Ипотека с ограниченной ответственностью

Год назад практически все банки свернули свои ипотечные программы. Сегодня этот вид кредитования снова стал приоритетным направлением в работе большей части кредитных учреждений. Однако о серьезной либерализации требований к заемщикам говорить пока рано.

Оживление рынка ипотечного кредитования все более очевидно. И хотя в целом за прошлый год объемы ипотеки существенно снизились (по данным ЦБ, в сравнении с 2008 годом в Самарском регионе они сократились на 79,38%), если рассматривать данные по первому и второму полугодиям отдельно, картина куда более оптимистичная. Так, если в первой половине года на территории Самарской области было выдано жилищных кредитов на сумму около 1,5, млрд руб., во втором — уже на 2,4 млрд руб., таким образом, объемы выросли почти в два раза. По мнению участников рынка, итоги первого квартала 2010 года могут побить и этот рекорд.

«В первом квартале наблюдается оживление с консультациями, заявками и выдачами ипотечных кредитов. Мы для себя отметили аномальный — даже по сравнению с докризисными годами по объему обращений — январь», — отмечает начальник отдела розничного бизнеса самарского филиала «Нордеа Банка» Василий Гринев.

По мнению банкиров, возвращение интереса к ипотеке обусловлено стабилизацией и позитивными изменениями в экономике страны, восстановлением платежеспособности населения, замедлением темпа инфляции. Впрочем, все эти факторы можно признать скорее лишь благоприятным фоном роста ипотечного рынка. Реальную динамику спроса на кредитные ресурсы для покупки жилья в конечном итоге вызвало не столько даже снижение цен на рынке недвижимости в прошлом году, сколько прекращение их падения и даже некоторый рост — в этом. «По нашему региону отчетливо заметно оживление на рынке жилья с начала сентября. Возможно, к ряду клиентов приходит понимание, что цены близки к минимуму: ранее они не решались вкладываться, потому что ждали продолжения падения», — отмечает директор управления кредитования частных клиентов Поволжского банка Сбербанка Сергей Емельянов.

«Уже сегодня зафиксировано повышение стоимости квадратного метра, — подчеркивает директор инвестиционной компании «Спектр недвижимости» Екатерина Конахина. — Данная тенденция сохранится, так как все мы могли наблюдать за тем, как в Самаре «развивается» строительная отрасль: в 2009 году многие компании остановили строительство, не было начато ни одной новой стройки. На примере нашей компании: в 2008 году мы одновременно вели строительство 15 зданий, в 2009-2010 году — 3 здания. Естественным образом, эти факторы приведут к дефициту качественного нового современного жилья».

Ниже кризисного

Впрочем, и сами банки проявляют все большую активность и заинтересованность в работе с ипотекой. Если год назад о продвижении этого продукта речи даже не шло, а занимались выдачами единичные банки, сейчас ипотечное кредитование называют среди приоритетных направлений деятельности большинство кредитных учреждений. Впрочем, развитием собственных программ по-прежнему занимаются не многие, в основном это госбанки — Сбербанк и ВТБ-24 — и «иностранцы». Остальные участники рынка выступают преимущественно агентами АИЖК.

«Можно говорить о «разморозке» и начале активных продаж ипотечных продуктов, — говорит Василий Гринев. — Игроки на данном рынке — банки с иностранным капиталом, предлагающие собственные ипотечные продукты (к таким относится ОАО «Нордеа Банк»), государственные банки и коммерческие банки, работающие по программам АИЖК. Число и разнообразие ипотечных программ, конечно, далеко от докризисных».

По словам банкиров, участие государства в судьбе ипотеки стало безусловно одной из главных причин возрождения рынка ипотеки. Снижение ставки АИЖК по ипотечным кредитам, внедрение специальных кредитных программ для отдельных категорий населения (к примеру, появление программы «Военная ипотека», расширение сфер применения средств материнского капитала) существенно помогло активизировать выдачи кредитов по стандартам агентства банками-партнерами в регионах. Заявленная агентством ставка — 9,5% годовых — является не только самой низкой среди действующих сегодня предложений, но и ниже ставки докризисного времени.

«Существует ипотечный продукт, который по стоимости находится вне конкуренции — стандарт АИЖК. Собственные программы банков могут привлекать тех клиентов, которые по каким-либо причинам не подходят под жесткие требования стандарта АИЖК, в частности, клиентов привлекает возможность предоставления различных форм подтверждения дохода, — отмечает начальник управления продаж и клиентского обслуживания ОАО «Первобанк» Игорь Гржещук.

Ставки по ипотечным кредитам в Сбербанке и ВТБ немного выше предлагаемых агентами АИЖК, но и они стремятся к снижению. Так, в Сбербанке сегодня можно получить средства на приобретение или строительство жилья под 13,5 — 17,25 %, в ВТБ24 — в пределах 14,1-18,1%. Впрочем, как отметил Сергей Емельянов, с середины января в Сбербанке изменился подход по формированию процентных ставок. К примеру, они были снижены для участников зарплатных проектов банка, и теперь составляют 90% от базовых ставок по целому ряду кредитных продуктов, в том числе и ипотечному (в пределах 12,15-14,05%). Кроме того, Сбербанк ввел индивидуальные условия предоставления кредитов на приобретение жилой недвижимости ветеранам Великой Отечественной войны, имеющим право на получение жилищной субсидии, и их близким родственникам.

Верхний предел

Ставки по ипотечным программам коммерческих банков выше и диапазон их шире — 15-18%. Очевидно, что средние и мелкие банки, которые не располагают возможностью привлекать большие объемы средств на комфортных условиях, формируют свое предложение по ипотечному кредитованию на более высоких уровнях. При этом и в госбанках, и в коммерческих учреждениях нередко ставки могут дифференцироваться в зависимости от срока кредитования, суммы первоначального взноса, формы подтверждения дохода. К примеру, в «Нордеа Банке» ставки по данным видам кредита зависят в основном от формы подтверждения доходов и составляют в рублях — от 13,5 до 16% годовых, в долларах США и евро — от 7 до 11% годовых.

Что касается требований к заемщикам, пока рано говорить о существенных подвижках в этом направлении по сравнению с 2009 годом. Проблема «плохих» долгов не теряет своей актуальности, а потому банки по-прежнему уделяют больше внимания качеству кредитного портфеля, нежели его величине. Принятое ранее повышение требований к платежеспособности и стабильности дохода потенциального заемщика действует и сегодня, и довольно часто становится барьером на пути к одобрению кредитной заявки. В результате в категорию надежного попадает значительно меньшее число потенциальных заемщиков, в том числе из-за требований подтвердить доход справкой 2-НДФЛ, наличия «черных пятен» в кредитной истории либо «нестабильной», по оценке банка, профессии.

«Большинство банков сегодня работают с теми клиентами, которые могут подтвердить свой доход справкой 2-НДФЛ, особое внимание уделяется кредитной истории, — отмечает Игорь Гржещук. — В течение 2009 года требования к заемщикам становились все более жесткими, но это компенсировалось снижением процентных ставок. Для многих клиентов основным препятствием в оформлении ипотеки был и остается размер первоначального взноса (в среднем 30% от стоимости приобретаемого жилья)».

Впрочем, несмотря на жесткий отбор, данные о росте объемов выдачи ипотеки говорят о том, что сегодня спрос на кредитный продукт все чаще находит удовлетворение, а значит, прогнозы АИЖК о двукратном росте объема этого рынка в 2010 году имеют все основания оправдаться.