Кому и зачем нужны ипотечные ценные бумаги

С развитием нового вида кредитования на российском рынке недвижимости – ипотеки – возникла необходимость сделать его доступным и массовым. Ключевым звеном в этой цепи выступают непосредственные кредиторы – банки, которым законодательная непроработанность ряда вопросов и отсутствие долгосрочных финансовых ресурсов мешают снизить затраты заемщика.

Нет «долгих» денег – нет кредитов

По мнению главы представительства в городе Самара ООО «Городской ипотечный банк» Елены Битяй, пока главным препятствием развития ипотеки является отсутствие у банков долгосрочных финансовых ресурсов для выдачи кредитов. Их можно было бы получить на фондовом рынке, но пока этот институт может предложить денежные ресурсы только на три-пять лет.

По мнению представителей финансовых ведомств, «длинные» деньги банкам может обеспечить создание системы ипотечного рефинансирования. Однако, как рассказал заместитель директора департамента по управлению сетью «Импэксбанка» Максим Гуров, чтобы рефинансировать ипотечные кредиты, например, на Западе, нужно сформировать минимальный пул ипотечных кредитов на сумму $100 миллионов. Эта же величина необходима и для банков, решивших выпускать ипотечные ценные бумаги. Поскольку с меньшей суммой рефинансирование и выпуск бумаг будут экономически неоправданны. Процесс выпуска ипотечных бумаг достаточно затратный и высокотехнологичный (некие аналогии можно провести с облигационными займами), поэтому оправдан для банков с большим объемом ипотечных активов и, в том числе, специализированных ипотечных банков. Понятно, что банки, которые могут выдать на собственные средства ипотечные кредиты на три миллиарда рублей, в России наперечет. Максим Гуров отмечает, что это банки, которые имеют доступ либо к иностранному капиталу, либо к бюджетным средствам.

Закладная как финансовый инструмент

Тем не менее, многие российские банки выдают ипотечные кредиты, но затем, не имея возможности их финансировать, либо перепродают эти портфели, либо переуступают права требования заинтересованным организациям, например, Агентству по ипотечному жилищному кредитованию или его региональным операторам, а также другим финансово-кредитным учреждениям. Для того чтобы процедуру продажи или переуступки права требования по кредиту можно было оформить с минимальными затратами времени и усилий, законодатель предложил банкам использовать закладную – один из видов ипотечных ценных бумаг. Впрочем, о том, является ли закладная ценной бумагой или нет, специалисты спорят до сих пор. Поскольку даже в действующем законодательстве содержатся противоречивые сведения на этот счет. С одной стороны, п. 1 ст. 13 закона «Об ипотеке» прямо называет закладную именной ценной бумагой. С другой – положения федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах» регулируют выпуск, эмиссию, выдачу и обращение ипотечных ценных бумаг, за исключением закладной.

По своей функции закладная удостоверяет право кредитора на получение исполнения денежного обязательства, обеспеченного ипотекой, и право залогодателя на залог имущества, обремененного ипотекой. «В закладной должны содержаться основные положения как кредитного договора, так и договора залога», – рассказывает Максим Гуров. Обращение закладной при этом выглядит примерно так. Банк оформляет закладную и является ее первоначальным держателем. Он может ее продать или переуступить по ней права любому другому лицу. При этом оформляются передаточная надпись с указанием нового владельца, договор купли-продажи закладной и акт приема-передачи закладной.

Для заемщика по ипотечному кредиту, оформившему закладную на свою квартиру, передача или продажа закладной никаких последствий не несет. Клиент банка уведомляется о том, что закладная на его квартиру передана другому лицу, но условия кредитного договора либо договора залога не меняются. И заемщик платит по тому же графику, но на другой счет, указанный в уведомлении. Кроме того, обращение закладной можно организовать и на фондовом рынке. Так, Городской ипотечный банк не только выпускает эти бумаги, но и совместно с управляющей компанией «НВК» создал первый в России ПИФ «НВК-Городская ипотека». «Активы этого фонда обеспечены пулом жилищных закладных. Доходность паев складывается из периодических платежей заемщиков по ипотечным кредитам, надежность вложений гарантирована залогом в виде жилой недвижимости», – сообщает Елена Битяй.

