С «титулом» надежнее

Увеличение количества сделок, незавершенность приватизации, недостатки действующего законодательства до сих пор позволяют считать рынок недвижимости достаточно рискованным. В этих условиях возникла необходимость не только оградить добросовестного приобретателя от потери прав на купленную недвижимость, но и возместить понесенные убытки.

В настоящее время в России самым распространенным видом передачи прав собственности на жилье является акт купли­-продажи недвижимого имущества. Технология передачи прав предполагает, что любая из сделок, совершенных с объектом передаваемого права, может быть оспорена в будущем в случае, если обнаружится, что при ее совершении были нарушены чьи-либо законные права. Особенность титульного страхования состоит в том, что страховая компания принимает не предполагаемые в будущем риски, а уже свершившиеся в прошлом, которые не были известны и не проявились на момент заключения договора страхования. Титульное страхование – страхование риска утраты имущества в результате прекращения на него права собственности страхователя вследствие вступившего в законную силу решения суда.

Риск потерять право владения приобретенным имуществом значительно выше на вторичном рынке жилья. Страхование «титула» собственности позволяет избежать сложностей при неправильном оформлении квартиры, например, при некорректной приватизации. Нелишним будет еще раз напомнить, что права собственности можно оспорить через суд в течение десяти лет после завершения сделки. Бывают случаи, когда семья уже несколько лет проживает в приобретенной квартире, а в один прекрасный момент выясняется, что сделка купли-продажи была заключена с нарушением действующего законодательства и, соответственно, через суд может быть признана незаконной. Специалисты говорят, что на вторичном рынке очень много таких «подводных камней».

Титульное страхование освобождает участников рынка недвижимости от многоуровневой проверки юридической прозрачности объекта недвижимости. Тарифы по этой услуге могут варьироваться от 0,3% до 0,5% от стоимости объекта страхования: жилых домов и квартир, частей жилых домов и квартир, коммерческой недвижимости, земельных участков. Стоимость объекта страхования в некоторых компаниях может быть оценена как рыночная, несмотря на сумму, указанную в договоре купли-продажи.

Договор титульного страхования можно заключить на срок от одного года. Однако и здесь нужно помнить о том, что некоторые страховые компании заключают договоры на период погашения ипотечного кредита. В случае если сделка не ипотечная, то договор лучше заключить на 10 лет, поскольку именно этим периодом времени согласно «Гражданскому кодексу РФ» ограничивается давность искового заявления. Впрочем, некоторые страховщики считают, что оптимальным является срок в три года, поскольку вероятность наступления страхового случая позже невелика.

Процесс заключения договора титульного страхования прост: участники сделки или агентство недвижимости представляют в страховую компанию необходимый пакет документов, страховая компания изучает историю объекта, выявляет риски и дает им оценку. Перечень страховых случаев, в результате которых сделка по продаже недвижимости может быть признана судом недействительной, исключительно разнообразен.

Титульное страхование защищает от рисков совершения сделки гражданами, признанными недееспособными вследствие психического расстройства; несовершеннолетними; лицами, ограниченными судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами; гражданами, не способными понимать значение своих действий или руководить ими в момент совершения сделки, а также от сделки, совершенной под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителей сторон сделки и так далее.

Стоит отметить, что после вступления в законную силу решения суда по какому-либо из этих рисков страховая компания выплатит всю страховую сумму.

Руководитель отдела прямых продаж самарского филиала страховой группы «Уралсиб» Ольга Архипова говорит, что страховая компания несет полную ответственность за объект страхования. Страховая сумма делится между первым выгодоприобретателем. Например, в случае ипотечной сделки это банк, который получает оставшуюся часть задолженности по кредитному договору, и страхователем – ему выплачивается остальная часть страховой суммы. Страховщик также возместит расходы страхователя по ведению судебных дел по случаю утраты права собственности, в том числе государственную пошлину, экспертизу, расходы на вызов свидетелей и так далее, если это отмечено в договоре страхования.

В условиях бурного развития системы ипотечного кредитования спрос на титульное страхование резко увеличился. Необходимость этого вида страхования как дополнительного страхового обеспечения сделки купли-продажи квартиры массово возросла в результате развития ипотечных программ. Количество банков, требующих обязательного страхования «титула», растет с каждым днем. И если раньше многие банки отказывались от этого вида страхования, видимо, рассчитывая на свою службу безопасности или партнеров-риелторов, которые могут гарантировать «чистоту объекта», то сейчас практически каждый банк обязательным условием для заемщика выставляет титульное страхование. Добавим, что обязательными в комплексном ипотечном страховании являются страхование жизни заемщика и страхование имущества, являющегося предметом залога ипотеки.

В последнее время наметилась еще одна тенденция, которую единогласно отмечают страховщики: титульное страхование попало в поле зрения тех людей, которые приобрели жилье самостоятельно, без использования банковских кредитов. Чаще всего этот вид страхования является требованием банка, но сейчас все больше и больше внимания на возможность такого вида страхования обращают сами покупатели. Титульное страхование является добровольным, но в свете того, что заемщик несет ответственность по кредитному договору, а также по настоянию банка, он должен застраховать «титул». В последнее время в банки часто обращаются покупатели, которые приобрели недвижимость за собственные деньги и опасаются потерять на нее право собственности.

И все же титульное страхование, несмотря на все его возможности, пока нельзя назвать широко распространенным на рынке страховых услуг. Как заметила Ольга Архипова, «титул» специфический вид страхования, в котором должны работать высококвалифицированные юристы и страховщики, специалисты в сфере недвижимости.

«Перед тем как заключить договор о титульном страховании, – говорит госпожа Архипова, – компания должна провести очень серьезную предстраховую подготовку, чтобы минимизировать свои риски. Например, если в течение пяти лет с одной и той же квартирой было проведено больше, чем три сделки, наша компания эту квартиру рассматривать не будет».

Не способствует популяризации этого вида страхования и дефицит информации о судебной практике с точным количеством прецедентов, которые бы позволили потребителям оценить свои риски. Тем не менее, будущее «титула» страховщики оценивают оптимистически. Титульное страхование будет развиваться как самостоятельный вид, без привязки к комплексному ипотечному страхованию и распространится на другие объекты имущества.

Риск потерять право владения приобретенным имуществом значительно выше на вторичном рынке жилья. Страхование «титула» собственности позволяет избежать сложностей при неправильном оформлении квартиры, например, при некорректной приватизации. Нелишним будет еще раз напомнить, что права собственности можно оспорить через суд в течение десяти лет после завершения сделки. На вторичном рынке очень много «подводных камней», и страхование «титул»а будет вовсе не лишним.