Ипотеку для вторички спасет господдержка?

В Самаре серьезно сократился объем выдачи ипотечных кредитов на вторичное жилье. При этом в борьбе за заемщика банки снизили процентные ставки для этой категории недвижимости и возобновили кредитование загородных домов. Эти и другие тенденции регионального рынка ипотеки представители банковского сообщества обсудили на круглом столе, организованном порталом 63.ru.

Рынок вторичного жилья в Самаре, по словам участников дискуссии, наиболее остро отреагировал на кризис. Напомним, сегмент вторички не попал в программу государственного субсидирования ставок по ипотеке, запущенную для поддержки строительного сектора в марте текущего года. В рамках нее проценты по кредитам на новостройки в большинстве банков снизились до 12% годовых. В то время как ипотечные ставки на вторичку долгое время оставались в среднем на уровне 16-17% после резкого повышения в конце прошлого года.

Это привело к переориентации заемщиков на первичный рынок. В связи с чем динамика продаж жилья во вторичном сегменте достигла минимальных показателей за последние годы. Так, по данным Поволжской гильдии риелторов, падение продаж на самарском рынке вторички весной текущего года достигало 70%.

Чтобы простимулировать покупателей, банки вслед за снижением ключевой ставки ЦБ активно повышают доступность кредитования вторички. В июне-июле 2015 года все крупнейшие игроки финансового рынка снизили ставки по ипотеке для этой категории жилья в среднем до 13-14% годовых. В отдельных случаях процентные ставки опускаются до 12,5%, что сопоставимо с уровнем ипотеки с господдержкой.

Однако если объем выдачи ипотечных кредитов на приобретение строящегося жилья, по словам представителей банков, показывает рост, то количество выданной ипотеки на вторичку заметно снизилось. Нынешнее состояние вторичного рынка представители банковского сообщества охарактеризовали как «слегка засохший» спрос.

«Действительно, сегодня участники рынка отмечают некоторое снижение темпов кредитования приобретения вторичного жилья. Однако если рассмотреть структуру ипотечного кредитного портфеля Самарского отделения Сбербанка за последние 3-5 лет, то можно сделать вывод, что несмотря на возрастающий интерес к первичному рынку, свыше 60% от общего объема выдаваемых кредитов приходится на цели приобретения жилья на вторичном рынке, – отмечает Ольга Третьякова, руководитель направления жилищного кредитования Самарского отделения ПАО «Сбербанк России».

По словам экспертов, сокращение спроса во вторичном сегменте сегодня тормозит и развитие рынка ипотечного кредитования нового жилья, поскольку значительная доля потенциальных заемщиков не могут реализовать квартиры на вторичном рынке.

В сложившихся условиях кредитные учреждения расширяют линейку программ лояльности для покупателей вторички. Так, уже сейчас большинство банков снизили сумму первоначального взноса, выдают кредиты по минимальному комплекту документов, а также делают ставку на оперативность: одобрение кредита за один день и внедрение сервиса единого окна в офисе застройщика или риелторской компании. Для заемщиков доступны и новые опции. К примеру, банки продлевают время регистрации прежних собственников в квартире, которая является предметом залога. А тем, кто нашел выгодное предложение по покупке недвижимости, но не успевает продать свою квартиру по рыночной стоимости, предлагают кредит, который позволяет получить 100% средств на приобретение нового жилья, заложив как приобретаемую, так и имеющуюся в собственности недвижимость, При этом ее можно будет продать в течение двух лет после получения ипотеки.

Кроме этого, по словам начальника отдела развития и сопровождения розничных продаж ПАО АКБ «Балтика» в Самаре Дианы Рыжовой, финансовые организации сегодня возобновили кредитование жилых домов с земельными участками.

Вместе с тем новые экономические реалии вынудили большинство банков скорректировать требования к заемщикам. «Во-первых, мы стали обращать внимание на сферу деятельности компании, в которой работает заемщик, чтобы понимать, наблюдается ли в этой сфере сокращение персонала. Во-вторых, тщательно анализируем структуру дохода клиента. Заемщики с переменным доходом, например, занятые в сфере продаж, в большей степени подвержены снижению размера заработка в настоящее время. Данный факт подтверждает количество обращений за реструктуризацией по уже выданным кредитам», – рассказала руководитель представительства банка «Дельта-Кредит» в Самаре Карина Логачева.

Условия выдачи ужесточили и банки с ипотекой для военных. По словам консультанта Самарского филиала ФГКУ «Росвоенипотека» Елены Шугаровой, все банки, которые разработали программы по военной ипотеке, стали требовательнее относиться к кредитной истории заемщиков.

В ситуации кризиса большое внимание уделяется качественному анализу платежеспособности клиента, как подтверждает управляющий офисом Банка Жилищного Финансирования в Самаре Андрей Коростелев. «Любой заемщик проходит многостороннюю оценку: значение имеют стаж, возможность последующего трудоустройства и наличие дополнительных активов. И если какие-то моменты вызывают сомнения, при формальном соответствии требованиям банка заемщику могут отказать», – говорит специалист.

Вместе с тем, как отмечает замуправляющего Самарского филиала ЗАО «ТрансКапиталБанк» Татьяна Баранова, и сами заемщики сегодня стали более взвешенно и ответственно подходить к выбору ипотеки.

Участники круглого стола пришли к выводу, что у рынка ипотеки на вторичку есть перспективы. Эксперты уверены, что в целом на сегодняшний день сложилась достаточно благоприятная ситуация для оформления жилищного кредита на вторичном рынке. По мнению банкиров, существующие ставки вполне оптимальны для нынешнего экономического положения. «Уровень ставок сегодня можно считать приемлемым. С учетом того, что последние 7-8 месяцев наблюдается тенденция снижения цен на рынке вторичного жилья, этим надо пользоваться», – говорит Андрей Коростелев.

Большую роль в развитии ипотечного кредитования будут играть не только цена займа и стоимость недвижимости, но и общеэкономическая ситуация, уверены эксперты. При этом, по словам представителей банковского сообщества, оживление рынка может начаться уже осенью. Это связано с традиционным периодом выдачи субсидий на жилье по социальным программам.

Кроме этого, уже до конца года банкиры ожидают помощи и от государства для вторичного рынка. Напомним, Минстрой РФ выступил с инициативой субсидирования ипотеки для вторичного жилья по аналогии с уже действующей программой для новостроек. «В настоящее время на уровне Правительства России рассматривается законопроект о господдержке вторичного рынка. Соответственно во второй половине 2015 года – начале 2016 года будет господдержка именно вторичного рынка», – рассказала на круглом столе главный специалист по работе с партнерами группы продаж ипотечных кредитов Операционного офиса «Самарский» Поволжского филиала АО «Райффайзенбанк» Александра Фомичева.