформлении ипотечного займа в СОФЖИ, вы платите только за конкретные услуги: за оказание консалтинговых услуг, проверку договора, работу службы безопасности и т. д. У нас нет никаких скрытых комиссий. Поэтому вы оплачиваете только заранее оговоренную в договоре сумму, и никаких дополнительных доплат с вас в дальнейшем не потребуют.

– Какие новые программы ипотечного кредитования сегодня разрабатываются в АИЖК? И планируется ли их внедрение в Самарской области?

– Еще одно преимущество СОФЖИ, кстати, заключается в том, что мы всегда первыми узнаем о новых продуктах, которые разрабатывают в АИЖК, и принимаем участие во многих пилотных проектах. Это дает нам возможность максимально приспособить продукт к требованиям рынка. Мы можем вносить в программу изменения, учитывая мнения потребителей и кредиторов, дорабатывать продукт в соответствии с потребностями целевой аудитории.

Сейчас АИЖК реализует два важных пилотных проекта. Один из них направлен на решение проблемы приобретения жилья молодыми учеными. Но в нашей области пока не принята соответствующая региональная программа поддержки молодых ученых. Поэтому мы не можем принимать участие в этом проекте. А второй новый продукт – это «Лояльная ипотека», и СОФЖИ предпринимает активные действия для участия в данном «пилоте».

Программа «Лояльная ипотека» предназначается для тех потенциальных заемщиков, которые собираются решить свою жилищную проблему с помощью ипотечного кредита, но у них есть какие-то опасения, что в будущем они временно могут потерять платежеспособность. К примеру, это может быть молодая семья, которая ожидает появления ребенка. У них изменится количество членов семьи, снизятся доходы, увеличатся траты, и они не смогут нормально обслуживать ипотечный кредит. Или заемщик может предполагать смену места работы или переезд в другой город. Ситуации могут быть разные. «Лояльная ипотека» дает нашему заемщику возможность в течение всего срока кредитования четыре раза на срок до шести месяцев уменьшать ежемесячные платежи. Естественно, это не бесплатная услуга. Сумма, которую заемщик не доплатит в льготный период, будет приплюсована к общей задолженности по кредиту. Но эти платежи клиент может вносить после нормализации своей доходной базы. Это позволяет заемщикам не потерять приобретенное жилье и спокойно жить в своей квартире.

– Какие требования предъявляются к заемщикам, которые хотят взять ипотеку в СОФЖИ по программам АИЖК? Как изменились (если изменились) эти требования за последнее время?

– Нужно сказать, что и во время кризиса, и после него требования к заемщикам ужесточились. Хотя сейчас на рынке опять появляются предложения по кредитованию с небольшим первоначальным взносом, сниженными процентными ставками и минимальным количеством требуемых документов. Объяснить это можно скорее свойственной для России тягой к авантюризму. С помощью таких упрощенных требований к заемщикам некоторые недобросовестные кредиторы пытаются решить проблему выдачи кредитов сегодня. А случись завтра кризис, пострадают как заемщики, которые к ним обратились, так и сами эти кредиторы. Кроме того, потенциальных клиентов должны насторожить подобные условия получения кредита. Не редко такую ипотеку предлагают на приобретение жилья в объектах, где есть какие-то проблемы.

В целом же следует отметить, что банковская система работает сегодня цивилизовано, поэтому и требования к заемщикам предъявляются жесткие, но справедливые. Дело в том, что ипотечный кредит длинный и долгосрочный. Человек должен осознавать степень взятой на себя ответственности: когда-то займ придется вернуть. Поэтому требования, которые кредиторы предъявляют к наличию собственных средств (классический вариант – 30% от стоимости жилья) имеют под собой реальное обоснование. Любой кредитор понимает, что имеющиеся у заемщика собственные накопления – это его умение отказать себе в сиюминутных желаниях и потребностях, это умение приучить себя и свою семью жить какой-то период времени достаточно экономно. Накопление первоначального взноса по ипотеке заранее готовит потребителя быть обязательным в период обслуживания кредита. Поэтому если человек не смог накопить какую-то часть денег на покупку жилья самостоятельно, он может оказаться потенциально проблемным заемщиком в будущем.

