Последствия отмены ПЗЗ в Самаре

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) Самары, которые были признаны Самарским областным судом недействующими, крайне несовершенны. Но еще менее отвечают действительности ПЗЗ, принятые в 2001 году, действующие на сегодня. К такому выводу пришли 23 мая эксперты круглого стола - архитекторы, принимавшие участие в разработке Генплана и ПЗЗ Самары, а также представители властей города и области. По общему экспертному мнению, выход - в скорейшей разработке новой версии важнейшего градостроительного документа.

Замедленная реакция

В администрации Самары до сих пор не принято решение, будет ли обжаловаться решение областного суда от 5 мая, признавшего правила землепользования и застройки (ПЗЗ) недействующими. 23 мая в ходе круглого стола на вопрос об этом главный архитектор Самары, руководитель комитета градостроительства и архитектуры департамента строительства и архитектуры Михаил Арзянцев заявил: «Я пока не знаю».

Суд удовлетворил требования истца - министерства строительства и ЖКХ Самарской области, мотивировав решение двумя основными причинами. Первая - несоответствие ПЗЗ Генеральному плану Самары. Вторая - нарушения в процессе принятия правил, а именно тот факт, что документ о результатах публичных слушаний ПЗЗ был опубликован в тот же день, когда утверждался городской думой. Соответственно, граждане просто не успели с ним ознакомиться.

Оспариваемые основания

По мнению руководителя архитектурно-планировочной мастерской ООО «Рекон» Игоря Галахова, который разрабатывал ПЗЗ, принятые в 2010 году, основания, на которых суд отменил документ, - «оспариваемые». «В вину ставится то, что опубликование протоколов слушаний состоялось в тот же день, когда ПЗЗ принимала дума. Но федеральный закон предусматривает, что после того, как протокол направляется в думу, документ уже не подразумевает изменений, они уже учтены по результатам слушаний», - говорит эксперт. По его мнению, несправедливо отменять весь документ - устранить ошибки можно в рабочем порядке.

Вице-президент Союза архитекторов России Юрий Корякин, председательствовавший на круглом столе, также придерживается мнения, что в ПЗЗ «можно вносить локальные изменения». Также он не согласен с требованием суда о приведении правил в соответствие с Генпланом: «ПЗЗ должны разрабатываться с учетом Генплана, но не на его основании. Ведь Самара — это не новая территория, город находится в стадии реконструкции. И если Генплан разрабатывается на будущее, то ПЗЗ руководствуются сегодняшним днем».

На десять лет назад

С отменой ПЗЗ, принятых в прошлом году, в Самаре начали действовать предыдущие правила, принятые еще в 2001 году. Эксперты круглого стола вспомнили, как они разрабатывались 10 лет назад. «Тогда пилотные правила создавались всего в пяти городах страны, - рассказала архитектор ООО «Рекон» Лариса Козырева. - У нас не было необходимой базы для разработки ПЗЗ. Городские съемки были засекречены, и мы основывались на карте десятитысячного масштаба, то есть границ участков землепользования на ней не было». Она отметила, что ни регламенты, лежащие в основе ПЗЗ 2001 года, ни применяемая в них терминология не отвечают сегодняшнему дню.

Михаил Арзянцев обратил внимание на то, что старые ПЗЗ еще не знали таких актуальных понятий, как инженерные, транспортные, санитарно-защитные зоны предприятий и другие. Он отметил и тот немаловажный факт, что с момента принятия новых ПЗЗ в 2010 году уже было выдано большое число разрешений на строительство, многие из которых «подвисают» при переходе на ПЗЗ 2001 года.

По мнению Ларисы Козыревой, сегодня правила 2001 года «практически невозможно использовать». Но и ПЗЗ 2010 года, на взгляд разработчика инженерных разделов Генплана Самары Михаила Шувалова, «декларация общего вида».

Заместитель министра имущественных отношений Самарской области Сергей Шабаркин считает, что если правилами от 2001 года пользовались еще год назад, то большой беды не будет, если они будут действовать в Самаре до принятия новой редакции документа.

По оценке экспертов, его разработка займет еще год. С этим не согласился лишь один из разработчиков Генплана - Михаил Шувалов. Он уверен, что эту работу при профессиональном подходе можно сделать намного быстрее.

Михаил Шувалов, разработчик инженерных разделов Генплана Самары:

- Дыма без огня не бывает. Если ПЗЗ отменили, значит, такие они были «хорошие». На мой взгляд, эти правила не просто отличались от Генплана города, но и от рабочего проекта схемы зонирования, которую подготовило ООО «Рекон» в 2010 году. И кто потом «докрасил» документ - для меня абсолютная тайна. Непонятно, как юридически эта редакция может быть обоснована, если подрядная организация подготовила документ, а в печать вышел совершенно иной документ. По сути, правила перечеркнули запланированные министерством строительства и ЖКЗ объекты и многолетние капиталовложения в них. Правила имеют недостатки, но мы получили опыт того, как их делать.

Михаил Арзянцев, главный архитектор Самары:

- Я пока не знаю, будем ли мы обжаловать решение Самарского областного суда. Но могу сказать, что с 28 июля 2010 года, даты принятия ПЗЗ, поступило очень большое количество заявок на формирование земельных участков, и по большинству их них велись работы. Было принято большое количество разрешений на строительство, объекты вводились в эксплуатацию, были оформлены земельные участки. И как быть сейчас, когда в одночасье, с момента решения суда, они стали незаконными? Все эти документы необходимо будет пересматривать, и не все заявки удастся удовлетворить. А если еще чьи-то права будут нарушены, то я не исключаю, что будут новые обращения в суд.

_{Aвтор: Дарья Малеева}