Евгений Прошин, управляющий операционным офисом «Самарский» банка ИТБ: «При огромном желании клиентов купить в ипотеку первичное жилье они вынуждены брать вторичку»

Какие основные тенденции сегодня на рынке ипотеки? В какой валюте лучше оформить ипотечный кредит, какие основные размеры ставок на рынке и что сегодня у потребителя востребовано больше – первичное или вторичное жилье? На эти и другие вопросы в интервью Dengi63.ru ответил управляющий операционным офисом «Самарский» банка ИТБ Евгений Прошин.

– Евгений, какова в настоящее время ситуация на рынке ипотечного кредитования? Какие отличия по сравнению с прошлым годом вы можете назвать?

– В отличие от прошлых годов, когда в летний период наблюдался спад на ипотечном рынке, в этом году, наоборот, спрос на ипотеку только растет. Возможно, это обусловлено стабильностью на ипотечном рынке, прошедшими президентскими выборами. Также росту рынка поспособствовало то, что многие заемщики выжидали снижения ипотечных ставок, но когда стало понятно, что из-за ситуации на мировых рынках и кризисных явлений во многих странах этого не произойдет, приняли решение именно в этом году оформить ипотечный кредит. Банки в основном снизили свои рвения по снижению процентных ставок и первоначальных взносов, частично вернули комиссии по кредитам либо «спрятали» их в процентную ставку, многие сейчас нацелены на оказание качественного сервиса и оперативности при оформлении кредитов.

– Какой объем ипотечных кредитов выдал ИТБ в Самаре с начала текущего года? Как вы оцениваете эти показатели по сравнению с прошлым годом?

– По сравнению с предыдущим годом объем выданных ипотечных кредитов в нашем банке увеличился в среднем в 1,5 раза, а в марте-апреле объем прошлогодних выдач был превышен в два раза.

– Каков сегодня среднестатистический ипотечный заемщик, каковы его требования и пожелания?

– Картина среднестатистического заемщика несколько изменилась – клиент помолодел, теперь это люди 23-35-летнего возраста, имеющие стабильный доход, работающие более 1 года на последнем месте работы, с положительной кредитной историей, покупающие в ипотеку в основном двухкомнатные квартиры.

– Что сегодня у потребителя востребовано больше – первичное или вторичное жилье?

– Ситуация на рынке такова, что при огромном желании клиентов купить первичное жилье они вынуждены брать вторичку. Это обусловлено несколькими факторами, которые во многом не зависят от самого заемщика: отсутствие на первичном рынке достаточного количества предложений для удовлетворения спроса, во-вторых, в Самаре до сих пор часто строят и продают квартиры не по ФЗ №214, используя не совсем добросовестные схемы, а при таких условиях банк не готов кредитовать данные объекты. В-третьих, средняя стоимость квадратного метра квартиры на первичном и вторичном рынках приблизительно одинакова, а вот метражи таких квартир значительно отличаются, соответственно, и стоить квартира на первичном рынке будет стоить дороже, и первоначальный взнос заемщику нужно иметь больше. К примеру, средняя стоимость однокомнатной квартиры площадью 30 кв. м на вторичном рынке составляет 1 500 000 рублей, на первичном же рынке метраж уже будет от 50 кв. м, и стоить такая квартира будет от 2 500 000 рублей. Минимальный первоначальный взнос на вторичном рынке составляет от 10% – в нашем случае 150 тысяч рублей, а на первичном рынке – 30% (или 750 тысяч рублей в нашем примере).

– Какие сегодня средние ставки на рынке ипотеки?

– Ставки в нашем банке в настоящее время составляют от 7,5% до 12,7%, средняя ставка по выдаваемым кредитам составляет 10-10,5% годовых.

– Почему ставки на первичку всегда выше, чем на вторичное жилье?

– Все обусловлено рисками банка, так как, по сути, до сдачи дома в эксплуатацию кредит каким-либо залогом не обеспечен. В нашем банке действует ипотечная программа по кредитованию новостроек, по условиям которой после ввода дома в эксплуатацию процентная ставка по кредиту существенно снижается.

– Какие аспекты заемщикам следует учесть, обращаясь в банк за ипотечным кредитом?

– Необходимо выяснять наличие и размер различных разовых и регулярных комиссий по кредиту, требований банка по страхованию и возможность отказаться от него, при этом выяснять, будет ли это влиять на увеличение процентной ставки по кредиту. Попросите сотрудника банка посчитать общий размер всех расходов по кредиту, прочтите типовой кредитный договор и условия по ипотечной программе. Узнайте, проводятся ли в банке какие-либо акции или скидки по ипотечным кредитам. Уточните, что влияет на размер процентной ставки (как правило, это срок кредита и размер первоначального взноса), и попросите посчитать менеджера банка различные варианты параметров кредита.

– Стоит ли сейчас брать ипотеку в иностранной валюте?

– Полагаю, что в настоящее время брать валютные ипотечные кредиты невыгодно, однако это всегда выгодно тем клиентам, которые получают заработную плату или получают иной доход в иностранной валюте.

– Много ли клиентов обращаются в банк за реструктуризацией?

– При обращении за реструктуризацией клиенту стоит учитывать несколько моментов:

– после реструктуризации пересчитывается график платежей, и если платеж аннуитентный (а по ипотеке он, как правило, аннутиентный), в составе ежемесячного платежа большая часть будет идти в погашение процентов за пользование кредитом, а меньшая – в погашение основного долга. Это невыгодно тем, кто уже более 1/3 срока кредита производил платежи, так как к этому моменту часть, идущая в погашение основного долга, равна или больше суммы, идущей в погашение процентов по кредиту. И при реструктуризации клиент возвращается вновь к ситуации, когда основной долг гасится очень медленно.

– реструктуризация, как правило, является платной, и нужно просчитать экономическую целесообразность таковой. Так, к примеру, если снижение ставки произойдет всего на 0,5% и платить осталось по кредиту два-три года, а комиссия за реструктуризацию составляет 3%, то, естественно, такая реструктуризация клиенту не нужна.

– не каждый залогодержатель даст согласие на реструктуризацию кредита в другом банке, к примеру, АИЖК не дает реструктуризировать свои кредиты в сторонних (коммерческих) банках.

В нашем банке прошли реструктуризацию все заемщики, которые получали кредит по высоким «кризисным» ставкам, условием реструктуризации было снижение процентной ставки не менее чем на четыре пункта от ставки по кредитному договору. Программа была рассчитана на добросовестных заемщиков, которые не допускали просрочек по кредиту, либо просрочки были незначительными. В результате этого заемщики с процентных ставок в 18-19% годовых перешли на действующие в настоящее время ставки в 10-11% годовых.

– Каковы перспективы развития ипотечного кредитования до конца текущего года?

– Я полагаю, что тенденции для увеличения объемов ипотечного кредитования у нас являются более чем оптимистичными, однако нужно учитывать ситуацию на мировых рынках и в Европе, для заемщиков сейчас самое оптимальное время для получения ипотечного кредита, так как ставки по ипотеке повышать не планируют, а стоимость жилья еще не достигла докризисного уровня, да и рост цен на жилье идет сейчас не такими темпами, как до 2008 года. К тому же многие банки сейчас более лояльно подходят к рассмотрению личности заемщика и его платежеспособности.