– А есть какие-то категории населения, для которых кредиторы могут снизить требования по объему первоначального взноса по ипотеке?

– Возможно, что требование по наличию собственных средств должны снижаться для таких категорий заемщиков, как, к примеру, молодые ученые. Ребята сегодня учатся или только что окончили институт, поженились. У них небольшие доходы. Но кредитор понимает, что в будущем благосостояние таких заемщиков вырастет: они будут делать карьеру, получать повышение по зарплате. Это предпочтительные клиенты для кредитора. Не исключено, что в дальнейшем такой заемщик возьмет не одну ипотеку, а две. То же самое касается молодых семей: это люди с растущей доходной базой, поэтому к ним можно предъявлять минимальные требования по внесению первоначального взноса. Но в целом ипотечный кредит – это стандартный банковский продукт, который основан на пяти основных параметрах: срочность, возвратность, обеспеченность, платность и целевое назначение. Если все эти факторы соблюдаются, то и кредитор, и заемщик благополучно выполняют свои обязательства.

– Каковы сегодня минимальные требования к первоначальному взносу по основным ипотечным программам?

– 30% собственных средств – это минимальное значение по первоначальному взносу по стандартным продуктам АИЖК, которое позволяет взять кредит без дополнительных расходов по страхованию ответственности заемщика. Конечно, можно оформить ипотеку, имея на руках и 20%, и 10% от стоимости жилья, но тогда нужно застраховать кредит. А это увеличивает процентную ставку на 0,7%. Таким образом, чем больше средств вносится в качестве первоначального взноса, тем ниже требования к доходной базе заемщика, тем меньше становится сумма кредита и нагрузка на семейный бюджет. Поэтому если вы принимаете решение о получении ипотечного кредита, я бы посоветовала, постараться накопить максимально возможную сумму и использовать ее в качестве первоначального взноса.

– СОФЖИ инвестирует привлеченные внебюджетные средства в строительство новых жилых объектов в Самаре и области. Расскажите об этих проектах.

– Сегодня Фонд реализует в Самаре два проекта строительства жилья. Это застройка на улице Карбышева-Дыбенко, а также объект на улице 9 Мая-Промышленности. Выбирая площадки, мы ориентировались на хорошо развитую инфраструктуру районов. Например рядом с новостройками на улице Карбышева-Дыбенко есть торговые и развлекательные центры, школы, детские сады, лечебные учреждения. Поблизости расположено несколько высших учебных заведений и техникумов. Это район с хорошей транспортной развязкой. Что немаловажно, с верхних этажей открываются красивые панорамные виды на весь город вплоть до реки Самары.

Существенное отличие наших проектов заключается в том, что мы предлагаем потребителям квартиры с чистовой отделкой. Это очень важное преимущество, особенно для тех, кто покупает жилье в ипотеку. Если вы берете кредит на приобретение квартиры с чистовой отделкой, то вам не нужно дополнительно тратиться на ремонт. Это позволяет нашим заемщикам поддерживать хорошую платежеспособность.

Кончено, возможно, кому-то может показаться, что отделка в квартирах слишком простая. Не буду отрицать. Но это качественный ремонт: везде на окнах стоят стеклопакеты, в каждой квартире – двери, линолеум, хорошие обои. В таком жилье можно без всяких проблем прожить первые несколько лет после переезда. К тому же, стоит помнить: есть вероятность, что в новых домах в первые два-три года может происходить усадка фундамента, поэтому делать дорогостоящий ремонт сразу после ввода объекта в эксплуатацию не целесообразно.

Если говорить о планировках, то они тоже очень выигрышные: большие светлые кухни, просторные комнаты и коридоры. Площадь однокомнатных квартир составляет от 40 до почти 50 квадратных метров. Двухкомнатные квартиры – от 60 до 75 квадратных метров. Трехкомнатных квартир в наших новостройках немного меньше, потому как жилье большой площади в редких случаях приобретают с помощью ипотеки. Тем не менее, даже такие квартиры всегда хорошо раскупались в предыдущих проектах.

