Как самому оценить и продать квартиру

Использовать или не использовать услуги риелтора при продаже квартиры? Этот вопрос каждый продавец недвижимости для себя решает в соответствии со своими финансовыми возможностями и предпочтениями. Продажа квартиры без риелтора может обернуться нежелательными для продавца последствиями. Например, продавец может оценить квартиру намного дешевле ее реальной стоимости. Но так ли уж незаменимы риелторские услуги?

Увеличение сделок с жилой недвижимостью сделало профессию риелтора чрезвычайно популярной. Однако это вовсе не означает, что сделки с недвижимостью граждане не проводят самостоятельно. Статистика свидетельствует, что такие сделки проводятся, причем некоторые из них довольно успешно. Главное в этом случае – не нарушать законодательство, а также соблюдать правила передачи денег и правоустанавливающих документов.

Возможные варианты

Чистая продажа (то есть продажа свободной, не обремененной квартиры, без подбора альтернативного жилья для переезда) – самая простая из всех сделок. И в общем числе проводимых на рынке операций – далеко не самая распространенная (рынок испытывает дефицит такого жилья). Желающих приобрести свободный (юридически и физически) объект недвижимости много. Поэтому вполне можно и поторговаться, и цену набить.

Ситуация, когда квартира продается с целью улучшения жилищных условий (обмен, переезд, съезд, разъезд) и продавец ищет альтернативные варианты, – более сложная. Здесь в цепочке участников сделки может быть задействовано и пять, и семь, и даже десять человек. Но и в такой ситуации помощь риелтора требуется в первую очередь для проверки приобретаемой площади, а не для продажи имеющейся.

Вот некоторые преимущества продавца, отказавшегося от риелторских услуг: не платит комиссионных за поиск покупателя (5-8% от стоимости жилья); не теряет возможную выгоду; не доверяет свою собственность незнакомому человеку – риелтору; не становится заложником правил, по которым работает нанятый специалист по недвижимости.

Когда продавец самостоятельно изучает рынок, он понимает, от чего зависит цена на жилье и в какие периоды она может быть максимальной, и даже в условиях срочной продажи он постарается выжать из сделки по максимуму. В свою очередь, риелтор заинтересован не только в цене сделки, но и в количестве сделок.

Как только продажа квартиры возлагается на плечи риелтора, он занимается ее показом и, соответственно, владеет всеми документами (по крайней мере, копиями основных документов). При этом никто не застрахован от нечистоплотности посредника. Согласитесь, ничего не стоит подделать ключи от входной двери, документы и организовать не одну, а две, три или более продаж… Конечно, такие варианты сегодня встречаются не так часто, но все-таки не стоит забывать о случаях мошенничества со стороны недобросовестных маклеров (если уж обращаться за помощью к специалисту, то только в надежное агентство).

Как только риелтор приступает к продаже жилья, продавец невольно попадает в зависимость от его действий: показы, встречи, вложения в косметический ремонт, расходы на получение документов и прочее. Только в случае оформления доверенности на риелтора, последний может полностью провести сделку и побеспокоить продавца, только когда состоятся подписание договора и передача денег в банковскую ячейку. Однако такая услуга стоит дороже и требует еще большего доверия от продавца.

Как ни странно, недостатки являются обратной стороной преимуществ и, в основном, вытекают из метода проб и ошибок, которого волей-неволей придерживается новоиспеченный продавец.

Вот они:

– трата времени и денег на рекламу квартиры, поиск покупателей, круглосуточные ответы на телефонные звонки (одним словом, для этого нужно брать отпуск);

– потеря денег из-за неумения правильно оценить свою квартиру (или издержки, связанные с оплатой профессионального оценщика) и общения с потенциальными покупателями. Нельзя забывать, что «покупателем» часто бывает риелтор, который в данном случае заинтересован в снижении цены;

– риск возникновения непредвиденных ситуаций при демонстрации квартиры подозрительным покупателям, среди которых могут быть мошенники, агрессивно настроенные граждане и прочие неблагонадежные лица;

– совершение ошибок, неизбежных при выработке реального плана продажи. Это ведет к затягиванию сделки и лишним расходам на «тренировки».

Сложно сказать, что лучше – научиться продавать самому или потратить деньги на помощь риелтора. Пожалуй, в этом случае все зависит от конкретных условий будущей сделки и материального достатка продавца.

Главное – правильно оценить

Но есть ряд случаев, при которых можно не обращаться к риелтору, а попробовать осуществить продажу самому или, наоборот, нет возможности обратиться к риелтору – например, слишком дорого. В этих случаях главное, помимо тщательной проверки документов, – правильно определиться с оценкой жилья. Существует несколько способов оценки. Рассмотрим два из них.

Первый способ - самый простой

Нахождение среднестатистического значения. Из имеющихся в базе предложений жилья вашего типа (месторасположение, площадь, количество комнат, инфраструктура, метро, тип и возраст дома, ремонт, этаж и прочее) выбираются самое дорогое и самое дешевое. Среднее значение будет соответствовать приблизительной стоимости вашей квартиры. Можно получить более точное среднее значение, суммировав все схожие предложения и разделив их на число предложений.

Кстати, в специализированных изданиях, где публикуются базы данных, цены всегда немного завышены, продавцы оставляют возможность для торга. Поэтому узнать минимальную, «скупочную», цену проще всего, позвонив в агентство недвижимости и предложив приобрести свою жилплощадь (при этом оставлять свои координаты вовсе необязательно).

Второй способ - более сложный

1. Нужно определить среднюю цену квадратного метра по вашему району в квартирах, схожих с вашей, по максимальному числу признаков (месторасположение, тип дома и так далее, смотрите выше). Для этого вначале определяем среднюю рыночную цену одного квадратного метра каждой квартиры (делим цену на общую площадь), а затем суммируем все средние цены и делим на число квартир. Получаем общую среднерыночную цену одного квадратного метра жилья нужного нам типа в районе.

2. Определяем среднерыночную цену вашей квартиры, умножив ее площадь на общую среднерыночную цену одного квадратного метра жилья.

3. Выявляем степень влияния отдельных признаков (факторов, достоинств) на стоимость жилья. Для этого группируем квартиры с интересующим нас признаком и квартиры, у которых этот признак отсутствует (при прочих равных условиях). Делим среднюю цену квадратного метра квартиры с признаком на среднюю цену квадратного метра квартиры без признака. Получаем коэффициент.

4. Для более точной оценки узнаем таким же образом коэффициенты по другим признакам (факторам, достоинствам).

5. Умножаем значение, вычисленное в пункте 2, на значения коэффициентов и в результате получаем достаточно точную цену продаваемого жилья.