Недвижимость – в помощь

Термин «ипотечный кредит» в понимании большинства современных заемщиков уже давно трактуется как денежный заем в банке на покупку жилья. Между тем, ипотека в классическом понимании подразумевает еще и кредитование под залог любой имеющейся в собственности недвижимости. И не обязательно для целей улучшения жилищных условий. За последний год этот вид кредитования по достоинству оценен банками, которые все чаще и чаще предлагают своим клиентам получить кредит на любые цели под залог недвижимости.

Спрос вырос вместе с ценами

Справедливости ради нужно отметить, что ипотечные кредиты всегда были распространены среди индивидуальных предпринимателей, которые используют жилую или иную недвижимость, находящуюся, чаще всего, в собственности учредителей или генеральных директоров, для получения кредита на развитие бизнеса либо на выкуп арендованного помещения.

Ипотечный кредит на любые цели год-полтора назад был относительным банковским новшеством для частных лиц. И только в минувшем 2006 году этот вид кредитования активно стало использовать и население. А поскольку население, в основном, располагает только жилой недвижимостью, поэтому и в качестве залога в банк частные лица предоставляют именно жилье, которое в сегодняшних рыночных условиях становится для его обладателей не только местом проживания, но и ликвидным и быстро растущим в цене активом, а также возможностью получить заемные средства в банке.

Привлекательной для банков жилая недвижимость стала потому, что в 2005, а особенно в 2006 году, когда цены в этом сегменте рынка в Самаре, да и не только в Самаре, выросли на 70-100 %.

Механизм такого вида кредитования осуществляется по ломбардному принципу. Суть - при кредитовании частного лица банк принимает в залог квартиры, дома, земельные участки, загородную недвижимость. Сейчас трудно перечислить те банки в Самаре, которые занимаются таким видом кредитования. Вот их далеко не полный список: «Городской ипотечный банк», Поволжский банк Сбербанка России, «Райффайзенбанк-Австрия», «Росбанк», «Бин-Банк», «Международный московский банк», «Внешторгбанк 24», «Абсолют-Банк», «Газпромбанк» и другие.

Денег нет, но есть квартира

Типичная ситуация: у семьи имеется в наличии однокомнатная квартира, а денег на улучшение жилищных условий нет. Самый цивилизованный и безопасный вариант – отдать ее в залог банку и взять кредит на приобретение новой квартиры. Такие программы сейчас есть во всех банках-агентах АИЖК. Кроме того, банки, реализующие собственные программы, также вводят подобные продукты в свою кредитную линейку.

Нередко банки идут навстречу пожеланиям клиентов и берут в залог не только их собственное жилье, но и жилье родственников. С согласия последних, разумеется. Этот вариант очень удобен, если молодая семья проживает с родителями и желает с ними разъехаться.

Программы кредитования под залог жилья ориентированы в некоторых случаях и на приобретение жилья на первичном рынке. То есть семья хочет улучшить жилищные условия и для экономии купить квартиру в новостройке, поскольку это дешевле. А средств на первоначальный взнос нет. Она может взять кредит на первоначальный взнос под залог имеющейся недвижимости, дополнительно стандартный кредит на строящееся жилье. Пока новая квартира строится, семья продолжает жить в старой. Когда новая квартира готова, существующее жилье, при желании, продается и ломбардный кредит закрывается. Это актуально и в случае, если молодая семья проживает с родителями.

Часто встречается и другая ситуация – молодая семья имеет хороший доход, но деньги на первоначальный взнос по кредиту накопить не успела и поэтому живет у родителей. В этом случае можно взять ипотечный кредит под залог квартиры родителей на сумму первоначального взноса и обычный ипотечный кредит, и таким образом приобрести собственную квартиру. Сделка оформляется как два отдельных кредита, что позволяет заемщику быстрее погасить кредит и освободить квартиру родителей из-под залога до того, как он выплатит основной кредит.

Надо учитывать, что ставки по ипотечному кредиту под залог имеющейся недвижимости во многих банках обычно на 1-2% выше, а срок выплаты – короче. Так, средний размер базовых ставок по таким кредитам колеблется от 11-12% в долларах и от 12,5-14% в рублях. Сроки предоставления кредита – от 2 до 15 лет. (Средняя ставка по ипотечному кредиту сегодня – 9% годовых в долларах и 10-11% в рублях. А сроки предоставления – до 30 лет в некоторых банках. – Т.П.) Отличается у разных банков и величина суммы ломбардного кредита – от 60 до 90% от стоимости залога.

