Перепланировка: красиво жить не запретишь?

Перепланировка, пожалуй, это не просто радикальное изменение параметров жилой и нежилой площади. Это – часть менталитета россиян, привыкших не ждать милостей от государства, до недавнего времени предлагавшего стандартные и неудобные жилища. Поэтому многие соотечественники в борьбе за лучшие условия существования совершали в своих квартирах перепланировки, создавая «кухни-столовые», «гостевые зоны» и прочий «нестандарт». Однако русская душа не знает предела. Когда «под снос» пошли не только перегородки, но и несущие стены, стало ясно, что последствия самовольных перепланировок создают реальный риск для жизни не только для хозяев квартиры, но и их соседей. Поэтому новый «Жилищный кодекс РФ» разрешает осуществлять перепланировку только законным путем.

Как разобраться в терминах

Сразу стоит оговориться, что закон различает понятия «перепланировка» и «переустройство». Перепланировкой помещения признается любое изменение его конфигурации, требующее внесения изменений в технический паспорт жилого помещения. Переустройство представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования.

К наиболее типичным и распространенным перепланировкам относятся: перенос или установка перегородок, демонтаж стен и объединение помещений, перенос дверных проемов, устройство дополнительных помещений, в том числе санузлов и так далее.

Если же гражданин решил поменять местами, например, ванну или раковину, перенести батарею, произвести изменения в водоснабжении, переместить кухонную плиту, то это будет считаться переустройством и также требует согласования.

Трудности оформления

С 1 марта 2005 года, когда вступил в силу новый «ЖК», любую перепланировку или переустройство нужно сначала согласовать с уполномоченными законом органами. В Самаре это районные администрации и главы сельских поселений. В статье 26 нового кодекса названы 6 документов, которые органы местного самоуправления вправе требовать от гражданина:

– заявление о переустройстве и перепланировке;

– правоустанавливающие документы на перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные у нотариуса копии);

– проект перепланировки, подготовленный проектной организацией;

– технический паспорт перепланируемого помещения;

– согласие в письменной форме всех членов семьи;

– заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения перепланировки или переустройства, если такое жилое помещение или жилой дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории и культуры.

На практике оказывается, что, помимо этого перечня, органы местного самоуправления просят предоставить согласование с пожарной инспекцией, госсанэпиднадзором, газовым хозяйством и некоторыми другими службами. На чем основываются районные администрации, требуя дополнительные документы? Теоретически, на заботе о здоровье и безопасном существовании граждан. А практически – органы местного самоуправления в некоторых случаях позволяют зарабатывать этим службам на сборе документов. Ведь если рассуждать здраво, зачем нужно согласование с госсанэпиднадзором или с органами ГО и ЧС, если в квартире, к примеру, снесена перегородка между комнатами? Или предоставлять проект перепланировки на снос встроенного шкафа?

Много вопросов возникает по поводу технического паспорта. Во-первых, по его форме и составу, так как большинство желающих узаконить или получить согласование на перепланировку не представляют, как должен выглядеть этот документ. Техпаспорт жилого помещения содержит всю техническую и справочную информацию о квартире или доме и состоит из 3 разделов: «Сведения государственного технического учета», «Сведения о потребительских свойствах, технических характеристиках и условиях эксплуатации», «Справочная информация».

Технический паспорт изготавливается органами технического учета в течение 45 дней с момента подачи заявления на основе документов, хранящихся в архивах. Стоит обратить внимание на то, что этот документ, по сути, нужен только в исключительных случаях, таких, как, например, перепланировка или переустройство.

Во-вторых, непонятно, что делать, если документы, по которым органы технического учета изготавливают техпаспорт, попросту утеряны. Ведь ни для кого не секрет, что в середине прошлого века жилая застройка большей частью велась крупными предприятиями, которые впоследствии передали эти дома муниципалитету. В процессе передачи часть документов, содержащая техническую информацию о жилых помещениях, была утеряна, поскольку не была востребована никем из жильцов. Калька при перепланировке также не подойдет, поскольку в ней не отражены технические характеристики квартиры.

После перепланировки владелец жилья обязан вызвать приемочную комиссию, которая проверит, совпадает ли проект перепланировки и фактически проведенная перепланировка. Приемочная комиссия выпишет акт, заверит его, и отправит в орган технического учета, который выдаст план обновленного жилища. Только после этого гражданин может обратиться в регистрирующие органы.

