Покупаем недвижимость в Чехии

Чехия в последнее время является одной из самых привлекательных стран для инвестирования в недвижимость. Для этого есть несколько причин. Во-первых, это центр Европы. На машине можно поехать в любую европейскую страну без особых затрат времени, на севере Чехия граничит с Польшей, на востоке – со Словакией, на юге – с Австрией, на западе – с Германией. И находится от России всего в двух часах полета. Во-вторых, с 2004 года Чехия входит в Европейский союз, а с 1 января 2008 войдет в Шенгенскую зону. А это открывает широкие преспективы для ведения бизнеса в Европе. В-третьих, цены на жилую и коммерческую недвижимость здесь ниже, чем в других европейских странах.

Цены на жильё (дома, квартиры) в Чехии очень разные. Теоретически можно приобрести квартиру в Чехии за 15 тысяч долларов, но есть и элитное жилье от 4 до 9 тысяч евро за квадратный метр и более. Самая дорогая недвижимость – в Праге (в среднем 1000-1500 евро за квадратный метр), в радиусе до 5 километров от Праги цены на недвижимость находятся в таком же диапазоне. Карловы Вары – 700-1000 евро за квадратный метр. В других регионах и городах – от 400 до 1000 евро за квадратный метр. В основном цена недвижимости зависит от района (везде есть престижные районы и наоборот), от материала (кирпич или панель) и от отделки (в зависимости от того, требуется ли ремонт и дополнительные расходы). Самой популярной для проживания является Прага, для временного посещения приобретают квартиры на курортах в Карловых Варах, Марианских Лазнях.

Интерес для российского покупателя в Чехии представляют четыре типа недвижимости. Во-первых, недвижимость для долгосрочного проживания – чаще всего это небольшие квартиры для студентов на период обучения в университетах; дома в пригороде и большие квартиры для приезжающих на ПМЖ. Во-вторых, недвижимость для временного пребывания – например, для отдыха в курортных и исторически привлекательных городах Чехии. В-третьих, недвижимость для бизнеса – с последующей сдачей ее в долгосрочную и краткосрочную аренду туристам, предпринимателям, студентам, местным жителям. И в-четвертых, недвижимость для дальнейшей перепродажи – это выгодное вложение средств в недвижимость на начальных этапах строительства

Наблюдаемый в России рост интереса к недвижимости в Чехии актуален и для Самары. Его проявляют как частные лица, так и люди, имеющие непосредственное отношение к строительству. Как сообщила директор Дома архитектора Елена Бессонова, в начале ноября группа самарских архитекторов отправляется в Чехию в архитектурный тур. Группа посетит Прагу и Карловы Вары, которые являются наиболее привлекательными местами для покупки недвижимости.

«Люди, которые хотят купить за границей дом или квартиру, обычно достаточно продвинуты. Они чаще всего находят информацию об интересующей их стране в Интернете. Затем едут туда и определяются с покупкой на месте. Также все данные о недвижимости за рубежом самарский покупатель может получить на Московской международной выставке недвижимости, которая проходит дважды в год. Честно говоря, я не имею информации о покупках недвижимости в Чехии через самарские агентства», – говорит директор АН «Дом-ИСТ» Ирина Рязанова.

Однако желающие приобретести недвижимость в Чехии сталкиваются с определенными трудностями. По чешскому законодательству стать владельцем недвижимости здесь может либо гражданин Чехии, либо лицо, имеющее постоянное место жительства в Чехии, либо чешское юридическое лицо (то есть соучредитель или учредитель чешской компании). Правительство Чехии сейчас заинтересовано в притоке как капитала, так и человеческих ресурсов: количество легальных иммигрантов в Чехии составляет 250 тысяч человек. Поэтому оно принимает законы, благоприятствующие иностранным инвестициям и «притоку мозгов».