Довольно распространены сегодня и программы кредитования под залог имеющегося жилья на любые нужды. Кредиты выдаются на крупные потребительские траты. Это означает, что можно использовать деньги для покупки недвижимости и земельных участков, строительства жилья, приобретения мебели или бытовой техники, выполнения финансовых обязательств, отпуск, образование детей и так далее. Сообщать банку, на какие цели заемщик собирается потратить эту сумму, не нужно. Так же, как и подтверждать документально цель кредита. Например, заем в Городском ипотечном банке может быть использован не только на прямые потребительские нужды: ремонт квартиры и крупные покупки (автомобиль, к примеру), лечение и отдых, образование. Такие кредитные средства можно направить и на развитие своего собственного бизнеса. Причем в залог принимается практически любая ликвидная недвижимость, которая есть в собственности: квартира, дом, земельный участок, в том числе и с недостроем. «Внешторгбанк» не против залога и коммерческой недвижимости. «Райффайзенбанк» принимает в залог и загородные дома с земельными участками.

Данный сегмент рынка достаточно перспективен и преимущества его перед потребительскими кредитами очевидны для потенциального заемщика. Основное из них – возможность воспользоваться значительно большей, чем при обычной потребительском, суммой кредита.

Залог залогу рознь

Требования к закладываемому жилью в случае как целевого, так и нецелевого ипотечных кредитов практически не имеют отличий. Чаще всего предметом залога становится квартира. Основные требования к залогу вытекают из непреложного правила: недвижимость должна быть ликвидной, то есть при необходимости банк может быстро и по выгодной для себя цене продать ее.

Если закладываемая недвижимость является единственным жильем заемщика, ее рыночная стоимость за вычетом суммы кредита и процентов должна покрывать возможные затраты на приобретение типовой квартиры, пригодной по площади для проживания заемщика и членов его семьи. Таким образом кредитные организации подстраховываются от возможных неприятностей в случае невозврата.

Дом, где находится квартира, передаваемая в залог, не должен находиться в плане под снос и относиться к ветхому жилью. Не приветствуют банки наличие в такой квартире, на момент заключения договора залога и в течение срока действия кредитного договора, незарегистрированных и несанкционированных перепланировок и переоборудования.

Квартира должна иметь отдельную кухню и санузел, быть подключена к электрическим, паровым или газовым системам отопления для подачи тепла на всю площадь жилого помещения, а также обеспечена горячим и холодным водоснабжением в ванной комнате и на кухне. Сантехническое оборудование, двери, окна и крыша (если жилье расположено на последнем этаже) должны быть в исправном состоянии. Комнаты в коммуналках или доли квартир в залог не принимаются. Здание, в котором расположен предмет залога, также не должно находиться в аварийном состоянии, состоять на учете по постановке на капитальный ремонт или фигурировать в списках на снос.

Проживание в квартире зарегистрированных родственников осложняет путь к получению заветного кредита. Допустим, в ней прописаны недееспособные граждане, на снятие которых с регистрационного учета в случае обращения взыскания на квартиру потребуется согласие органов попечительства. Такую недвижимость банк, скорее всего, не примет в залог. Дети, прописанные в предлагаемом в качестве залога жилье, также могут стать серьезным препятствием. Если у заемщика возникнут проблемы в случае невыполнения взятых на себя обязательств по возврату кредита, взыскание обращается на предмет залога, и должнику придется решать вопрос переселения его семьи. Для снятия детей с регистрационного учета потребуется разрешение органов опеки. Этих-то сложностей банки и предпочитают избегать.

Кроме того, среди лиц, находившихся ранее на регистрационном учете в квартире, передаваемой в залог, не должно быть граждан, снятых с него ранее в связи со службой в Вооруженных силах РФ или нахождением в местах лишения свободы. То есть тех, кто может законно претендовать на проживание и регистрацию в заложенной квартире. В истории закладываемой недвижимости не должно быть судебных решений, срок исковой давности по которым не истек. Поэтому будущий объект залога очень тщательно проверяется еще до выдачи кредита на предмет возможности обращения взыскания.