Немалым преимуществом наших новостроек являются и обустроенные дворы с детскими площадками.

Я считаю, что жилье в новостройках, реализуемых СОФЖИ, – это продукт, который не стыдно предлагать на рынке. Это наш девиз, и мы стремимся к тому, чтобы качество нашего товара всегда оставалось на высшем уровне.

– Перечислите основные варианты приобретения жилья в этих объектах.

– Сегодня мы предлагаем потребителям приобретать квартиры в этих домах по стандартным ипотечным программам АИЖК, в первую очередь по программе «Новостройка». Ставки по кредитам на покупку квартир в наших объектах также зависят от размера первоначального взноса. Если первоначальный взнос составляет 50%, тогда ипотека выдается под минимальный процент – 7,9%. Есть возможность снижения ставки для участников различных государственных программ. Кроме того, стоит отметить, что сейчас по этим объектам Фонд проводит акцию: при покупке квартиры, холодильник и электрическая плита – в подарок. Поэтому наши потенциальные покупатели должны поспешить, если хотят получить приятный подарок от СОФЖИ к новоселью.

Чтобы стать обладателями квартиры в новостройках, реализуемых по проектам нашего Фонда, не обязательно брать ипотеку. Можно просто сразу внести 100% стоимости жилья и переезжать. Есть и еще один вариант – покупка квартиры в рассрочку. Если к нам обращается человек, у которого есть часть денег, и он не хочет брать ипотечный кредит на оставшуюся сумму, поскольку в ближайшее время должен продать свою старую квартиру, в таких случаях мы идем на встречу и рассматриваем возможность предоставления рассрочки.

– Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию обнародовало долгосрочный прогноз развития рынка до 2020 года. Аналитики полагают, что уже к 2015 году количество выдаваемых за год жилищных кредитов увеличится в 2,5 раза. А к 2020 году возможность приобрести жилье в ипотеку получит каждая вторая российская семья. На чем основываются такие оптимистичные прогнозы? Находится ли Самарская область в русле общих позитивных тенденций?

– Самарский областной фонд жилья и ипотеки по объемам выдачи ипотечных кредитов входит в пятерку ведущих региональных операторов АИЖК. Поэтому показатели, которых мы достигли, как раз и являются основополагающими для Агентства при принятии стратегии развития рынка ипотеки.

По прогнозам аналитиков АИЖК, процент семей, которые к 2020 году смогут взять ипотеку, должен возрасти до 50%. В будущем 2012 году этот показатель уже должен составлять 23%. В этом году около 19,6% российских семей могут приобрести жилье с использованием ипотечного кредита.

Эти цифры основываются на таком показателе как коэффициент доступности жилья. Он рассчитывается исходя из того, в течение скольких лет среднестатистическая семья может накопить себе первоначальный взнос для приобретения квартиры по программе ипотечного кредитования. Средний доход семьи делится на количество членов семьи и соотносится со средней стоимость квадратного метра. Сегодня в среднем по России этот коэффициент составляет более 5,5 лет. До кризиса его минимальное значение достигало 4,5 лет. Хотя реально эти сроки все-таки больше.

На основе индекса доступности жилья и строится прогноз, к какому времени число семей, которые смогут позволить себе ипотеку приблизится к 50%.

Если говорить об объемах выдаваемых ипотечных кредитов, то они неизбежно будут расти, поскольку пока никакой альтернативы ипотеке не существует. Альтернативой могла бы стать жилищная кооперация, но вот уже более 10 лет закон о жилищной кооперации находится на рассмотрении в Госдуме и никаких подвижек относительно его принятия не происходит. Поэтому я убеждена, что уже в ближайшем времени около половины всех жителей нашей страны будут пользоваться при решении своего жилищного вопроса таким инструментом как ипотека. Получить жилье по госпрограммам смогут только люди с ограниченными физическими возможностями, участники войн, жертвы техногенных катастроф, дети-сироты и другие представители небольшой социально незащищенной категории населения. Другим может помочь только ипотека.