Надежда для тех, кто в «доле»

Министерство экономического развития собирается поправить законопроект о защите дольщиков. Предполагается, что надежда появится даже у той категории обманутых соинвесторов, которая покупала квартиры по незаконным схемам. Участники рынка недвижимости указывают на несовершенство ФЗ №214 и уверены: даже в откорректированном законопроекте найдется лазейка для застройщика.

Минэкономразвития планирует изменить закон «О несостоятельности (банкротстве)». На сегодняшний день практически невозможно доказать право на недостроенную квартиру, взятую по «серой» схеме у обанкротившейся компании. Согласно новому законопроекту, даже если дольщик купил квартиру в обход закона и остался впоследствии без жилья, он сможет рассчитывать на получение жилья или же на возврат средств. Авторы проекта полагают, что так удастся упростить включение требований участников строительства в реестр кредиторов. Ведь если одним нужно жилье, то другие требуют вернуть вложенные в «долевку деньги».

Еще одно нововведение: приоритетное право должны получать участники строительства, не имеющие собственного жилья, либо же те дольщики, площадь квартир которых меньше 15 квадратных метров на человека. А вот тем, у кого на счете имеется «кругленькая сумма» на покупку жилья, будут претендовать на возврат денег или получение квартиры последними.

«Парадоксальная ситуация, конечно, – рассуждает генеральный директор «Бекар-плюс» Евгений Тихонов (г. Пермь). – Есть 214 Федеральный закон, которому должны следовать все без исключения участники долевого строительства: и застройщики, и дольщики. Но зачем-то разрабатывается другой закон, «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в целях защиты прав участников долевого строительства», призванный защитить права дольщиков. По-моему, несерьезно. А если и этот законопроект не сможет защитить дольщиков? Видимо, начнут разрабатывать третий, потом четвертый. Ситуация бредовая, откровенно говоря. Следуйте одному закону – и тогда не надо будет ломать голову над созданием последующих».

Юрист компании «Ваша защита» Евгений Аминов (г. Уфа) рассуждает: ни одна из существующих в России систем не дает стопроцентной защиты дольщика от проблем со сделкой. «На сегодняшний день в мире действуют две основные модели приобретения жилья: «американская» модель, когда готовое жилье покупается с использованием долгосрочных ипотечных кредитов, и «немецкая» модель, когда приобретается как готовое, так и строящееся жилье, при этом используется комбинированная система накоплений и займов ссудо-сберегательных касс, – уточняет он. – К сожалению, обе эти схемы дают сбои. Законопроект, призванный защитить дольщиков от невозврата им денежных средств, безусловно, хорош, только вот мое мнение таково, что застройщик всегда найдет способ, как выкрутиться из сложившейся ситуации. Он постарается всеми способами обезопасить себя».

Начальник юридической компании «Юрист» Руслан Хамитов (г. Казань) рекомендует вступать не в долевое строительство, а в жилищно-строительные кооперативы. По его мнению, схема ЖСК позволяет начать привлечение денежных средств граждан на ранних этапах строительства жилого дома. В такие кооперативы могут вступать и юридические лица. Это дает возможность застройщику рассчитываться квартирами и другими помещениями в строящемся доме с контрагентами (поставщиками, подрядчиками и тому подобными) без вывода денежных средств из оборота. «Также жилищно-строительный кооператив дает возможность гражданам приобрести жилье по минимальной стоимости, поскольку застройщик сводит к нулю использование банковских кредитов, тем самым удешевляя себестоимость строительства», – полагает собеседник.

Директор агентства недвижимости «Квадрум» Евгений Сидякин (г. Самара) констатирует: за четыре года работы закон о долевом строительстве успел доказать свою несостоятельность: строительные компании не смогли и не захотели работать по нему. «Тут же появились альтернативные схемы, позволяющие застройщикам действовать в обход закона и снизить ответственность перед дольщиками, – замечает он. – Это договоры соинвестирования, переуступки права требования, вексельная схема, предварительный договор купли-продажи. Как результат – упали объемы строительства, цены за квадратный метр «первички» поползли вверх, стали появляться все новые и новые волны обманутых дольщиков. Для начала надо бы с 214 законом разобраться, а уж после разрабатывать новые законопроекты и поправки».