Узаконить, чтобы распорядиться

Впрочем, законный путь не всегда понятен и прозрачен. Кроме того, он требует весомых финансовых затрат. До недавнего времени гораздо проще было провести незаконную перепланировку, а затем узаконить ее в суде. Как свидетельствует директор Государственной жилищной инспекции по Самарской области Алексей Казадаев, федеральные суды в 90% случаях принимали решения в пользу узаконивания перепланировки, несмотря на отрицательные заключения госжилинспекции, которые касались, в основном, сложных перепланировок. Так, например, запрещено размещать газофицированные кухни под жилыми комнатами. Это создает опасность не только для самих владельцев квартиры, но и для соседей сверху: в случае утечки газа жилая комната с мебелью, шторами, коврами загорится гораздо быстрее, чем кухня. Или, например, не допускается оборудовать ванную или туалет над жилыми помещениями. Некоторые жители Самары умудрялись на последних этажах высотного здания устроить бассейн. Часто встречаются случаи, когда владельцы квартиры сносили несущую стену, тем самым на 25% увеличивая вероятность обрушения потолка. А если эту же самую стену снесли еще на нескольких этажах?..

Все эти и некоторые другие случаи свидетельствуют о том, что люди, в погоне за комфортом, подчас забывают не только о своей собственной безопасности, но и о безопасности других людей.

Сложности у этих граждан возникнут тогда, когда они захотят как-либо распорядиться своей собственностью, например, продать, обменять, передать по наследству, отдать в залог какому-либо финансово-кредитному учреждению и так далее.

«Если перепланировка не узаконена, то распорядиться этой квартирой нельзя, – говорит начальник отдела регистрации прав на жилые помещения Главного управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области Юлия Горшкова. – Потому что для проведения сделки, подлежащей государственной регистрации, требуется проведение внеплановой инвентаризации, приготовление плана объекта и выписки из единого государственного реестра объектов капитального строительства. И тогда мы абсолютно точно увидим, что в квартире была проведена самовольная перепланировка, так как старый план и новый план квартиры не совпадают».

В этом случае, лицо, пытающееся распорядиться квартирой, не подтверждает свои права на данную недвижимость, так как по планам это два разных объекта. Даже если квартира находится в собственности, собственник все равно не имеет права распорядиться ею. Ведь объект изменился, а это является основанием для внесения соответствующих изменений в единый государственный реестр прав, и до тех пор, пока они не будут внесены, распорядиться имуществом невозможно.

Штрафные санкции – и сделать все, как было

Именно эти слова стали роковыми для многих граждан, пытающихся узаконить самовольную перепланировку. Величина штрафа на сегодняшний день колеблется от 1000 до 2500 рублей. Далее государственная жилищная инспекция предпишет привести жилое помещение в прежний вид за определенный срок. Если этого не произошло, то дело передается в суд, который вправе выставить эту квартиру на публичные торги. Отметим, что оценка квартиры в этом случае будет производиться в БТИ, и вероятность того, что стоимость квартиры будет ниже, чем на рынке, достаточно велика. Вырученные деньги, за исключением судебных издержек и расходов на приведение жилья в прежнее состояние, возвращаются бывшему владельцу. А новый собственник должен исправить ошибки своего предшественника, то есть привести квартиру в прежнее состояние.

Впрочем, пока в Самаре ни одного случая продажи квартиры с торгов зафиксировано не было. Однако в ближайшее время ситуация может кардинально измениться. Государственная жилищная инспекция и городская администрация решили бороться с незаконными перепланировками на этапе подачи документов об узаконивании. Если раньше городские власти не всегда подготавливали отрицательное заключение на сложные перепланировки для суда, то теперь, по словам Алексея Казадаева, городская администрация будет поддерживать заключения госжилинспекции на перепланировки, которые угрожают здоровью граждан. Таким образом эти структуры надеются приостановить бум незаконных перепланировок, а также перепланировок, которые не соответствуют требованиям безопасности. Правда, для этого еще нужно, чтобы и суды заняли такую же позицию.

Право сильного

Бум незаконных перепланировок пришелся на последние два года, когда еще не было известно о продлении сроков бесплатной приватизации жилья до 1 января 2010 года. Люди спешили оформить свои квартиры, во многих из которых уже были проведены простейшие перепланировки или переустройства, которые минимально приближали условия типовых квартир к удобным для проживания. Естественно, что снос перегородки или перемена местами раковины и ванны, установка стиральной машины не создадут угрозы для жителей этой квартиры, и уж тем более, для соседей.

Также нельзя не учитывать тот факт, что большая часть жилого фонда уже приватизирована и является частной собственностью граждан, которые, как оказалось, все равно не могут распоряжаться этим достоянием по своему усмотрению.

Реальность такова, что для узаконивания или согласования простых перепланировок люди вынуждены проходить все круги бюрократического ада. Думается, вопросы таких изменений в квартирах не должны решаться однозначно, поскольку вряд ли можно поставить в один ряд узаконивание снесенного шкафа или бассейна на последнем этаже.

Выходом из данной ситуации могло бы стать смягчение условий согласования или узаконивания для простых перепланировок или переустройств: уменьшение количества документов и инстанций. Однако пойдут ли на это органы местного самоуправления, которым дано такое право, еще вопрос, который предполагает скорее отрицательный, чем положительный ответ.