Кооперативная ипотека

Кредитная кооперация – это особая форма кредитных организаций, созданных на паевых или долевых началах для удовлетворения потребностей мелких товаропроизводителей в кредитах – то же, что и мелкий кооперативный банк. Основная задача кредитной кооперации состоит в том, чтобы обеспечить заемными средствами ее участников на более мягких условиях, чем в коммерческом банке.

Кредитные потребительские кооперативы граждан (КПКГ) до вступления в силу закона о жилищно-накопительных кооперативах (ЖНК) кредитов на приобретение жилья почти не выдавали. Да и сегодня «классические» кредитные союзы выдают преимущественно потребительские займы на машины, бытовую технику, образование и тому подобное. И это главное отличие КПКГ от специализированных кооперативов, которые занимаются исключительно жильем. Специальные жилищные программы в рамках КПКГ действуют в основном в российских регионах.

Как рассказал финансовый аналитик кредитного потребительского кооператива граждан «Кредитный союз «Альтернатива» Виктор Турусов, преимущества кредитного кооператива состоят в оперативности и в том, что не нужно собирать большое количество документов, в том числе представлять справку о зарплате. «Решение о выдаче небольшого займа принимается практически в течение одного часа, а решение на выдачу займа по жилищной программе, утвержденной общим собранием членов кооператива, – в течение недели. Приобретенная таким образом квартира сразу становится собственностью заемщика», – поясняет г-н Турусов.

Все специализированные жилищные кооперативы делятся на потребительские, ипотечные, жилищно-строительные и жилищно-накопительные.

ПИК: ипотека через посредников

Самая популярная форма кооперативов, создаваемых специально для приобретения жилья, – потребительские ипотечные кооперативы (ПИК). Гражданин вносит «в общий котел» свои средства, получает кредит и покупает на него квартиру, которая сразу становится собственностью гражданина, но остается в залоге у кооператива.

Если сравнивать заем в кооперативе и кредит в банке, выявляются несколько серьезных отличий. Почти все они могут при выборе склонить покупателя в сторону банка. Банк может выдать кредит, если у заемщика есть хотя бы 10% собственных средств, чтобы оплатить покупаемую по ипотеке квартиру, а в кооперативе потребуют как минимум 30%. Банковский кредит предоставят сразу, как только пройдет проверка, в ПИКе, скорее всего, попросят подождать несколько месяцев.

Если первоначальный взнос будет равен половине стоимости покупаемого жилья, то теоретически гражданин может получить из кассы кооператива деньги уже через несколько дней, но плата за пользование кредитом будет ощутимо выше, чем в банке. Добавим, что ставки за пользование кредитом в ПИКах, как правило, напрямую зависят от того, сколько лет покупатель квартиры готов хранить в кооперативе деньги: чем дольше срок, тем меньше проценты по кредиту.

Чтобы стать членом кооператива, придется внести вступительный взнос – это 5% от стоимости жилья, которое гражданин собрался покупать. Деньги остаются в кооперативе в любом случае – их не вернут, даже когда пайщик решит покинуть кооператив. Также обязательными являются ежегодные перечисления и в резервный фонд ПИКа. «Эта мера необходима для того, чтобы обеспечить компенсацию утраты или повреждения приобретаемой в собственность кооператива недвижимости. После того, как получите кредит, вы должны будете не только погашать его стоимость, но и вносить ежемесячные членские взносы. «Их размер зависит от того, по какой кредитной ставке вам одолжили деньги», – отмечает Владимир Турусов. Помимо того, приобретенную квартиру потребуется застраховать. Впрочем, в этом отношении банки выдвигают аналогичное требование. Некоторые кооперативы даже коммунальные услуги за купленную с их помощью квартиру могут попросить оплатить за несколько месяцев вперед.

ЖСК: деньги – стройка – квартира

Жилищно-строительные кооперативы – самая давняя и известная форма из всех существующих кооперативных моделей. В самом названии объясняется механизм их деятельности – собрать деньги, чтобы на них построить жилье.