Бумажный вопрос сложнее квартирного

Если в вопрос с выпуском и обращением закладных внесена некоторая ясность, то с другими видами ипотечных ценных бумаг все не так прозрачно. Закон предполагает выпуск трех видов ценных бумаг: облигации с ипотечным покрытием, ипотечные облигации специализированных ипотечных агентов и ипотечные сертификаты участия.

Ипотечное покрытие должно составлять только обеспеченные ипотекой требования о возврате основной суммы долга и об уплате процентов по кредитным договорам и договорам займа. «Одна из целей использования ипотечного покрытия при выпуске облигаций – это уменьшение стоимости привлечения финансирования. Ставки привлечения ресурсов посредством выпуска облигаций с ипотечным покрытием часто оказываются ниже, чем ставки по вкладам физических и юридических лиц, межбанковским кредитам и обычным облигациям. Иначе говоря, выпуск ипотечных ценных бумаг позволит снизить стоимость самого ипотечного кредита», – рассказывает глава казначейства банка DeltaCredit Елена Ларина.

Банкиры едины во мнении, что все-таки выпуск и обращение ипотечных облигаций в большей мере имеют право на жизнь, поскольку механизм функционирования этих ценных бумаг более или менее ясен. «Привлечение ресурсов с помощью выпуска облигаций с ипотечным покрытием позволит большему числу банков выйти на рынок ипотечного кредитования. Это может привести к усилению конкуренции и, возможно, снижению ставок по ипотечным кредитам», – подводит итог Елена Ларина.

А практическое воплощение ипотечного сертификата участия многим непонятно. Уже в самой формулировке содержится нагромождение функций этой бумаги: это именная ценная бумага, которая удостоверяет долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие.

Тем не менее, банкиры склонны думать, что ипотечные ценные бумаги необходимы современной российской банковской системе. «Ипотечные ценные бумаги позволят ипотечным активам выйти на открытый рынок, существенно повысят ликвидность вложений банков в ипотеку, позволят привлечь существенно большие ресурсы, в том числе и дешевые западные, и в десятки раз расширят круг участников рынка», – говорят они. С банкирами вполне солидарны и представители фондового рынка. Как отметил генеральный директор УК «Промышленный синдикат» Евгений Киселев, круг потенциальных инвесторов ипотечных ценных бумаг может быть достаточно широким. Это могут быть физические лица с уровнем дохода выше среднего, а также инвестиционные компании, банки, страховые компании и инвестиционные фонды.

Главным условием привлекательности вложений в ипотечные ценные бумаги будет являться механизм их обращения. Если он будет достаточно прост, понятен и надежен по условиям поставки и оплаты, тогда можно будет говорить о хороших перспективах этого рынка, от этого будет зависеть их ликвидность. Спрос на ипотечные ценные бумаги будет также зависеть от уровня их доходности и ликвидности. «Для нашей компании определяющим фактором является все же их ликвидность, если она есть, тогда мы будем оценивать их доходность и принимать решение, если ликвидности не будет, тогда их доходность нас не заинтересует. В настоящий момент на фондовом рынке уже существует много доходных и ликвидных финансовых инструментов, поэтому на этапе «завоевания» своих инвесторов ИЦБ должны будут показать некоторую «премию» к рынку. Впоследствии, вероятно, ИЦБ займут свою нишу на рынке, и цены на эти бумаги отразят отношение инвесторов к их надежности, доходности и ликвидности», – считает господин Киселев. На начальном этапе обращения ИЦБ доходность может составить от 15% до 80% годовых.