ЦБ возьмется за оценку

Центральный Банк России ужесточит требования предъявляемые к оценке залогов по кредитам. По мнению ЦБ, стоимость имущества, принимаемого банками в качестве залога по кредиту, зачастую не покрывает связанные с ним риски. Назначаемая оценщиками стоимость залогового имущества оказывается на порядок выше реальной. При этом инициатива такой оценки зачастую исходит как от самих банков, заинтересованных в большем количестве клиентов и выданных средств, так и от заемщиков. Какие именно меры регулятор намерен предпринять, пока не уточняется. По мнению сторон кредитного процесса, им может стать единая методика расчета оценочной стоимости, которая сегодня отсутствует.

Кредитные организации самостоятельно оценивают риски по кредитам, выдаваемым под залог имущества или поручительство, а также формируют необходимый размер резервов из активов банка на случай невозврата.

При этом зачастую оценка стоимости залога проводится кредитными учреждениями лишь формально, «для галочки», без учета ликвидности объекта, - считают в ЦБ. Как правило, банки не охотно направляют прибыль на формирование резервных сумм и стремятся покрыть их большим количеством залогов. Впоследствии, в случае невозврата, расхождение реальной стоимости залогового объекта и суммы назначенной оценщиком создает сложности при его реализации. Поручители в большинстве случаев отказываются от данных ими пересраховочных обязательств.

Ужесточив порядок формирования резервов по выданным кредитам, регулятор намерен свести кредитные риски банков к минимуму. Как именно это будет выглядеть, пока не ясно. Однако, эксперты рынка кредитования, так же как и оценщики, рассчитывают на издание ЦБ единых правил методики оценки.

«Такая проблема действительно существует, – говорит оценщик первой категории группы компаний «Институт независимой оценки» Александр Грек. – С одной стороны, на оценщиков давят банки, заставляя завышать стоимость оцениваемого имущества, с другой, заказчик, желающий получить кредит. Банку нужно выдать как можно больше заемных средств, заказчику – получить кредит. В конечном итоге в этой ситуации страдает оценщик».

По словам эксперта, недобросовестные оценщики идут навстречу заказчику. Те же, кто дорожит своим имиджем, должен поставить клиента в строгие рамки. «Если оценочная стоимость объекта будет завышена, то эта вилка должна быть минимальной. Например, сумма с учетом колебаний на рынке цен на жилье в будущем, – говорит господин Грек. – Надо понимать, что оценщику невыгодно завышать стоимость оцениваемого объекта. Если цена завышена вдвое, банк не будет связываться с такой оценкой. Во всех кредитных структурах и их филиалах есть специалисты, осуществляющие проверку».

По словам старшего вице-президента ОАО «Первый объединенный банк» Дениса Хадеева, зачастую, наоборот, банкирам приходится выслушивать от своих клиентов, что банк оценил стоимость их имущества слишком низко. «Большинство банков стараются поддерживать убыточную политику. Поэтому решение ЦБ, на мой взгляд, коснется небольшой части банков».

По мнению эксперта, ужесточение требований к качеству кредита увеличит затраты банка на формирование резервов, а следовательно, за счет сокращения числа свободных активов приведет к увеличению ставок по кредитам.

Глава самарского представительства ЗАО «Городской ипотечный банк» Елена Битяй с коллегой согласна – завышать стоимость залогового имущества не в интересах банка. «Наоборот, банк заинтересован в том, чтобы при невыплате по кредиту средств от реализации залога хватило и на погашение самого кредита и процентов по нему, – говорит она. – При этом в каждом банке есть методика проверки точности оценки. Если банк сомневается в стоимости имущества, то у каждого кредитного учреждения есть альтернативные оценщики, которые могут это проверить, есть аналитический отдел, отслеживающий колебания на рынке. Поэтому если оценщик ошибается на 10-15%, то это можно приурочить к тенденциям по увеличению цены».

По словам госпожи Битяй, проблема в том, что у оценщиков сегодня на ряду с отсутствием системы лицензирования отсутствует и единая методика оценки. «Принято говорить – сколько оценщиков, столько и мнений. Если будет выработана единая программа, то это только пойдет на пользу как банкам так и самим оценщикам», – считает эксперт Dengi63.ru.

Александр Грек также отметил, что было бы рационально, если бы ЦБ настоял на единых требованиях, предъявляемых к форме предоставления оценочной отчетности. По его словам, сейчас каждый банк диктует свои условия при осуществлении оценки. Это создает сложности в работе и контроле. Главное, по словам эксперта, чтобы новые требования были выставлены регулятором в разумных пределах. «Иначе дело может дойти до абсурда, когда либо требования будет невозможно выполнить, либо потребуется очень много времени и усилий, что приведет к увеличению стоимости оценочных работ», – считает эксперт.