До принятия нового Жилищного кодекса и закона о кооперативах ЖСК, как правило, были братьями-близнецами ЖНК. И те, и другие действовали на основании статьи 116 Гражданского кодекса. Новое законодательство четко разделило их функции и права. Сейчас в ЖНК могут собираться только физические лица, причем не менее 50 и не более пяти тысяч человек. К ЖСК закон более лоялен: Жилищный кодекс разрешает регистрировать кооператив, если его создают минимум пять человек. Предельное же число членов ЖСК (а ими могут быть и юридические лица) ограничено количеством жилых помещений в строящемся многоквартирном доме. Правда, и тот, и другой кооперативы могут «смешивать» свои области деятельности: никто не мешает накопительным кооперативам участвовать в строительстве, но в один объект можно вкладывать не более 20% средств, точно так же, как традиционные ЖСК могут какое-то время служить «сберкассой» для своих вкладчиков.

Классические «ЖСК одного дома», которые были созданы обычными гражданами именно под строительство (или инвестирования в строительство) жилья для себя, можно по пальцам пересчитать.

В Самарской области ипотечные кредиты пока не выдаются кредитными кооперативами. Однако интерес к этому финансовому инструменту налицо: по данным и. о. министра экономического развития, инвестиций и торговли Самарской области Габибуллы Хасаева в губернии членами различных кредитных кооперативов являются около 86 тысяч человек. Поэтому не исключено, что самарские кредитные союзы в ближайшем будущем будут выдавать ипотечные кредиты.

«Сейчас у граждан есть большие возможности для продвижения подобной кооперативной схемы. Только надо знать, как это практически делать, ведь обывателям невероятно трудно пройти все круги строительного бизнеса. Если бы на рынке были специализированные организации, которые за разумную плату помогали бы ЖСК решать оперативные вопросы, связанные с выбором проектировщика, подрядчика, контролем строительства и так далее, то ЖСК стали бы самой популярной формой для решения жилищных проблем», – считает Виктор Турусов.

ЖНК: накопи и дай другому

Принцип действия современных жилищных накопительных кооперативов прост: гражданин, желая купить жилье и при этом имея какие-то сбережения и возможность откладывать энную сумму денег ежемесячно, отдает их в кассу кооператива. Кооператив обязуется приобрести для него квартиру, как только гражданин накопит 50% от ее стоимости, правда, в собственность гражданина она перейдет, когда им будут уплачены все 100%.

Доверяя кооперативу свои деньги, пайщик платит за это вступительный взнос – 5% от стоимости выбранной им самим потенциальной квартиры. Как и в других кооперативных схемах, эти 5% к нему уже никогда не вернутся.

Стоимость квартиры, зафиксированная в договоре, на все время его членства остается неизменной. Для вкладчика это скорее минус, чем плюс. Допустим, вы хотите купить трехкомнатную квартиру за $100 тысяч и заключили с кооперативом соответствующий договор. Скопив требуемые 50% через три года, вы обнаружите, что квартира нужной площади стоит уже $150 тысяч. Но кооператив, все равно, как зафиксировано в договоре, купит вам квартиру за $100 тысяч, то есть совершенно не такую, как вам нужно.

Сберегательно-кассовое обслуживание

Несмотря на все недостатки кооперативных схем, квартиры, купленные с их использованием, оказываются все же дешевле, чем приобретенные на ипотечные кредиты. Сторонники кооперативов говорят, что даже с учетом всех накладных расходов пайщик переплачивает за свое жилье не более 20% цены. По сравнению с классической ипотекой это, несомненно, выгодно – там переплата может достичь 70% от стоимости квартиры. Видимо, именно по этой причине кооперативы по всей стране смогли набрать почти 100 тысяч пайщиков.

Менее массовым является еще одна альтернатива ипотеке – строительно-сберегательные кассы (ССК). Вкратце суть работы ССК такова: гражданин выбирает одну из квартир в домах, которые строят ССК, и вносит 5% от ее стоимости в кассу компании. С этого момента квартира резервируется за ним. До окончания строительства пайщик должен внести 50% от стоимости квартиры. По достижении этого показателя ССК оформляют квартиру в собственность покупателя и одновременно регистрируют ее залог у себя. Оставшаяся стоимость квартиры погашается в срок до пяти лет, причем остаток платежа считается кредитом, и на него начисляется 8% годовых в пользу ССК.