По новому Закону о пребывании иностранцев, вид на постоянное жительство можно получить не через 10, а через 5 лет непрерывного пребывания в Чехии. Также по новому действующему закону, иностранец может быть директором фирмы. Ранее директором мог быть только гражданин Чехии или иностранец с постоянным видом на жительство или годовой визой, и лишь после получения годовой визы любой из соучредителей фирмы мог стать директором фирмы. Чтобы образовать юридическое лицо, россиянину необходимо зарегистрировать чешскую фирму, на которую затем можно приобретать недвижимость. Владелец получает бизнес-визу для пребывания в стране, но также возможно получение вида на жительство в Чехии. При этом для регистрации юридического лица на территории Чехии нет необходимости присутствовать в стране, достаточно оформить доверенность и предоставить необходимые документы.

Кроме того, в отличие от балканских государств, Чехия с удовольствием предоставляет ипотечные кредиты иностранцам по ставкам от 3,5% до 7% в год. Конечно же, иностранец при этом должен быть владельцем чешской фирмы. Решение об ипотечном кредитовании принимается банком, если у фирмы-клиента есть источник постоянного дохода. Такими источниками являются официально полученные доходы (зарплата, дивиденды и прочее) на территории России, Белоруссии, Украины и так далее. Единственным условием в данном случае является перечисление этих доходов на чешский расчетный счет клиента. Ипотечный кредит в Чехии на юридическое лицо предоставляется банком сроком до 15 лет в размере до 60% от стоимости объекта недвижимости.

Однако у этой медали есть и обратная сторона. «Инвестироваться в недвижимость для получения прибыли в Чехии, как и практически во всей Европе, сейчас невыгодно. Рост цен на недвижимость в Европе стабилизировался и ожидать его роста вряд ли стоит. Гораздо перспективнее в этом смысле страны азиатского региона. Покупать же двух-, трехкомнатную квартиру или дом в Чехии имеет смысл только, если вы собираетесь там постоянно жить и работать. Кроме того, как нам стало известно, чешское правительство намерено совершить определенные шаги по пресечению практики учреждения фирм-однодневок, созданных только для приобретения недвижимости и не ведущих бизнес в их стране. А это чревато риском потерять приобретенную таким образом недвижимость»,– высказывает свои сомнения Ирина Рязанова.

Действительно, с момента вхождения Чехии в Евросоюз в 2004 году ежегодный прирост цен составлял около 15-20%, однако ожидания еще более бурного роста цен в связи со вступлением в Шенгенскую зону не оправдались. В минувшем году в Чехии стоимость жилья возросла всего на 2% за год, причем, в основном за счет сектора элитной недвижимости. Кроме того, задумываясь о покупке дома в Чехии, нужно быть готовым к дополнительным затратам, поскольку помимо оплаты налогов на недвижимость нужно учесть свои расходы в качестве владельца чешской фирмы. После приобретения недвижимости необходимо выплатить госпошлину за переоформление недвижимости, что составляет 3% от сделки. Также деятельность юридического лица облагается налогом на прибыль по ставке 26% и 5-процентным НДС. Ежегодные бухгалтерские услуги обойдутся учредителю фирмы примерно в 100 долларов в год. Чешские СМИ пишут о предстоящем повышении в новом году ставок НДС на покупку жилья. По прогнозам, они поднимутся с 5 до 9-19%, в зависимости от площади жилья.

Тем не менее, иностранцы и наши соотечественники активно покупают недвижимость в Чехии. Ежемесячно только через одну московскую фирму совершается 10-15 продаж. Что касается Самары, то здесь покупатель чешской недвижимости сталкивается с определенными трудностями: самарские риелторы пока не вполне освоили это направление. «Это направление в деятельности компании «Центр недвижимости» не столько коммерческое, сколько имиджевое, – говорит директор департамента развития и PR РК «Центр недвижимости» Татьяна Арапова. – Имея определенные связи с профессиональными операторами рынка недвижимости в Чехии, мы предлагаем консультации и помощь в вопросах приобретения недвижимости в этой стране VIP-клиентам компании. «Центр недвижимости» работает в этом направлении около полугода – за это время шесть клиентов компании решили вопрос с покупкой недвижимости в этой стране».

Однако несмотря на сложность организации процесса покупки недвижимости в Чехии непосредственно через самарские агентства, специалисты прогнозируют рост активности как риелторов, так и покупателей в чешском направлении.